2.1.1 Stufenweise Anpassung (§ 3 NutzEV)
Grundsätzlich gilt, dass das am 2.10.1990 zulässige Entgelt stufenweise bis zur Höhe des ortsüblichen Entgelts angehoben werden darf. Nach § 3 Abs. 1 NutzEV sind folgende Erhöhungen zulässig:
- ab dem 1.11.1993 auf das Doppelte der am 2.10.1990 zulässigen Entgelte, jedoch mindestens auf 0,08 EUR, bei baulich genutzten Grundstücken auf 0,15 EUR je Quadratmeter Bodenfläche im Jahr.
- ab dem 1.11.1994 auf das Doppelte der sich nach Nr. 1 ergebenden Entgelte
- ab dem 1.11.1995 auf das Doppelte der sich nach Nr. 2 ergebenden Entgelte
- ab dem 1.11.1997 jährlich um die Hälfte der sich nach Nr. 3 ergebenden Entgelte
- ab dem 1.11.1998 jährlich um ein Drittel der sich nach Nr. 3 ergebenden Entgelte.
In den ersten 3 Stufen darf das Entgelt also jährlich verdoppelt werden. Ab 1.11.1997 ist eine jährliche Erhöhung um 50 % des nach der 3. Stufe zulässigen Entgelts möglich, und zwar so lange, bis das ortsübliche Entgelt erreicht ist.
Der Eigentümer kann einzelne Stufen überspringen[1]; hat er beispielsweise am 1.11.1993 keine Erhöhung durchgeführt, so ist er nicht gehindert, ab dem 1.11.1994 das nach Nr. 2 zulässige Entgelt zu verlangen. Eine rückwirkende Erhöhung ist allerdings ausgeschlossen, weil die Erhöhungserklärung nur für die Zukunft wirkt (s. Abschnitt 3.1).
In jedem Fall bildet das ortsübliche Entgelt die Obergrenze der Erhöhung. Ortsüblich sind nach der Legaldefinition in § 3 Abs. 2 NutzEV diejenigen "Entgelte, die nach dem 2.10.1990 in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für vergleichbar genutzte Grundstücke vereinbart worden sind. Für die Vergleichbarkeit ist die tatsächliche Nutzung unter Berücksichtigung der Art und des Umfangs der Bebauung der Grundstücke maßgebend". Es kommt dabei nicht darauf an, ob die Bebauung vom Eigentümer oder vom Nutzer herrührt. Ergänzend hierzu bestimmt § 3 Abs. 3 NutzEV, dass das ortsübliche Entgelt auch aus einer Verzinsung des Bodenwerts abgeleitet werden kann, wenn es an Erkenntnissen über eine ausreichende Anzahl von vergleichbaren Grundstücken fehlt. Der Bodenwert ist dabei auf der Grundlage der tatsächlichen Nutzung des Grundstücks zu ermitteln.
In § 7 NutzEV ist geregelt, dass jede Vertragspartei die Einholung eines Gutachtens über die Höhe der ortsüblichen Nutzungsentgelte beim zuständigen Gutachterausschuss[2] beantragen kann. Auf Verlangen hat der Gutachterausschuss in anonymisierter Form Auskunft über die in seinem Geschäftsbereich vereinbarten Entgelte zu erteilen.
2.1.2 Sofortige Anpassung bei vertragswidriger Nutzung
Vertragswidrige Nutzung
Nach § 4 NutzEV kann der Eigentümer sofort das ortsübliche Entgelt verlangen, wenn das Grundstück vertragswidrig genutzt wird.
Eine vertragswidrige Nutzung liegt vor, wenn das Grundstück dauernd zu Wohnzwecken oder zu Gewerbezwecken verwendet wird. Gleiches gilt, wenn der Nutzer das Grundstück einem Dritten überlassen hat (Unternutzungsvertrag). Es genügt nicht, wenn der Nutzer früher vertragswidrig gehandelt hat; die vertragswidrige Nutzung muss auch zum Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung über die Entgelterhöhung noch bestehen.
Das Recht, wegen der vertragswidrigen Nutzung zu kündigen, geht verloren, wenn der Eigentümer die Erhöhung nach § 4 NutzEV durchgeführt hat.[1] Wird die vertragswidrige Nutzung nach dem Zugang der Erhöhungserklärung aufgegeben, so bleibt die Höhe des Entgelts hiervon unberührt.
Keine vertragswidrige Nutzung liegt vor, wenn der Eigentümer die Nutzung genehmigt hat oder wenn die Nutzung von staatlichen Stellen der DDR genehmigt oder gebilligt worden ist. Im Falle der Überlassung an einen Dritten liegt in der Erhöhung nach § 4 NutzEV zugleich eine Genehmigung des Unternutzungsvertrags, sodass sich der Dritte gegenüber dem Eigentümer auf ein Recht zum Besitz berufen kann; der Dritte ist dann ebenfalls nicht zur Herausgabe verpflichtet.[2]
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