Leitsatz (amtlich)
Einem Vermieter, der sich nach Beendigung des Mietverhältnisses monatelang nicht darum bemüht, sämtliche Schlüssel zum Mietobjekt zu erhalten, um sich Zugang zu diesem zu verschaffen, steht kein Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung gem. § 546a BGB zu.
Verfahrensgang
LG Düsseldorf (Urteil vom 18.11.2003; Aktenzeichen 2b O 6/03) |
Tenor
Auf die Berufung des Beklagten wird das am 18.11.2003 verkündete Schlussurteil des Einzelrichters der 2b Zivilkammer des LG Düsseldorf unter Zurückweisung des weiter gehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:
Hinsichtlich des Räumungs- und Herausgabeanspruchs der Klägerin ist der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt.
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin über den mit Teilanerkenntnisurteil vom 20.5.2003 titulierten Betrag von 1.173,14 Euro hinaus weitere 2.671,21 Euro nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz
aus 325,20 Euro für die Zeit vom 4.5.2002 bis zum 3.6.2002,
aus 1.597,09 Euro für die Zeit vom 4.6.2002 bis zum 3.7.2002,
aus 2.720,72 Euro für die Zeit vom 4.7.2002 bis zum 3.8.2002
und aus 3.844,35 Euro seit dem 4.8.2002 zu zahlen.
Die weiter gehende Klage wird abgewiesen.
Die erstinstanzlichen Kosten des Rechtsstreits fallen zu 30 % der Klägerin und zu 70 % dem Beklagten zur Last.
Die Kosten des Berufungsverfahrens werden zu 77,5 % der Klägerin und zu 22,5 % dem Beklagten auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
I. Die zulässige Berufung des Beklagten ist überwiegend auch sachlich gerechtfertigt. Die Klage unterliegt i.H.v. 9.199,85 Euro nebst Zinsen der Abweisung, so dass das landgerichtliche Urteil entsprechend abzuändern ist.
1. Nach dem Ergebnis der erstinstanzlichen Beweisaufnahme war das streitgegenständliche Mietobjekt im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses der Parteien nicht vollständig geräumt.
Zwar kann nach den Aussagen der Zeugen H (Bl. 76/76 d.A.) und S (Bl. 97/98 d.A.) nicht festgestellt werden, dass in dem vom Beklagten genutzten Hallenteil nennenswerte Gegenstände zurückgeblieben waren, so dass von einer Wiedereinräumung des Besitzes keine Rede sein könnte (vgl. dazu z.B. Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 546 Rz. 5). Der Untermieter S hat jedoch bekundet, er habe erst im Juli/August 2002 geräumt (Bl. 96/97 d.A.). Dies geht zu Lasten des Beklagten in seiner Eigenschaft als Mieter mit der Folge, dass dem Kläger nach § 546a BGB bis zum letztgenannten Zeitpunkt Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete zuzubilligen ist.
Nach Angaben des Zeugen S hat dieser auch in der Folgezeit den Schlüssel zu den von ihm genutzten Lagerflächen behalten, so dass der Klägerin der Zugang nicht möglich war. Dieser ist auch zuzugeben, dass die mangelnde Rückgabe sämtlicher Schlüssel grundsätzlich der Annahme entgegensteht, der Mieter habe seine Rückgabeverpflichtung erfüllt (vgl. z.B. OLG Hamm NZM 2003, 26).
Gleichwohl kann die Klägerin über den 31.8.2002 hinaus keine Nutzungsentschädigung beanspruchen. Sie hat unstreitig zu keinem Zeitpunkt die Rückgabe der Schlüssel von dem Beklagten selbst und auch nicht von dem Zeugen S verlangt, um die von diesem zwischenzeitlich geräumte Halle betreten zu können. Insbesondere hat auch der Hausmeister S keinerlei Schritte unternommen, seine Kontrollmaßnahmen auf das Halleninnere auszudehnen. Dabei handelt es sich entgegen der Annahme des LG nicht um eine Frage mitwirkenden Verschuldens gem. § 254 BGB, die im Rahmen des § 546a BGB in der Tat ohne Bedeutung ist. Das Verhalten der Klägerin und ihres Angestellten S lässt jedoch unmissverständlich erkennen, dass ihnen nicht daran gelegen war, in die in Rede stehende Halle zu gelangen. Ein Vermieter, der sich monatelang nicht darum bemüht, sämtliche Schlüssel zum Mietobjekt zu erhalten, um sich Zugang zu diesem zu verschaffen, verfügt indes nicht über den im Rahmen des § 546a BGB erforderlichen Besitzwillen, der Voraussetzung für die Annahme eines Vorenthaltens im Sinne dieser gesetzlichen Regelung und damit für die Gewährung einer Nutzungsentschädigung ist (so schon BGH v. 13.10.1982 - VIII ZR 197/81, MDR 1983, 306 = NJW 1983, 112; vgl. außerdem die Nachweise bei Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 546a Rz. 8). Die Verpflichtung des Beklagten zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung an die Klägerin endete somit mit der Räumung durch den Zeugen S, die nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme spätestens als am 31.8.2002 erfolgt anzusehen ist.
2. Zu Recht macht der Beklagte weiter geltend, dass die Klägerin wegen Eintritts der Abrechnungsreife ab 1.7.2002 keine Nebenkostenvorauszahlungen mehr beanspruchen konnte. Die monatliche Bruttomiete von zuletzt 2.487,62 DM (2.262,50 DM - 368 DM + 250 DM Nebenkostenvorauszahlung + 343,12 DM Mehrwertsteuer) = 1.271,89 Euro ist daher um 290 DM (250 DM zzgl. Mehrwertsteuer) = 148,26 Euro zu kürzen, so dass lediglich ein Betrag von 1.123,63 Euro pro Monat in Anrechnung zu bringen ist.
3. Auf der Grundlage der vorstehenden Ausführungen ergibt si...