Leitsatz (amtlich)
1. Ist als Inhalt des Sondereigentums vereinbart, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten (hier: des WEG-Verwalters) bedarf, so stellt dies keine Verfügungsbeschränkung als Ausnahme von § 137 Satz 1 BGB dar (so aber OLG Hamm NJW-RR 2010, 1524 f.), sondern eine Beschränkung des Rechtsinhalts des Wohnungseigentums.
2. Ist der schuldrechtliche Vertrag bereits geschlossen worden, so ist die alsdann erklärte Zustimmung endgültig wirksam und nicht mehr widerruflich, sobald sie von dem im Zeitpunkt der Erklärung Zustimmungsberechtigten gegenüber den Vertragsparteien oder dem mit dem Vollzug beauftragten Notar erklärt worden ist; ob die Berechtigung des Zustimmenden noch im Zeitpunkt der Stellung des Umschreibungsantrages vorliegt oder bereits entfallen ist (hier: mit Blick auf das Ende der Verwalterbestellung), ist nicht von Belang.
3. Liegen die Voraussetzungen des § 78 Abs. 2 Satz 1 GBO vor, so ist die Rechtsbeschwerde gleichwohl nicht zuzulassen, wenn dieses Rechtsmittel (hier wegen fehlender Beschwerdeberechtigung) nicht in zulässiger Weise eingelegt werden kann.
Normenkette
WEG § 12 Abs. 1, 3 S. 1; GBO § 78 Abs. 2 S. 1
Verfahrensgang
AG Dinslaken (Aktenzeichen DI-9996-8) |
Tenor
Die angefochtene Zwischenverfügung wird aufgehoben. Das Grundbuchamt wird angewiesen, von den dort geäußerten Bedenken Abstand zu nehmen.
Gründe
I. Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 22.11.2010 veräußerten die Beteiligten zu 1. den im hiesigen Beschlusseingang bezeichneten Grundbesitz an die Beteiligten zu 2. Im Bestandsverzeichnis des Grundbuches ist vermerkt, dass der Wohnungseigentümer zur Veräußerung des Wohnungs- und Teileigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf.
Am 25.11.2010 wurde u.a. eine Auflassungsvormerkung zugunsten der Beteiligten zu 2. im Grundbuch eingetragen. Am 7.12.2010 stimmte der Verwalter des Objektes der Veräußerung "ohne jede Einschränkung" in notariell beglaubigter Form zu. Aus dem Verwalternachweis - einer notariell beglaubigten Niederschrift der ordentlichen Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 15.4.2008 - ergab sich, dass der zustimmende Verwalter für die Zeit vom 1.1.2009 bis zum 31.12.2010 bestellt war.
Nachdem auch die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes Dinslaken unter dem 7.1.2011 vorlag, haben die Beteiligten durch die vertretende Notarin mit Schrift vom 10.1.2011 die Eigentumsumschreibung auf die Erwerber bewilligt und beantragt sowie einen Antrag auf Löschung der Auflassungsvormerkung gestellt. Die Anträge sind am 12.1.2011 beim Grundbuchamt eingegangen.
Daraufhin hat dieses durch die angefochtene Zwischenverfügung beanstandet, da die Verwalterbestellung vor Eingang des Eintragungsantrages abgelaufen sei, müsse entweder deren Verlängerung oder die Zustimmung des neu bestellten Verwalters nachgewiesen werden.
Hiergegen wenden sich die Beteiligten mit ihrem durch Schrift der sie vertretenden Notarin vom 17.2.2011 eingelegten Rechtsmittel, mit dessen Begründung sie der Rechtsauffassung des Grundbuchamtes umfangreich entgegentreten.
Mit Beschluss vom 21.2.2011 hat das Grundbuchamt erklärt, dem Rechtsmittel werde aus den Gründen der angefochtenen Zwischenverfügung - in der auf Rechtsprechung des OLG Hamm Bezug genommen war - nicht abgeholfen, und die Sache werde dem OLG Düsseldorf zur Entscheidung vorgelegt.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Grundakte Bezug genommen.
II. Das gem. §§ 71 Abs. 1, 72, 73 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 GBO als Beschwerde zulässige Rechtsmittel der Beteiligten, das nach der vom Grundbuchamt ordnungsgemäß erklärten Nichtabhilfe beim Senat zur Entscheidung angefallen ist (vgl. § 75 GBO), hat auch in der Sache Erfolg. Der Senat vermag sich der Rechtsauffassung u.a. des OLG Hamm (NJW-RR 2010, 1524 f.) nicht anzuschließen.
Nach § 12 Abs. 1 WEG kann als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Dies ist hier geschehen, indem die Erforderlichkeit einer Verwalterzustimmung vorgesehen ist. Das hat gemäß § 12 Abs. 3 Satz 1 WEG zur Folge, dass eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Vereinbarung verpflichtet, unwirksam sind, solange nicht "die erforderliche Zustimmung" erteilt ist. Dem Wortlaut dieser Vorschrift ist zu entnehmen, dass die Zustimmung für beide Rechtsgeschäfte nur einheitlich erteilt und beurteilt werden kann, mithin nicht etwa zwei Zustimmungserklärungen erforderlich sind (Bärmann-Klein, WEG, 11. Aufl. 2010, § 12 Rz. 32 m.w.N.). Dann aber ist der Ansicht zu folgen, dass eine Vereinbarung nach § 12 Abs. 1 WEG keine Verfügungsbeschränkung bedeutet - nämlich als Ausnahme von § 137 Satz 1 BGB -, sondern eine Beschränkung des Rechtsinhalts des Wohnungseigentums. Das hat für den praktisch ganz im Vordergrund stehende...