OLG Dresden Beschluss vom 06.03.2019 - 5 U 1613/18

Leitsatz (amtlich)

Die zu Wohnraummietverträgen ergangene höchstrichterliche Rechtsprechung (grundlegend; BGH, Urteil vom 18.03.2018, VII ZR 185/14, NJW 2015, 1594), wonach die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung in §§ 535 Abs. 1 Satz 2, 538 BGB den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen bei einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht standhält, ist auf gewerbliche Mietverhältnisse zu übertragen (Anschluss OLG Celle, Beschluss vom 13.07.2016, 2 U 45/16, NJW 2016, 3732).

Es handelt sich um einen gewerblichen Mietvertrag, wenn zwar Wohnungen angemietet werden, dies aber nicht zu eigenen Wohnzwecken der Mieterin, bei welcher dies als juristische Person schon begrifflich ausgeschlossen ist.

Tenor

Der Senat beabsichtigt, die Berufung der Kläger gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Leipzig vom 18.09.2018 (02 O 847/17) durch Beschluss nach § 522 Abs. 2 S. 1 ZPO zurückzuweisen.

Die Kläger erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von zwei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Sie sollten zur Vermeidung weiterer Kosten die Möglichkeit einer Rücknahme der Berufung in Erwägung ziehen.

Der Verhandlungstermin am 20.03.2019 wird aufgehoben.

Gründe

I. Die Parteien streiten über Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache bzw. wegen unterbliebener Durchführung von Schönheitsreparaturen in Bezug auf vier Wohnungen im Objekt W. × in L..

Die Kläger sind nach Erwerb der Immobilie mit Eintragung im Grundbuch am 09.02.2015 Eigentümer geworden. Der vorherige Eigentümer, die YYY GmbH, hatte die vier Wohnungen im 1. OG rechts, im 2. OG links und rechts sowie im DG links mit vier jeweils inhaltsgleichen Mietverträgen (vgl. Anlage R 1) mit Wirkung ab dem 01.03.2013 auf unbestimmte Zeit an die XYX UG vermietet, aus welcher im Wege der Umwandlung die Beklagte hervorging. Der Mieterin war ausdrücklich die Überlassung der Wohnungen an Dritte, etwa an Messegäste, Monteure oder Bauarbeiter gestattet. Hinsichtlich des Zustandes der Wohnungen wurde auf die Übergabeprotokolle Bezug genommen, welche als Anlage B 3 vorgelegt wurden. In § 8 (Schönheitsreparaturen) enthielten die Mietverträge jeweils folgende Regelung:

"1. In dem Mietzins sind keine Kosten für Schönheitskosten einkalkuliert. Der Mieter hat deshalb die anfallenden Schönheitsreparaturen, während der Dauer des Mietverhältnisses, auf seine Kosten durchzuführen.

2. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Streichen der Wände und Decken, weiter das Reinigen von Parkett- und Teppichböden, das Lackieren von Heizkörpern und Heizrohren, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

3. Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen nach Zweck, Art und Benutzung der Mieträume dann auszuführen, wenn das Aussehen der Räume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist."

Die Wohnungen wurden jeweils am 06.02.2013 übergeben. Die Mietverhältnisse endeten jeweils durch Kündigung zum 31.01.2017.

Nach Rückgabe der Wohnungen forderten die Kläger von der Beklagten erfolglos die Beseitigung von Mängeln in den einzelnen Wohnungen. Zwischenzeitlich haben die Kläger die Wohnungen renoviert.

Mit der vorliegenden Klage begehren die Kläger den Ersatz des Aufwandes für die Renovierungsarbeiten und beziffern diesen auf insgesamt 33.647,32 EUR. Wegen der Verteilung dieses Betrages auf die einzelnen Wohnungen und der aus Sicht der Kläger erforderlichen Renovierungsarbeiten wird auf die Darstellung der Kläger auf Seite 2 bis 5 des Schriftsatzes der Klägervertreter vom 28.06.2017 und auf Seite 2 bis 4 des Schriftsatzes der Klägervertreter vom 10.07.2017 Bezug genommen.

Die Kläger haben vorgetragen, die Wohnungen hätten sich bei Übergabe an die Beklagte im Februar 2013 in einwandfreiem Zustand befunden, während sie bei Rückgabe Beschädigungen und Abnutzungserscheinungen aufgewiesen hätten. Es bestehe ein Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen.

Die Beklagte hat vorgetragen, die streitgegenständlichen Wohnungen hätten sich bereits zum Zeitpunkt der Übergabe zu Beginn des Mietverhältnisses im Februar 2013 in dem abgenutzten Zustand befunden, der jetzt von den Klägern als Grundlage für ihren Schadensersatzanspruch geltend gemacht werde. Beschädigungen habe die Beklagte den Mieträumen nicht zugefügt. Im Übrigen stellt die Beklagte die Notwendigkeit der dargestellten Renovierungsmaßnahmen und die Angemessenheit der dafür angesetzten Kosten in Abrede. Die im Vertrag enthaltene Klausel zur Übertragung der Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter sei unwirksam, weil die streitgegenständlichen Wohnungen unrenoviert an die Beklagte übergeben worden sei, ohne dass der Mieter hierfür einen Ausgleich erhalten habe.

Wegen des Sachvortrages im Übrigen und der in erster Instanz gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des Urteils des Landgerichts Bezug genommen.

Da...