OLG Düsseldorf Urteil vom 30.03.2006 - I-10 U 143/05

Leitsatz (amtlich)

1. Enthält die Nebenkostenabrechnung einzelne nicht umlagefähige Positionen oder basiert sie auf einem falschen Umlegungsmaßstab, handelt es sich ausschließlich um - die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung unberührt lassende - Fragen der inhaltlichen Richtigkeit. Zur Herbeiführung der Fälligkeit bedarf es keiner Erteilung einer korrigierten Abrechnung

2. Hat der Vermieter nur 70 % statt 70,25 % der Gesamtkosten in Ansatz gebracht, wird der Mieter hierdurch nicht benachteiligt. Inwieweit andere Mieter wegen des verbleibenden Anteils ggf. zu Unrecht in Anspruch genommen werden oder genommen worden sind, ist ohne Belang.

3. Enthält der Wohnungsmietvertrag allein die Vorgabe, dass Betriebskosten in Abhängigkeit von ihrem tatsächlichen Anfall anteilig durch die Mietpartei zu tragen sind, ohne nähere Eingrenzung, wie der entsprechende Anteil zu ermitteln ist, und haben sich die Parteien (hier: durch Einigung auf die Wohnflächenberechnung des Steuerberaters) verbindlich auf eine Konkretisierung der maßgebenden Flächen und des daraus abzuleitenden Umlegungsmaßstabes geeinigt, muss sich der Mieter hieran festhalten lassen.

4. Von den Bestimmungen der HeizkostenV abweichende vertragliche Vereinbarungen entbehren diese hierdurch nicht ohne Weiteres der Wirksamkeit. Vielmehr bedarf es eines Anpassungsverlangens einer der beiden Vertragsparteien, um eine Vertragsanpassung an die Erfordernisse der vorstehenden Bestimmungen herbeizuführen. Ein solches Verlangen (hier: durch Übersendung der Heizkostenabrechnung) wirkt nach allgemeinen Grundsätzen - § 556a Abs. 2 BGB findet im Geltungsbereich der HeizkostenV keine Anwendung - erst für die nachfolgende Abrechnungsperiode.

5. Eine einseitige Bestimmung der Leistungszeit genügt nicht § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Normenkette

BGB §§ 556, 556a

Verfahrensgang

AG Langenfeld (Urteil vom 15.07.2005; Aktenzeichen 32 C 33/05)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 15.7.2005 verkündete Urteil des AG Langenfeld unter Zurückweisung des weiter gehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.341,43 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 28,30 EUR ab dem 19.4.2005 und aus weiteren 1.313,13 EUR ab dem 5.3.2005 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Klägerin 78 % und die Beklagte 22 %.

Die Kosten des Berufungsverfahrens fallen der Beklagten zur Last.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I. Die in zulässiger Weise bei dem OLG als dem nach § 119 Abs. 1 Nr. 1b GVG zuständigen Gericht eingelegte Berufung hat in der Sache überwiegend Erfolg. Die Klägerin kann von der Beklagten Nebenkostennachzahlungen i.H.v. insgesamt 1.341,43 EUR beanspruchen. In Höhe weiterer 7,55 EUR, welche die Klägerin erstmalig im Wege der Klageerweiterung in der Berufungsinstanz geltend macht, ist die Klage - ebenso wie hinsichtlich eines Teiles der Zinsforderung - unbegründet.

1. Zu Unrecht hat das AG der Klägerin einen in der Berufungsinstanz allein noch i.H.v. 28,30 EUR streitigen, mit Abrechnung vom 5.11.2004 (Anl. K 3, Bl. 16 GA) erhobenen Anspruch auf eine Nebenkostennachzahlung für das Jahr 2003 versagt.

a) Entgegen der Auffassung der Beklagten bestehen gegen die Fälligkeit der Nachforderung keine Bedenken, da die - unstreitig aktiv legitimierte - Klägerin innerhalb der Abrechnungsfrist des - gem. Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 4 EGBGB zur Anwendung gelangenden - § 556 Abs. 3 S. 1 Halbs. 1 BGB eine ordnungsgemäße, der Beklagten zugegangene Nebenkostenabrechnung erstellt hat und nach Übersendung der zugehörigen Belege mit Schreiben vom 1.12.2004 (Anl. K 2, Bl. 13 f. GA) auch eine Überprüfungsfrist verstrichen ist (BGH v. 9.3.2005 - VIII ZR 57/04, MDR 2005, 678 = BGHReport 2005, 762 m. Anm. Lützenkirchen = NJW 2005, 1499 [1501]; eine Prüfungsfrist bejahend: LG Berlin NZM 2001, 707; LG Köln WuM 2001, 496; vgl. zum Meinungsstand: Schmidt, Handbuch der Mietnebenkosten, 7. Aufl., Rz. 3330). Eine Nebenkostenabrechnung muss den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entsprechen, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten wie hier regelmäßig eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters aufzunehmen (BGH v. 20.7.2005 - VIII ZR 371/04, MDR 2006, 196 = BGHReport 2005, 1508 = NJW 2005, 3135 [3136]; v. 27.11.2002 - VIII ZR 108/02, MDR 2003, 382 = BGHReport 2003, 267 = NJW-RR 2003, 442). Die Abrechnung muss den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Diesen Anforderungen genügt die streitgegenständliche Rechnung vom 5.11.2004. Ohne Belang ist, ob die Rechnung einzelne nicht umlagefähige Positionen enthält oder auf einem fals...