OLG Düsseldorf Beschluss vom 21.07.2011 - I-24 U 153/10

Leitsatz (amtlich)

1. Umlagefähige Kosten des Hauswarts müssen gegen nicht umlagefähige Kosten für dessen Tätigkeiten bei der Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung des Grundstücks abgegrenzt und nachvollziehbar aufschlüsselt werden; dabei trifft den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast.

2. Die Vereinbarung der Umlage der "Kosten für das Management" ist intransparent sowie nach Grund und Höhe unbestimmt und benachteiligt den gewerblichen Mieter unangemessen.

3. Die Anwendung der Klausel zu den "Kosten für das Management" kann nicht auf einen wirksamen Teil (Verwaltungskosten) reduziert werden.

Normenkette

BGB §§ 535, 307; BetrKVO § 1

Verfahrensgang

LG Wuppertal (Urteil vom 10.08.2010; Aktenzeichen 1 O 401/09)

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das am 10.8.2010 verkündete Urteil der 1. Zivilkammer des LG Wuppertal wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Streitwert für das Berufungsverfahren: 221.708,16 EUR

Gründe

Das Rechtsmittel bleibt ohne Erfolg, § 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Das LG hat der Klage zu Recht stattgegeben. Die gegen die Entscheidung vorgebrachten Berufungsgründe rechtfertigen keine dem Beklagten günstigere Entscheidung.

A. Zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen nimmt der Senat Bezug auf seinen Hinweisbeschluss vom 30.6.2011. Dort hat er im Wesentlichen ausgeführt:

Das LG hat den Beklagten zu Recht zur Rückzahlung von Betriebskostenzahlungen i.H.v. insgesamt 221.708,16 EUR (nebst Zinsen) sowie zur Freistellung von der Klägerin vorgerichtlich entstandenen Kosten (2.534,20 EUR) verurteilt, und zwar unter zutreffender Zurückweisung seiner hilfsweise zur Aufrechnung gestellten Gegenforderungen (261.554,97 EUR).

Der Beklagte (gewerblicher Vermieter) ist antragsgemäß zur Rückzahlung der Betriebskosten-Positionen verurteilt worden, die die Klägerin (gewerbliche Mieterin) geleistet hatte und die in der nachfolgenden Tabelle zusammengefasst sind:

Tabelle

Zeile	Position	Betrag/EUR	Betrag/EUR	Betrag/EUR
01	Pflege/Außenanlagen (AH III, 1 - 6)
02	1999	1.684,17
03	2000	6.071,49
04	2001	6.071,49
05	2002	6.097,88
06	2003	6.097,88
07	2004	3.315,23
08	Zwischensumme	29.338,14
09	16 % MWSt	4.694,10
10	Summe/Pflege der Außenanlagen		34.032,24
11	BK-Abrechnung 2005 (AH II, 29)		-
12	Guthaben	16.904,16	-
13	Mietverlustversicherung/brutto	1.849,46	-
14	Hauswart/brutto	90.094,59	-
15	Verwaltungskosten/brutto	72.343,63	-
16	Pflege/Außenanlagen/brutto	6.484,08	-
17	Summe/BKA 2005		187.675,92
18	Summe/Rückzahlung (=LGU)		221.708,16
19	Freistellung			2.534,20

Mit der Berufung konkret angegriffen werden nur die Positionen der Tabelle Zeilen 14 und 15 sowie die im angefochtenen Urteil zurückgewiesenen, hilfsweise zur Aufrechnung gestellten Gegenforderungen (261.554,97 EUR).

II.1. Umlagefähige Kosten des Hauswarts (Tabelle Zeile 14) müssen gegen nicht umlagefähige Kosten für dessen Tätigkeiten bei der Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung des Grundstücks abgegrenzt und nachvollziehbar aufschlüsselt werden, wobei den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast trifft (vgl. BGH NJW 2008, 1801, 1802 sub II. 3b m.w.N.). Findet, wie im Streitfall, eine solche detaillierte Abgrenzung nicht statt, können die nicht umlagefähigen Kosten aus den ausgewiesenen Gesamtkosten dieser Position nicht herausgerechnet werden (BGH, a.a.O.), was zu deren kompletter Unschlüssigkeit führt (Senat, Beschl. v. 31.5.2011, I-24 U 176/10 sub I. 3b [n. v.]).

2. "Verwaltungskosten" (Tabelle Zeile 15) kann die Beklagte im Streitfall nicht umlegen.

a) Zwar scheitert deren Umlage nicht an fehlender Bestimmtheit dieses Kostenbegriffs, der auch im gewerblichen Mietrecht i.S.d. § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV auszulegen und deshalb auch ohne zusätzliche Erläuterung hinreichend bestimmt ist (vgl. BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 sub III. 2; BGH NZM 2010, 279 sub II [juris Tz. 9]; Senat, Beschl. v. 19.10.2009, I-24 U 129/08 sub I.1b, bb m.w.N. [juris Tz. 24]).

b) Die Umlage von "Verwaltungskosten" scheitert aber daran, dass sie mietvertraglich gar nicht vereinbart worden ist.

aa) Vereinbart worden ist vielmehr die Umlage der "Kosten für das ... Management" (§ 4 Abs. 1 MV in Verbindung mit Nr. 14b Betriebskostenaufstellung). Dieser Kostentitel ist intransparent sowie nach Grund und Höhe unbestimmt (vgl. BGH NZM 2010, 279 sub II [juris Tz. 9]; Senat, a.a.O., m.w.N.). Denn er erfasst begrifflich sogar die Kosten der steuerlichen und rechtlichen Beratung des Vermieters. Die Klausel benachteiligt den gewerblichen Mieter unangemessen, weshalb sie gem. § 307 BGB unwirksam ist (vgl. BGH NZM 2005, 863 und NZM 2006, 775 jew. m.w.N.).

bb) Ihre Anwendung kann nicht auf einen wirksamen Teil (Verwaltungskosten) reduziert werden. Das wäre nur möglich, wenn unter Streichung des unwirksamen Teils der Klausel eine sinnvoll anwendbare Restregelung verbliebe. Das trifft im Streitfall nicht zu, weil nach der Streichung des Begriffs "Management" nur noch ein sinnloses Klauselfragment übrig bliebe. Einen Sinn würde die Klausel nur dann ergeben, wenn der Begriff "Management" nicht nur gestrichen, sondern ...