OLG Düsseldorf Urteil vom 20.10.2023 - 7 U 45/22

Leitsatz (amtlich)

1. Zur Begründung einer Provisionspflicht des Maklerkunden genügt es nicht, wenn an seiner Stelle eine Gesellschaft, an der der Maklerkunde nicht beteiligt ist, das nachgewiesene Objekt erwirbt und den Maklerkunden danach als Arbeitnehmer (hier: als Projektleiter des nachgewiesenen Objekts) einstellt. Dies gilt auch dann, wenn der Maklerkunde zuvor erwerbslos war.

2. Zu den AGB-rechtlichen Anforderungen an eine Klausel im Maklervertrag, mit der dem Maklerkunden eine Provisionspflicht auferlegt werden soll, wenn er den erhaltenen Nachweis ohne Einwilligung des Maklers an einen Dritten weitergibt und dieser daraufhin das nachgewiesene Objekt erwirbt.

3. Ein Schadensersatzanspruch wegen treuwidriger Weitergabe des Nachweises an einen Dritten setzt voraus, dass der Makler schlüssig dazu vorträgt, dass es ihm gelungen wäre, die im Prozess geltend gemachte Provision durch Nachweis desselben Objekts an einen anderen Kunden zu erwerben (Anschluss BGH, Urteil vom 17.10.2018 - I ZR 154/17, NJW 2019, 1226).

Normenkette

BGB § 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1, § 305c Abs. 2, § 307 Abs. 1, § 652 Abs. 1

Verfahrensgang

LG Duisburg (Aktenzeichen 3 O 68/21)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Einzelrichters der 3. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg vom 28.03.2022 (3 O 68/21) wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens hat die Klägerin zu tragen.

Dieses und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Gründe

I. Die Klägerin ist als Maklerin im Bereich Camping- und Wohnmobilplätze gewerblich tätig. Auf entsprechende Anfragen übermittelte die Klägerin dem Beklagten im Zeitraum von Januar bis April 2017 Exposés zu von ihr vermakelten Immobilien. Der Beklagte nahm daraufhin einzelne Besichtigungstermine wahr, davon einen gemeinsam mit dem Zeugen A., mit dem der Beklagte bereits seit 20 Jahren bekannt war. Ein Verkauf kam nicht zustande.

Mit E-Mail vom 13.04.2017 bat der Beklagte die Klägerin um Übersendung von Exposés für drei weitere Immobilien, zu denen auch die streitgegenständliche Immobilie "Wochenendplatz X." in Y. gehörte. Diese bot die Klägerin auf ihrer Homepage unter der Objekt Nr. ... mit dem Hinweis auf die zu zahlende Käuferprovision von 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer an. Die Klägerin teilte dem Beklagten mit E-Mail vom 24.04.2017 einen Kaufpreis von 1,5 Mio. Euro mit, wies nochmals auf die anfallende Provision für den Käufer in Höhe von 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer hin und kündigte an, kurzfristig weitere Informationen zur angefragten Immobilie durch ihren Kooperationspartner übermitteln zu lassen. Die E-Mail enthielt zudem den Satz "Es gelten die B. AGB's unter www.b..de". Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen waren auf der Homepage der Klägerin auffindbar, wenn man auf der Startseite auf "Impressum" und dort auf den Link "Geschäftsbedingungen" klickte.

Der Kooperationspartner der Klägerin, Herr S. C., war gleichzeitig als Makler der Eigentümer tätig. Er übersandte dem Beklagten mit E-Mail vom 01.05.2017 weitere Informationen und Pläne für mögliche Bebauungen auf dem Grundstück. Am 05.05.2017 bestätigte der Beklagte sein Interesse und bat um einen Besichtigungstermin. Am 11.05.2017 erfolgte eine erste Besichtigung, an der Herr C., der Beklagte und der Zeuge A. teilnahmen. Mit an Herrn C. und die Klägerin gerichteter E-Mail vom 18.05.2017 bestätigte der Beklagte in seinem und im Namen des Zeugen A. ihr gemeinsames Interesse an der Immobilie und machte Preisvorschläge. Nach längeren Vertragsverhandlungen wurde ein Teilstück der ursprünglich angebotenen Immobilie von den Eigentümern des Grundstücks aufgrund eines bestehenden Vorkaufsrechts und aus steuerlichen Gründen zunächst an die D. GmbH, an welcher die Eigentümer beteiligt waren, und von dieser dann im Juni 2018 an die E. GmbH, deren Geschäftsführer der Zeuge A. ist und an der dieser wirtschaftlich beteiligt ist, verkauft. Der Kaufpreis betrug 1,25 Mio. Euro. Am 02.08.2018 stellte die Klägerin dem Beklagten für den Verkauf "Wochenendplatz X." EUR 44.625,00 inklusive Mehrwertsteuer in Rechnung. Der Beklagte lehnte die Zahlung ab. Im Nachgang des Verkaufs, konkret im Juli 2018, wurde der Beklagte von der E. GmbH als Projektleiter des "Wochenendplatzes X." angestellt.

Die Klägerin hat behauptet, der Beklagte habe ihr ein eigenes Interesse am Erwerb der Immobilie nur vorgetäuscht. Tatsächlich habe er den Erwerb zu keinem Zeitpunkt finanzieren können, weil er seinerzeit arbeitslos gewesen sei und Hartz IV bezogen habe. Zwischen dem Beklagten und der späteren Erwerberin bestehe eine enge wirtschaftliche Verflechtung, so dass der Beklagte die Maklerprovision auch im vorliegenden Fall des Verkaufs a...