OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 03.09.2018 - 20 W 166/18

Entscheidungsstichwort (Thema)

Grundbuch: Auslegung einer Erklärung zur Auflassung

Leitsatz (amtlich)

Die nach § 20 GBO erforderliche Auflassung eines Grundstücks bzw. von Miteigentumsanteilen daran erfordert übereinstimmende, unmittelbar auf Rechtsänderung gerichtete Erklärungen des Berechtigten und des anderen Teils. Der Gebrauch bestimmter Ausdrücke ist nicht vorgeschrieben. Es genügen aller Erklärungen, in denen der übereinstimmende Wille der Beteiligten deutlich und zweifelsfrei zum Ausdruck kommt. Die Auflassung ist also - gerade bei mangelnder Eindeutigkeit - auslegungsfähig.

Normenkette

BGB § 133; GBO § 20

Verfahrensgang

AG Königstein (Entscheidung vom 14.03.2019)

Tenor

Die angefochtene Zwischenverfügung vom 14.03.2018/30.04.2018 wird aufgehoben.

Gründe

I. Die Antragsteller sind in den oben bezeichneten Grundbüchern, Blatt X und Y, jeweils zu 1/2 als Eigentümer des dort verzeichneten Grundbesitzes eingetragen. Darüber hinaus sind sie im oben bezeichneten Grundbuch Blatt Z zu je 1/44 als Eigentümer des dort verzeichneten Grundbesitzes eingetragen.

Zur notariellen Urkunde des Verfahrensbevollmächtigten vom 15.02.2018, UR-Nr. A/2018 (Bl. 6/2 ff. der Grundakte), auf deren Einzelheiten Bezug genommen wird, haben die miteinander verheirateten Antragsteller eine Scheidungsfolgenvereinbarung getroffen. In § 2 Nr. 2 "Zuordnung der Immobilien und Darlehen" haben die Antragsteller im Hinblick auf den oben aufgeführten Grundbesitz folgendes erklärt: "Die Erschienene zu 2) soll den unter § 2 Ziffer 1 a), b) und c) vorgetragenen Bestand zu Alleineigentum erhalten. Wir bewilligen und beantragen daher die Eintragung der entsprechenden Übertragung der Miteigentumsanteile des Erschienenen zu 1) auf die Erschienene zu 2) im Grundbuch...."

Mit Schreiben vom 09.03.2018 hat der Verfahrensbevollmächtigte unter Bezugnahme auf die in jenem Vertrag erteilte Vollzugsvollmacht den Antrag der Antragstellerin zu 1. auf Eintragung als alleinige Grundstückseigentümerin der Immobilien unter Bezugnahme auf die Auflassung beim Grundbuchamt eingereicht.

Durch Verfügung vom 14.03.2018 (Bl. 6/4 der Grundakten) hat die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt darauf hingewiesen, dass die vorgelegte Scheidungsfolgenvereinbarung keine Auflassung enthalte. Hierauf hat der Verfahrensbevollmächtigte mit Schriftsatz vom 26.03.2018 (Bl. 6/6 ff. der Akten) reagiert und die Auffassung vertreten, dass die vorgelegte Urkunde in der oben zitierten Passage die Auflassung enthalte.

Durch weitere Verfügung vom 30.04.2018 (Bl. 6/13 der Grundakten), auf deren Einzelheiten verwiesen wird, hat die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt folgendes Hindernis aufgezeigt, zu dessen Behebung eine Frist gesetzt worden ist: "In der Scheidungsfolgenvereinbarung vom 15.02.2018 wurde Ihnen eine uneingeschränkte Grundbuchvollmacht erteilt. Bitte legen Sie - in Absprache mit und im Namen der Beteiligten - eine klarstellende Erklärung vor, dass es sich bei dem 1. Absatz des § 2 Ziffer 2 der Vereinbarung um die Auflassung des unter § 2 Ziffer 1 a), b) und c) vorgetragenen Bestandes von Herrn Vorname1Nachname1 auf Frau Vorname2Nachname1 handelt."

Mit Schriftsatz des Verfahrensbevollmächtigte vom 02.07.2018 (Bl. 6/15 ff. der Grundakten), auf dessen Einzelheiten Bezug genommen wird, hat dieser namens der Antragsteller gegen die Zwischenverfügungen vom 14.03.2018 und 30.04.2018 Beschwerde eingelegt. Die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt hat der Beschwerde gegen die Zwischenverfügung vom 14.03.2018/30.04.2018 ausweislich ihres Beschlusses vom 04.07.2018 (Bl. 6/17 ff. der Grundakten) nicht abgeholfen und hat sie dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.

II. Die Beschwerde der Antragsteller ist statthaft und auch ansonsten zulässig, §§ 71, 73 GBO . Ungeachtet der Antragstellung in erster Instanz sind beide Antragsteller antrags- und beschwerdebefugt. Die Beschwerde richtet sich ausdrücklich gegen die beiden Verfügungen vom 14.03.2018 und 30.04.2018. Ob die erstgenannte Verfügung überhaupt die Voraussetzungen einer wirksamen Zwischenverfügung erfüllt (vgl. dazu Senat FGPrax 2017, 60, zitiert nach juris) oder lediglich einen rechtlichen Hinweis darstellt, kann offenbleiben. In der Zusammenschau mit der nachfolgenden Verfügung des Grundbuchamts vom 30.04.2018 stellt sie jedenfalls eine Zwischenverfügung im Sinne des § 18 GBO dar.

Die dagegen gerichtete Beschwerde hat auch in der Sache Erfolg.

Dabei kann wiederum dahingestellt bleiben, ob die Zwischenverfügung in ihrer Gesamtheit nicht bereits aus formellen Gründen aufzuheben wäre. Das Grundbuchamt ist nach der Begründung der Verfügung vom 14.03.2018 davon ausgegangen, dass eine Auflassung noch gar nicht vorliegt. Im Rahmen des § 18 GBO kann den Beteiligten aber nicht aufgegeben werden, eine nicht hinreichend bestimmte Auflassung erneut zu erklären. Dies folgt daraus, dass es nicht Inhalt einer Zwischenverfügung sein kann, auf den Abschluss eines Rechtsgeschäfts hinzuwirken, das erst die Grundlage einer einzutragenden Rechtsänderung sein soll, weil sonst die ...