OLG Dresden Beschluss vom 09.08.2019 - 5 U 936/19

Leitsatz (amtlich)

Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht. Mindestens sind in sie aufzunehmen eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen. Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilungsschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen.

Gibt eine Betriebskostenabrechnung nicht den Umlageschlüssel an, genügt sie - im gewerblichen Mietrecht - nicht den dargestellten Mindestanforderungen und ist deshalb formell unwirksam. Dies gilt jedenfalls dann, wenn auch die Umlagevereinbarung im Mietvertrag einen Umlageschlüssel nicht bestimmt.

Verfahrensgang

LG Dresden (Aktenzeichen 5 O 1798/18)

Tenor

Der Senat beabsichtigt, die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Dresden vom 10.04.2019 (5 O 1798/18) durch Beschluss nach § 522 Abs. 2 S. 1 ZPO zurückzuweisen.

Die Beklagte erhält Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses. Sie sollte zur Vermeidung weiterer Kosten die Möglichkeit der Rücknahme der Berufung in Erwägung ziehen.

Der Verhandlungstermin am 11.09.2019 wird aufgehoben.

Gründe

I. Die Klägerin begehrt als (Unter-)Mieterin von Büro- und Lagerräumen in den Objekten M... xE und M... xG in D... die Rückzahlung von aus ihrer Sicht überzahlten Betriebskosten.

Die Klägerin mietete von der Beklagten, welche ihrerseits Mieterin der Eigentümerin des Gesamtobjektes, der YYY GbR, ist, mit dem Vertrag vom 14.05.2012 (Anlage K 1) Büroräume im EG und OG des Hauses M. xE ab dem 15.05.2012 und mit dem Vertrag vom 31.08.2012 (Anlage K 2) Lagerräume im EG des Objektes M. xG ab dem 01.09.2012 an. Die von der Beklagten formularmäßig gestellten Mietverträge vom 14.05. und 31.08.2012 enthalten jeweils in ihrem § 4 eine Umlagevereinbarung für Nebenkosten, zu denen auch sonstige Betriebskosten in Form der Verwaltungskosten gehören. Wegen des übereinstimmenden Wortlauts insoweit wird auf den Tatbestand des Urteils des Landgerichts Bezug genommen.

Die Beklagte erstellte für die Lagerräume Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2013 (Anlage K 3), 2014 (Anlage K 4) und 2015 (Anlage K 6) sowie für die Büroräume für die Jahre 2014 (Anlage K 5) und 2015 (Anlage K 7). Der Verteilerschlüssel ist in allen Abrechnungen mit "Promille" angegeben, wobei der Gesamtwert jeweils 10.000 beträgt. Für die Lagerräume ist der Anteil in den Abrechnungen 2013 und 2014 jeweils mit 431,54 Promille und in der Abrechnung 2015 mit 275,80 Promille angegeben, während er für die Büroräume in der Abrechnung 2014 286,27 Promille und in der Abrechnung 2015 203,30 Promille beträgt. Die in den Abrechnungen auf die Klägerin entfallenden Verwaltungskosten betragen in der Abrechnung 2013 für Lagerräume 2.023,99 EUR brutto sowie für Lagerräume und Büroräume zusammen in den Abrechnungen für 2014 7.639,00 EUR brutto und in den Abrechnungen für 2015 5.098,61 EUR brutto. Wegen der Zusammensetzung der Beträge im Einzelnen wird auf die Aufstellung auf Seite 7 der Anspruchsbegründung vom 26.06.2018 (Bl. 15 dA) Bezug genommen. Für das Jahr 2013 macht die Klägerin einen Rückzahlungsanspruch lediglich in Höhe von 808,33 EUR geltend. In der Addition mit den Verwaltungskosten für die Jahre 2014 und 2015 ergibt sich die Klageforderung von 13.545,94 EUR.

Die Klägerin hat vorgetragen, sie habe die Betriebskosten im Umfang der auf sie entfallenden "Verwaltungskosten" ohne Rechtsgrund an die Beklagte gezahlt, so dass sie einen Rückzahlungsanspruch habe. Die streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen seien bereits formell unwirksam, weil der Verteilerschlüssel nicht erläutert sei. Hinsichtlich der Umlage der Verwaltungskosten auf die Klägerin seien die streitgegenständlichen Abrechnungen zudem materiell unrichtig. Die formularmäßige Umlagevereinbarung in § 4 Nr. 2 der Mietverträge vom 14.05. und 31.08.2012 halte schon einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht stand. Mindestens aber müsse die Höhe der umzulegenden Verwaltungskosten auf 5,5 % der jährlichen Bruttomiete begrenzt werden, weil die Verwaltungskosten anderenfalls unwirtschaftlich seien.

Die Beklagte hat vorgetragen, die streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen seien formell und materiell richtig und bildeten deshalb einen Rechtsgrund für das Behalten dürfen der Verwaltungskostenbeträge, deren Rückzahlung die Klägerin fordere. Die Umlagevereinbarung halte einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB stand. Die Umschreibung der Verwaltungskosten in § 4 der Mietverträge vom 14.05. und 31.08.2012 entspreche der Definition aus § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV. In Bezug auf die Rückzahlungsforderung ...