OLG Celle Beschluss vom 13.07.2016 - 2 U 45/16

Entscheidungsstichwort (Thema)

Unwirksame formularmäßige Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebenen Geschäftsräumen

Leitsatz (amtlich)

Die höchstrichterliche Rechtsprechung zur Unwirksamkeit der formularmäßigen Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert übergebenen Wohnung ohne die Gewährung eines angemessenen Ausgleichs ist auf die Vermietung unrenoviert übergebener Geschäftsräume zu übertragen.

Normenkette

BGB §§ 307, 535 Abs. 1 S. 2, § 538

Verfahrensgang

LG Hannover (Urteil vom 04.04.2016; Aktenzeichen 1 O 206/15)

Tenor

Der Senat beabsichtigt, die Berufung der Klägerin gegen das am 4.4.2016 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 1. Zivil-kammer des LG Hannover durch Beschluss nach § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen.

Die Klägerin erhält Gelegenheit, bis zum 1.8.2016 Stellung zu nehmen und gegebenenfalls ihre Berufung aus Kostengründen zurückzunehmen.

Gründe

Die Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO, unter denen der Senat die Berufung der Klägerin nach pflichtgemäßem Ermessen im schriftlichen Verfahren durch Beschluss zurückzuweisen hat, dürften vorliegen:

I. Die Berufung der Klägerin bietet offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg, weil das LG die Klage zu Recht in vollem Umfang abgewiesen haben dürfte, ohne dabei das rechtliche Gehör der Klägerin oder materielles Recht zu verletzen. Denn die Klage ist sowohl hinsichtlich der geltend gemachten Abgeltung für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen (nebst Zinsen), der Kosten des Sachverständigen A. (nebst Zinsen) als auch der Rechtsanwaltskosten (nebst Zinsen) unbegründet:

1. Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auf Kostenersatz in Höhe von 21.869,06 EUR (nebst Verzugszinsen) gegen den Beklagten unter keinem erdenklichen rechtlichen Gesichtspunkt zu:

a) Mit Recht hat das LG einen Zahlungsanspruch aus einem Anerkenntnis des Beklagten verneint, wobei es ausweislich des Tatbestandes sowohl die Auffassung der Klägerin zu einem Anerkenntnis des Beklagten als auch den zur Akte gelangten umfangreichen Schriftverkehr der Parteien in Gestalt der von den Parteien eingereichten Anlagen (unter anderem über die Frage, ob der Beklagte Schönheitsreparaturen selbst vornehmen oder eine Abschlagszahlung leisten sollte bzw. wie hoch eine solche anzusetzen sei) nicht nur zur Kenntnis genommen, sondern in den Entscheidungsgründen auch gewürdigt hat, wenn auch diese Würdigung nicht zu dem von der Klägerin gewünschten Ergebnis geführt hat.

Auch der Senat gelangt unter Auswertung des Schriftverkehrs der Parteien nicht zu der Annahme eines Anerkenntnisses des Beklagten, und zwar weder eines konstitutiven noch eines deklaratorischen:

Mit dem LG ist der Senat der Ansicht, dass sich aus dem Schreiben des Beklagten vom 15.9.2014 (Anlage B 2, Bl. 68 d.A.) nichts dergleichen ergibt. Der Wortlaut

"[...] in Ansehung des zum 30.09.2014 endenden Mietverhältnisses bedarf es noch einer abschließenden Klärung der vorzunehmenden Schönheitsreparaturen.

Ausweislich § 18 Abs. 2 des Mietvertrages sind wir als Mieter verpflichtet die laufenden Schönheitsreparaturen fachgerecht vorzunehmen, wenn das Aussehen der Räume mehr als nur unerheblich den Gebrauch beeinträchtigt.

Nach unserem Kenntnisstand wollen Sie vor dem Bezug des Gebäudes Umbaumaßnahmen durchführen. In diesem Fall würden die von uns durchgeführten Schönheitsreparaturen sinnlos. Ihnen steht dann jedoch ein Ausgleichsanspruch in Geld zu, der aus den Materialkosten und einem Eigenlohn besteht. Rein vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass die Vereinbarung aus dem Mietvertrag keine Verpflichtung enthält, einen Fachbetrieb zu beauftragen, sondern lediglich die Arbeiten fachgerecht auszuführen.

Die Materialkosten können anhand des bekannten Aufmaßes errechnet werden.

[...]

Rein vorsorglich sei an dieser Stelle noch der Hinweis erlaubt, dass die mietvertragliche Vereinbarung in § 18 des MV eine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ausschließlich für die Mietfläche vorsieht, für die das Aussehen den Gebrauch mehr als nur unerheblich beeinträchtigt. Dies trifft nicht auf die gesamte Mietfläche zu, so dass unsererseits Schönheitsreparaturen auch nicht für alle Mieträume geschuldet werden.

Der Einfachheit halber legen wir dennoch für unsere Berechnung die o.g. Gesamtfläche zu Grunde. [...]

Insgesamt beläuft sich damit die geldwerte Hauptleistung auf einen Betrag von 3.750,00 EUR.

Unter Berücksichtigung etwaiger Streicharbeiten an den Heizkörpern dürfte sich ein Gesamtkostenaufwand von 4.000,00 EUR ergeben.

Eine Reinigung des Teppichbodens wird nicht geschuldet, da dieser seine durchschnittliche Lebensdauer bereits überschritten hat.

Zur Abgeltung etwaiger Schönheitsreparaturverpflichtungen bieten wir Ihnen daher eine Zahlung in Höhe von 4.000,00 EUR an.

[...]

Sollten wir uns nicht vergleichsweise einigen können, würden wir die Schönheitsreparaturen bis zum Vertragsende selber durchführen, so dass wir uns erlaub...