Leitsatz (amtlich)
1. Zur Frage, ob der Austausch eines PVC-Bodenbelags zu den vom gewerblichen Mieter übernommenen Schönheitsreparaturen zählt.
2. Ist eine Lagerhalle zum Betrieb einer Kfz-Instandsetzung vermietet, sind hierdurch verursachte Verschmutzungen und mechanische Beschädigungen des vorhandenen PVC-Bodenbelags Folgen des vertragsgemäßen Gebrauchs, so dass der Mieter dem Vermieter bei fehlender Vereinbarung nicht gem. § 280 Abs. 1 BGB auf Schadensersatz haftet.
3. Hat der gewerbliche Vermieter nahezu dreieinhalb Jahre seit Beendigung des mehrjährigen Mietverhältnisses keine den Anforderungen des § 259 BGB entsprechenden Nebenkostenabrechnungen vorgelegt, kann der Mieter sämtliche während der Mietzeit geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen zurückverlangen (Anschluss an BGH WuM 2005, 337 = ZMR 2005, 439).
4. Ein formualvertragliches Aufrechnungsverbot steht der Aufrechnung des Mieters nicht entgegen, wenn die den Anspruch auf Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen begründenden Tatsachen unstreitig sind.
Normenkette
BGB §§ 259, 280 Abs. 1, § 535; II. BVO § 28 Abs. 4 S. 4
Verfahrensgang
LG Wuppertal (Urteil vom 16.08.2007; Aktenzeichen 7 O 288/05) |
Tenor
Auf die Berufung des Beklagten wird das am 16.8.2007 verkündete Urteil der 7. Zivilkammer des LG Wuppertal teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:
Das Versäumnisurteil des LG Wuppertal vom 1.12.2005 (7 O 288/05) wird aufgehoben.
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin auferlegt. Hiervon ausgenommen sind die Kosten der Säumnis des Beklagten, die ihm zur Last fallen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
Die zulässige Berufung hat in der Sache Erfolg. Das beruht im Einzelnen auf folgenden Erwägungen:
1. Nachdem die Parteien in zweiter Instanz nur noch um die der Klägerin durch das LG zuerkannten Ansprüche auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung für den gesamten Monat Oktober 2004 i.H.v. 1.779,30 EUR brutto (ohne Nebenkostenvorauszahlungen) und auf Zahlung von Schadensersatz wegen der Erneuerung des Hallenbodens i.H.v. 8.878,32 EUR streiten, ist dem Bestimmtheitsgebot des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO Genüge getan.
2. Der erstmals in zweiter Instanz erhobene Einwand der fehlenden Passivlegitimation ist zum einen gem. § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO präkludiert, zum anderen unbeachtlich. Aus dem bei Abschluss des Mietvertrages am 16.6.1999 von dem Beklagten verwendeten Firmenstempel "..." ist ersichtlich, dass der Beklagte zu diesem Zeitpunkt alleiniger Inhaber der im Rubrum als Mieter bezeichneten "Firma K." war und nicht eine ...-K. & H.-GbR. Hieran muss der Beklagte sich festhalten lassen. Im Übrigen hat der Beklagte bereits mit seiner Einspruchsbegründungsschrift vom 12.1.2006 (GA 64) seine Mieterstellung zumindest konkludent zugestanden, denn er hat sich sachlich auf die geltend gemachten Forderungen eingelassen, ohne seine Passivlegitimation in Zweifel zu ziehen. Über dieses Geständnis haben die Parteien am 16.11.2006 mündlich verhandelt, so dass der Beklagte an sein Geständnis gebunden ist. Seine Passivlegitimation hat der Beklagte im Übrigen auch im Vorprozess 7 O 260/04 LG Wuppertal zu keinem Zeitpunkt in Zweifel gezogen. Der Senat verweist nur ergänzend darauf, dass der Beklagte selbst dann passiv legitimiert wäre, wenn der Mietvertrag mit der GbR zustande gekommen sein sollte. In diesem Fall hätte er als Gesellschafter gem. § 128 HGB analog für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft einzustehen.
3. Entgegen der Auffassung des LG steht der Klägerin gem. § 546a BGB eine Nutzungsentschädigung nicht i.H.v. 1.779,30 EUR, sondern lediglich anteilig bis zum 21.10.2004 i.H.v. 1.205,33 EUR zu. Der Vermieter kann nur für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache als Entschädigung den vereinbarten Mietzins verlangen. Diese endet mit dem Tag der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter (BGH, Urt. v. 5.10.2005, GE 2005, 1547 = GuT 2006, 30 = MDR 2006, 436 = WM 2005, 771 = ZMR 2006, 32). Das war nach den getroffenen Feststellungen der 21.10.2004. An diesem Tag hat die Klägerin die Schlüssel für das Mietobjekt zurückerhalten. Daraus ergibt sich folgende Berechnung der Anspruchshöhe: 1.779,30 EUR: 31 Tage × 21 Tage = 1.205,33 EUR. Damit hat das LG der Klägerin 573,97 EUR zuviel zugesprochen. Einen Mietausfallanspruch hat die Klägerin für die Zeit vom 22.10. bis 31.10.2004 nicht geltend gemacht.
4. Die Berufung wendet sich mit Erfolg auch gegen die Auffassung der Kammer, der Klägerin stehe gegen den Beklagten ein Schadensersatzanspruch wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen (hier: Nichterneuerung des in der Halle vorhandenen PVC-Bodenbelags) i.H.v. 8.878,32 EUR zu. Zwar war der Beklagte gem. § 12 Nr. 3 MV verpflichtet, Schönheitsreparaturen laufend auf eigene Kosten fachgerecht durchzuführen, sobald der Grad der Abnutzung dies nach Art des Gewerbebetriebes bzw. der vertraglichen Nutzung erforderte. Die Erneuerung des PVC-Boden-
belages stellt hier jedoch bereits begrifflich keine Schönheitsreparatur dar, so dass die feh...