OLG Dresden Beschluss vom 26.02.2019 - 5 U 1894/18

Leitsatz (amtlich)

Der Pachtgegenstand muss zur Wahrung der gesetzlichen Schriftform aus § 550 BGB so hinreichend bestimmt sein, dass es dem Grundstückserwerber im maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsschlusses möglich ist, den Gegenstand zu identifizieren und seinen Umfang festzustellen. Dafür genügt es, wenn sich etwaige Zweifel an der exakten Lage des Pachtgegenstandes auch ohne Zuhilfenahme von Anlagen zum Pachtvertrage, insbesondere anhand des Umfanges der tatsächlichen, bis zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses währenden Nutzung durch die Parteien im Rahmen des vorausgegangenen Pachtverhältnisses, auf das der Hauptvertrag hinweist, beseitigen lassen (Anschluss BGH NJW 1999, 3257; KG ZMR 2013, 702; Senat ZMR 2017, 469).

Tenor

1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil der 1. Kammer für Handelssachen des Landgerichts Dresden vom 26.10.2018 (41 HK O 52/18) wird zurückgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

3. Das Urteil der 1. Kammer für Handelssachen des Landgerichts Dresden vom 26.10.2018 (41 HK O 52/18) wird hinsichtlich der Kostenentscheidung für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung erklärt.

Die Klägerin kann die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

4. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 14.400,00 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Räumung und Herausgabe von Gewerberäumen und -flächen im Erdgeschoss und im Hof des Objekts L. Straße xxx in D. in Anspruch.

Die Beklagte schloss unter ihrer damaligen Firma YYY GmbH mit der damaligen Grundstückseigentümerin, der G. S. Immobilien GmbH & Co. Projektentwicklungs KG (im Folgenden: GS), am 01.02.2001 einen Mietvertrag über Gewerberäume im Erdgeschoss und befestigte Gartenfläche zum Betrieb einer Gaststätte/Pizzeria mit Hauszustellung (Anlage K 3). Der zunächst bis zum 28.02.2006 befristete Mietvertrag verlängerte sich durch Ausübung einer Option von Seiten der Beklagten (vgl. Anlage K 4) um weitere 5 Jahre.

Am 08./14.04.2011 schlossen die GS und die Beklagte den verfahrensgegenständlichen Mietvertrag (Anlage K 5), dem die Anlagen 1 und 2 (Anlagenkonvolut B 2) beigefügt waren. Mietgegenstand ist nach § 1 Nr. 2 des Mietvertrages eine Gewerbefläche im Erdgeschoss mit Gastraum, Büro, Küche, Lager, Kühlzelle, Toilettenanlage, ca. 80 m² befestigte Gartenfläche sowie die Parkplätze Nr. 1, 2, 37 und 38 (Anlage 2). In § 1 Nr. 3 des Mietvertrages heißt es: "Die an den Mieter vermietete Fläche ist im beigefügten Lageplan gekennzeichnet (Anlage 1). Die Mietfläche beträgt ca. 143,60 m². Die genaue Fläche wird durch Aufmaß nach DIN 277 ermittelt. Grundlage und Bestandteil des Mietvertrages sind die in der Anlage beigefügten Unterlagen." In § 1 Nr. 5 des Mietvertrages ist geregelt: "Die bereits angemietete Mietfläche und die zusätzliche Erweiterung werden nach Umbau durch den Mieter im Ist-Zustand laut Baubeschreibung und Übergabeprotokoll übernommen. Alle Kosten für interne Einrichtungen, die zur Nutzung erforderlich sind, sowie Lüftung und Heizung, werden durch den Mieter übernommen. Sanitäranlagen werden vom Vermieter in Absprache mit dem Mieter zur Verfügung gestellt und eingebaut. Die Kosten übernimmt der Vermieter." In § 2 ist zur Laufzeit des Mietvertrages bestimmt: "Der Mietvertrag beginnt mit dem Monatsersten, der auf die vollständige Übergabe des Vertragsgegenstandes folgt und wird für 5 Jahre fest abgeschlossen. Hierbei stellen die Parteien jedoch fest, dass die Mietflächen, welche im Lageplan (Anlage 1) mit Küche und Gastraum gekennzeichnet sind, gemäß Mietvertrag vom 01.02.2001 bereits im Besitz des Mieters sind." In § 3 Nr. 1 enthält der Mietvertrag ein Optionsrecht zur Verlängerung der Mietzeit um 2 × 5 Jahre zugunsten der Beklagten als Mieterin. In § 22 Nr. 4 des Mietvertrages ist geregelt: "Aus der Nebenkostenabrechnung 2008 und 2009 ist zurzeit noch ein Nachzahlungsbetrag für die Wärmeversorgung in Höhe von 3.567,27 EUR offen. Es ist vereinbart, dass dem Mieter in Höhe dieses Betrages ein Baukostenzuschuss gewährt wird. Hierüber wird der Mieter dem Vermieter eine Rechnung in gleicher Höhe ausstellen. Die offenen Positionen sollen dann miteinander verrechnet werden."

Am 19.09.2012 wurde ein Übergabeprotokoll (Anlage K 6) gefertigt, wonach der Beklagten an diesem Tage eine zusätzliche Fläche von 75 m² mängelfrei übergeben wurde. Mit Schreiben vom 09.10.2012 (Anlage K 7) erklärte die für die GS tätige xxx Betreuungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH der Beklagten - offenbar irrtümlich -, die Gesamtbruttomiete ab dem 01.11.2012 betrage 1.941,81 EUR, wobei darin eine Betriebskosten-Vorauszahlung in Höhe von 431,77 EUR netto enthalten sei.

Am 24.10.2012 erstellte dann die xxx Betreuungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH für die GS eine Mietdauerrechnung (Anlagenkonvolut K 9), wonach die ab dem 01.11.2012 zu ...