OLG Düsseldorf Beschluss vom 03.02.2000 - 10 W 1/00

Entscheidungsstichwort (Thema)

Gewerberaummiete: Leistungsbestimmungsrecht des Vermieters hinsichtlich des Verteilungsschlüssels für Nebenkosten und Beweislastverteilung bei behaupteter Unbilligkeit; Umlegung der Kosten für Straßenreinigung und Winterdienst; Verjährung von Betriebskostennachforderungen und deren Verwirkung

Leitsatz (redaktionell)

1. Das Bestimmungsrecht nach billigem Ermessen läßt dem Vermieter begriffsnotwendig einen bis an die objektiven Grenzen der Billigkeit reichenden Ermessensspielraum bei der Wahl der in Betracht kommenden Verteilungsschlüssel, so daß es im Streitfall zunächst dem Mieter obliegt, die Billigkeit der getroffenen Leistungsbestimmung substantiiert zu bestreiten. Ist das geschehen, ist es Sache des Vermieters, die Tatsachen darzulegen und zu beweisen, die die Billigkeit seiner Leistungsbestimmung rechtfertigen.

2. Enthält der Mietvertrag keine anderslautende Regelung, so ist der gewerbliche Vermieter nach BGB §§ 315, 316 berechtigt, den Jahresgesamtbetrag der als umlagefähig vereinbarten Kosten der Straßenreinigung/des Winterdienstes für ein Geschäftshaus mit Ladenpassage auf der Basis des Flächenmaßstabs nach Miettagen zeitanteilig auf den Mieter umzulegen, auch wenn dessen Mietzeit erst am 18. Juni begonnen hat.

3. Die kurze Verjährung der BGB §§ 197, 201 gilt auch für den Anspruch des gewerblichen Vermieters auf Zahlung des sich aus der allgemeinen Betriebskostenberechnung ergebenden Saldos.

4. Zur Frage der Verwirkung einer Nebenkostennachforderung bei Versäumung einer vertraglich vereinbarten Abrechnungsfrist.

Orientierungssatz

Allein der Umstand, daß der Vermieter über Jahre hinweg die vertraglich vereinbarte Jahresabrechnungsfrist für Nebenkosten (hier: 31.12. eines jeden Jahres) nicht eingehalten hat und Betriebskostennachforderungen erst (zwischen 3 und 6) Jahre später geltend macht, reicht nicht aus, um eine Verwirkung annehmen zu können. Über den Zeitablauf hinaus müssen vielmehr noch besondere Umstände vorliegen, die die Feststellung rechtfertigen, der Mieter habe darauf vertrauen dürfen, daß der Vermieter die Forderungen nicht mehr geltend machen werde.

Normenkette

BGB §§ 197, 201, 242, 315-316

Fundstellen

Haufe-Index 538360

NZM 2001, 383

ZMR 2000, 215

OLGR Düsseldorf 2000, 218

WuM 2000, 133

IPuR 2000, 45