OLG Düsseldorf Urteil vom 17.02.2005 - I-10 U 144/04

Leitsatz (amtlich)

Enthält der gewerbliche Mietvertrag die Klausel, "Ohne Zustimmung der Vermieterin darf die Mieterin die Mietsache weder ganz oder teilweise untervermieten oder ihren Gebrauch Dritten in anderer Weise überlassen. Insbesondere darf die Mietsache nicht zu einem Zweck benutzt werden, der den Interessen der Vermieterin entgegensteht.", kann der Vermieter die Untervermietungserlaubnis verweigern, wenn die Untervermietung dazu führt, dass der Vermieter andernfalls einen seiner weiteren Mieter als Untermieter an die Hauptmieterin verlieren würde.

Normenkette

BGB § 540 Abs. 1 S. 2

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Urteil vom 10.08.2004; Aktenzeichen 35 O 153/03)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 10.8.2004 verkündete Urteil der 5. Kammer für Handelssachen des LG Düsseldorf abgeändert:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Klägerin wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des zu vollstreckenden Betrags abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Gründe

I. Die Parteien streiten über die Wirksamkeit einer von der Klägerin wegen Verweigerung der Zustimmung zur Untervermietung erklärten Kündigung des auf 30 Jahre fest abgeschlossenen gewerblichen Mietverhältnisses auf dem Gelände des ... Flughafens. Die Klägerin, die nach Verschmelzung mit Nachtragsvereinbarung v. 13.6.1995 in den ursprünglich mit der Firma S.-GmbH abgeschlossenen Mietvertrag eingetreten ist, nutzte das angemietete Gebäude bis Mitte Juni 2003 zum Betrieb einer Bordküche. Der Mietvertrag v. 17.1.1990 enthält unter § 6 Ziff. 2 folgende Regelung: "Ohne Zustimmung der Vermieterin darf die Mieterin die Mietsache weder ganz oder teilweise untervermieten oder ihren Gebrauch Dritten in anderer Weise überlassen. Insbesondere darf die Mietsache nicht zu einem Zweck benutzt werden, der den Interessen der Vermieterin entgegensteht." Auf die schriftliche Aufforderung der Klägerin v. 7.8.2003, ihre Zustimmung zur Untervermietung an die Firma S. zu erteilen, die auf dem Flughafengelände schon seit längerem ein anders von der Beklagten angemietetes Bordküchengebäude nutzt, lehnte die Beklagte mit Schreiben v. 26.8.2003 eine Untervermietung an diese ab, weil ihr durch die Abwerbung der Firma S. erhebliche finanzielle Nachteile entstünden. Daraufhin kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben v. 3.9.2003 unter Widerspruch der Beklagten zum 31.3.2004. Wegen der getroffenen Feststellungen im Übrigen wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils (GA 171 ff.) Bezug genommen.

Das LG hat antragsgemäß festgestellt, dass die Klägerin das streitgegenständliche Mietverhältnis mit Kündigung v. 3.9.2003 zum 31.3.2004 wirksam gekündigt hat. Wegen der Begründung im Einzelnen wird auf die Entscheidungsgründe verwiesen (GA 175 ff.). Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten, mit sie ihren erstinstanzlich erfolglos gebliebenen Klageabweisungsantrag weiterverfolgt. Die Beklagte trägt vor, sie sei aus wichtigem Grund berechtigt gewesen, die Untervermietung an die Firma S. zu verweigern. Sie hält es nicht für gerechtfertigt, ihr zuzumuten, einen Schaden in voraussehbarer Höhe von 4.000.000 Euro hinzunehmen, nur weil die Klägerin sich bequemer einrichten und die Firma S. ohne sonstige Alternative das Geschäfts ihres Lebens habe machen wollen und dies als Kehrseite der Medaille allein auf dem Rücken der Beklagten. Bei interessengerechter Auslegung der Vertragsbestimmung in § 6 Ziff. 2 bleibe nur die Kristallisation, dass den Interessen der Beklagten zuwiderlaufende Nutzungszwecke - etwa und gerade eine höchst schädliche Nutzung durch die Firma S. - vertraglich verboten sein sollten.

Die Klägerin verteidigt das angefochtene Urteil nach Maßgabe ihres Schriftsatzes v. 22.12.2004 und bittet um Zurückweisung der Berufung.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze der Parteien einschließlich der zu den Akten gereichten schriftlichen Unterlagen Bezug genommen.

II. Die zulässige Berufung hat in der Sache Erfolg. Entgegen der Auffassung des LG ist das mit Vertrag v. 17.1.1990 für die Dauer von 30 Jahren fest abgeschlossene Mietverhältnis der Parteien nicht durch die Kündigung der Klägerin v. 3.9.2003 mit Wirkung zum 31.3.2004 beendet worden. Die Klägerin war nicht gem. § 540 Abs. 1 S. 2 BGB berechtigt, das Mietverhältnis wegen einer verweigerten Untervermietungserlaubnis zu kündigen, so dass ihre zulässige Feststellungsklage unbegründet ist. Dies beruht im Einzelnen auf folgenden Erwägungen:

1. Nach § 540 Abs. 1 S. 2 BGB kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. Zwar hat die Beklagte ihre Zustimmung zu...