OLG Celle Urteil vom 21.04.2016 - 16 U 140/15

Entscheidungsstichwort (Thema)

Grundstückskaufvertrag: Sachmangel bei Abweichung von der im Exposé ausgewiesenen Wohnfläche

Normenkette

BGB § 434 Abs. 1 S. 3, § 536 Abs. 1 S. 3

Verfahrensgang

LG Lüneburg (Urteil vom 18.08.2015; Aktenzeichen 4 O 147/13)

Tenor

1. Auf die Berufungen der Kläger und des Beklagten zu 2. wird das am 18.8.2015 verkündete Urteil des LG Lüneburg unter Zurückweisung der weiter gehenden Rechtsmittel teilweise geändert:

Die Klage auf Minderung und Schadensersatz aus dem zwischen den Parteien bestehenden Grundstückskaufvertrag vom 02.6.2012 (UR-Nr.../2012 des Notars G., W.) ist gegenüber dem Beklagten zu 2. dem Grunde nach gerechtfertigt.

Gegenüber der Beklagten zu 1. wird die Klage abgewiesen.

2. Wegen der Höhe der Ansprüche wird der Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung - auch über die Kosten des Berufungsverfahrens - an das LG Lüneburg zurückverwiesen.

3. Die Kostenentscheidung bleibt dem LG überlassen.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

5. Der Streitwert für die Berufung wird auf EUR 114.563,14 festgesetzt.

Gründe

I. Die Kläger nehmen die Beklagten wegen arglistiger Täuschung bei Abschluss eines Grundstückskaufvertrages in Anspruch.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 02.6.2012 schlossen die Parteien einen Grundstückskaufvertrag über das in § 1 des Vertrages bezeichnete, mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück mit einer Größe von 1.237 m² zum Preis von EUR 355.000,00 einschließlich des in Anlage 1 des Kaufvertrages bezeichneten Inventars. Zur Haftung der Beklagten haben die Parteien in § 5 Nr. 1 des Kaufvertrages u.a. Folgendes vereinbart:

"Der Vertragsgegenstand wird in seiner gegenwärtigen, dem Käufer bekannten gebrauchten Beschaffenheit verkauft. Rechte des Käufers wegen Sachmängeln - z.B. wegen der Bodenbeschaffenheit, der Größe des Grundstücks, des Bauzustands des bestehenden Gebäudes und Anlagen und der Verwertbarkeit des Vertragsgegenstands für die Zwecke des Käufers - werden, außer für den Fall des Vorsatzes, ausgeschlossen. Der Verkäufer erklärt, dass ihm verborgene Mängel, die bei der Besichtigung nicht erkannt werden können, nicht bekannt sind; insbesondere auch keine Ablagerungen, Kontaminierungen oder Altlasten i.S.d. § 2 BBodschG."

Vor Abschluss des Kaufvertrages war den Klägern das Exposé der N. L. KG, W. überlassen worden. Darin sind eine Wohnfläche von 195 m², eine Nutzfläche von 80 m² und eine Grundstücksfläche von 1.235 m² ausgewiesen. Weiter heißt es darin u.a.:

"Ca. 550 qm vom Grundstück können wenn gewünscht geteilt und für EUR 55.000,-- verkauft werden.

Diese Angaben sind auf Veranlassung des Beklagten zu 2. in das Exposé aufgenommen worden.

Auf den Inhalt des Exposés wird im notariellen Kaufvertrag weder Bezug genommen noch ist dieses der Urkunde als Anlage beigefügt worden. Nach Abschluss des Kaufvertrages holten die Kläger ein Privatgutachten zur Bemessung der Wohnfläche ein, demzufolge diese lediglich 149,92 m² beträgt.

Des Weiteren stellte sich heraus, dass das seinerzeit zuständige Bauamt dem Beklagte zu 2. bereits mit Schreiben vom 08.4.1998 mitgeteilt hatte, dass dessen Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheides betreffend die Errichtung eines Wohnhauses in zweiter Reihe auf dem - nach damals geltendem Bebauungsplan im Außenbereich (§ 35 BauGB) belegenen - Grundstück nicht entsprochen werde. Nachdem im Jahr 2007 ein geänderter Bebauungsplan in Kraft getreten ist, liegt der betreffende Grundstücksteil nun im Innenbereich (§ 34 BauGB). Allerdings hat das zuständige Bauamt auf Nachfrage des LG mit Schreiben vom 14.5.2014 mitgeteilt, dass eine Bebauung des rückwärtigen - vermeintlich ab-teilbaren - Grundstückteils gleichwohl nicht genehmigungsfähig sei.

Die Kläger behaupten, die Beklagten hätten sie sowohl über die Größe der Wohnfläche (149,92 m² statt 195 m²) als auch über die Möglichkeit der Bebaubarkeit des hinteren Grundstücksteils (550 m²) arglistig getäuscht. Anstatt des vereinbarten Kaufpreises von EUR 355.000,00 sei nur ein solcher in Höhe von EUR 250.000,00 gerechtfertigt, weshalb die nach dem höheren Kaufpreis berechneten Maklercourtage, Notarkosten und Grunderwerbssteuer überhöht und ebenso wie die Kosten für die Einholung eines Privatgutachtens ( EUR 1.047,20) von den Beklagten zu ersetzen seien.

Der vom Gericht beauftragte Sachverständige T. hat die Wohnfläche mit einer Größe von 149,57 m² und die Nutzfläche mit einer Größe von 96,81 m² durch Aufmaß und ferner die Verkehrswerte des Grundstücks unter Berücksichtigung einer Wohnfläche der Immobilie von 149,57 m² und 195 m² sowie bei unterstellter Bebaubarkeit und Nichtbebaubarkeit der hinteren Grundstücksfläche ermittelt.

Das LG hat der Klage gegenüber dem Beklagten zu 2. in Höhe von EUR 39.107,26 stattgegeben und die Klage im Übrigen - gegenüber der Beklagten zu 1. vollumfänglich - abgewiesen.

Der Beklagte zu 2. sei den Klägern nach §§ 433, 434, 437 Nr. 3, 440, 281 BGB zum Schadensersatz verpflichtet. Die Zusagen über die Bebaubarkeit des Grundstücks und den zu erzielenden Kaufpreis sowie die ...