Nachschussbeschluss: Sekundäre Darlegungslast? / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht ein Wohnungseigentümer gegen den Nachschuss vor, der auf ihn nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG entfällt. Fraglich ist, welche Punkte den Beschluss als nicht ordnungsmäßig erscheinen lassen.

Die LG-Lösung

Das LG meint, der klagende Wohnungseigentümer müsse nur sagen, die Jahresabrechnung nicht zu verstehen und nicht für plausibel zu halten. Dann müsse die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer liefern. Es bestehe eine sekundäre Darlegungslast. Diese Sichtweise ist aber wohl nicht richtig. Denn dem Wohnungseigentümer ist es ohne Weiteres möglich, anhand der Verwaltungsunterlagen selbst die Mängel zu belegen. Das muss ein Mieter auch so tun. Welches Wissen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer haben soll, das der einzelne Wohnungseigentümer nicht hat, teilt die Kammer auch nicht mit.

Rechnungsabgrenzungen

Das LG hält an der h. M. fest, wonach außer bei den Kosten für Wärme und Warmwasser keine Rechnungsabgrenzungen zu bilden sind. Daran sollten sich die Verwaltungen – bestimmen die Wohnungseigentümer nichts Anderes – halten. So schwer es manchen bilanziell Geschulten auch schwer fällt: Jahresabrechnungen sind Kostenzuweisungen, keine Bilanzen.

Streitwert und Teil-Ungültigerklärung

Das LG hält an seiner Rechtsprechung fest, es komme für den Gebührenstreitwert auf die Abrechnungssumme an und der Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG sei nur insoweit für ungültig zu erklären, soweit es um die Kosten der Bewirtschaftung gehe.

Was ist für die Verwaltung besonders wichtig?

Jede Verwaltung muss die Anforderungen der Rechtsprechung an eine Jahresabrechnung kennen. Dazu gehört es u. a., dass keine Rechnungsabgrenzungen zu bilden sind.