OLG Düsseldorf Beschluss vom 14.12.2006 - I-24 U 113/06

Leitsatz (amtlich)

1. Die rechtskräftige Abweisung der Schadensersatzklage des Vermieters wegen Verjährung hindert die Verwertung der diesen Anspruch sichernden Kaution nicht, wenn die Verwertung schon vor Verjährungseintritt möglich war.

2. Die Rechtsprechung zum Fristenplan bei Schönheitsreparaturen gilt auch für das Gewerberaummietrecht.

Normenkette

BGB §§ 215, 307, 535, 548

Verfahrensgang

LG Wuppertal (Aktenzeichen 7 O 435/05)

Tenor

Der Senat beabsichtigt, die Berufung des Beklagten gem. § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. Der Beklagte erhält Gelegenheit zu den Gründen dieses Beschlusses binnen 2 Wochen ab Zustellung schriftsätzlich Stellung zu nehmen.

Der für den 16.1.2007 geplante Termin entfällt.

Gründe

I. Die zulässige Berufung hat in der Sache voraussichtlich keinen Erfolg. Im Ergebnis hat das LG der Klage zu Recht stattgegeben. Das Berufungsvorbringen rechtfertigt keine abweichende Entscheidung. Der Klägerin steht gegen den Beklagten aus dem Mietvertrag der Parteien vom 30.5.2001 (MV) ein Anspruch auf Herausgabe der Bürgschaftsurkunde der Kreissparkasse Herzogtum Lauenburg vom 9.7.2001 zu.

Der Beklagte ist verpflichtet, in Abwicklung des seit dem 30.9.2004 beendeten Mietverhältnisses der Klägerin die Urkunde zurückzugeben, die sie ihm kurz nach Beginn des Mietverhältnisses überlassen hatte. Im Ergebnis zutreffend hat das LG angenommen, dass eine Hauptverbindlichkeit der Klägerin, die noch von dem Sicherungszweck der Bürgschaft umfasst sein könnte, nicht mehr besteht.

1. Allerdings vermag der Senat dem LG nicht darin zu folgen, dass ein Schadensersatzanspruch des Beklagten aus §§ 280 Abs. 3, 281 BGB schon deshalb nicht gesichert werden könnte, weil ihn das LG im Parallelprozess der Parteien durch Urteil vom 24.5.2006 wegen Verjährung aberkannt hat (7 O 126/05 LG Wuppertal). Denn dies ist mit § 215 BGB nicht vereinbar. Die Vorschrift schützt wie § 390 S. 2 BGB das Vertrauen des Gegners auf eine bestehende Aufrechnungslage und ein entstandenes Zurückbehaltungsrecht, sofern die Gegenrechte in unverjährter Zeit bestanden und durchsetzbar waren.

Davon erfasst wird insbesondere auch die Aufrechnung des Vermieters mit verjährten Forderungen gegen den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Mietkaution. Dies entsprach schon vor der Einführung von § 215 BGB der ständigen Rechtsprechung zu § 390 S. 2 BGB (vgl. BGHZ 101, 242, 252; BGH v. 28.1.1998 - XII ZR 63/96, MDR 1998, 461 = NJW 1998, 981). Daran ändert auch nichts der Umstand, dass das Urteil des LG vom 24.5.2006 durch die Rücknahme der Berufung rechtskräftig geworden ist (I-24 U 112/06). Denn der Vertrauensschutz erstreckt sich auch auf verjährte und deswegen rechtskräftig aberkannte Forderungen (BGH DB 1971, 1619).

Entsprechendes galt bisher schon für das Zurückbehaltungsrecht (BGHZ 48, 116; 53, 122) und ist nunmehr mit Wirkung vom 1.1.2002 in § 215 BGB Gesetz geworden. Entscheidend ist danach, ob dem Beklagten ggü. dem Anspruch der Klägerin auf Rückgabe der Bürgschaftsurkunde ein Zurückbehaltungsrecht wegen eines noch nicht verjährten Gegenanspruchs zustand. Das war grundsätzlich der Fall, weil etwaige Ersatzansprüche des Beklagten wegen nicht vertragsgemäßer Rückgabe der Mieträume vor Fälligkeit des Herausgabeanspruchs der Klägerin zur Entstehung gelangen und fällig werden konnten.

2. Die Klage hat aber dennoch Erfolg, weil dem Beklagten Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht erwachsen sind.

Die Klägerin ist nicht aufgrund des Mietvertrags vom 30.5.2001 zur Ausführung von Schönheitsreparaturen oder zur Renovierung der Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet. Sowohl § 15 Nr. 1 MV, der die Verpflichtung der Mieterin zur Ausführung von Schönheitsreparaturen regelt, als auch § 18 Nr. 1 MV, der eine Pflicht der Mieterin zur Renovierung bei Beendigung des Mietverhältnisses vorsieht, sind gem. § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Bei dem Mietvertrag der Parteien, insbesondere bei den vorbezeichneten Klauseln handelt es sich um AGB i.S.d. §§ 305, 307 BGB.

A. Auf § 18 Nr. 1 MV, nach dessen Wortlaut der Mieter die Mieträume bei Beendigung der Mietzeit in renoviertem Zustand zurückzugeben hat, kann der Beklagte seinen Ersatzanspruch nicht gründen. Diese Fälligkeitsregelung benachteiligt den Mieter unangemessen i.S.v. § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB und ist deshalb unwirksam. Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter nämlich zur Renovierung verpflichtet, selbst wenn die vertraglichen Fristen zur Renovierung noch nicht abgelaufen sind und ein Renovierungsbedarf noch nicht besteht. Die in Formularmietverträgen enthaltene Verpflichtung des Mieters, neben der Durchführung der Schönheitsreparaturen die Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses renoviert zurückzugeben, entfernt sich noch weiter vom gesetzlichen Leitbild der Erhaltungspflicht des Vermieters und führt zu einer zusätzlichen Verschärfung zu Lasten des Mieters. Er muss in diesen Fällen eine Endrenovierung vornehmen unabhängig davon, wa...