Verurteilung einer GbR zur Grundstücksübertragung nur bei Nennung aller Gesellschafter

Hintergrund

Wollen mehrere Personen ein Grundstück besitzen, besteht die Möglichkeit, dass diese Personen das Grundstück in Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) halten. Dann ist nur die GbR Eigentümerin des Grundstücks, wohingegen die Gesellschafter nur eine gesamthänderische Beteiligung halten. Um die GbR in das Grundbuch einzutragen, ist nach § 47 Abs. 2 Satz 1 Grundbuchordnung (GBO) erforderlich, dass neben der GbR auch deren Gesellschafter im Grundbuch einzutragen sind. Sind die Gesellschafter eingetragen, vermutet das Gesetz, dass sie die einzigen Gesellschafter der GbR sind (§ 899a BGB).

Will die GbR das Grundstück verkaufen, müssen die jeweiligen Erklärungen (Angebot und Annahme) vor einem Notar abgegeben werden (Auflassung). Soll eine der Parteien zur Abgabe der Erklärung gezwungen werden (z.B. die Bestellung einer Grundschuld bewilligen oder dem Verkauf zustimmen), muss gegen sie ein rechtskräftiges Gerichtsurteil erwirkt werden. Dieses Urteil ersetzt dann die Erklärung vor dem Notar, sodass nur noch die andere Partei zum Notar gehen muss. Um das jeweilige Recht (z.B. Eigentum) auch im Grundbuch umschreiben zu lassen, muss das Gerichtsurteil dem Grundbuchamt vorgelegt werden. Erforderlich ist aber, dass der Urteilstenor richtig ist und die Parteien jeweils übereinstimmen.

In dem vom Kammergericht entschiedenen Fall gründete ein Ehepaar eine GbR. Der Ehemann war zuvor Alleineigentümer eines Grundstücks und brachte dieses in die GbR ein. Das Eigentum wurde im Grundbuch auf die GbR, bestehend aus den beiden Ehepartnern „als Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts“, umgeschrieben und dem Ehemann wurde ein lebenslanges Wohnrecht gewährt.

Später wurde über das Vermögen des Ehemanns das Insolvenzverfahren eröffnet und der Insolvenzverwalter hat die Eigentumsübertragung von dem Ehemann auf die GbR (Einbringung) angefochten. Das Landgericht Berlin verurteilte die GbR sowie die Ehefrau rechtskräftig,

„die Rückübertragung und Rückauflassung des [Grundstücks] an den Insolvenzschuldner zu erklären und die Berichtigung der Eintragung im Grundbuch zu dulden.“

Daraufhin erklärte der Insolvenzverwalter vor dem Notar die Auflassung zur Rückübertragung des Grundstücks auf den Ehemann und bewilligte die Löschung des Wohnrechts. Der Notar beantragte den Vollzug im Grundbuch. Dem kam das Grundbuchamt am 19. August 2021 durch Eintragung des Ehemanns an Stelle der GbR sowie der Löschung des Wohnrechts nach. 

Gegen die Eigentumsumschreibung richtet sich die unter anderem von der Ehefrau erhobene Beschwerde.

Das Urteil des Kammergerichts vom 07.10.2021 – 1 W 343/21

Das Kammergericht hat der Beschwerde nicht abgeholfen, da die Ehefrau nicht glaubhaft gemacht habe, dass das Grundbuch durch die Eintragung unrichtig geworden sei.

Das Kammergericht erhob aber dennoch Bedenken gegen den Vollzug der Eigentumsumschreibung. Zwar kann ein rechtskräftiges Urteil die Erklärung eines Beteiligten vor dem Notar ersetzen (die Anwesenheit des verurteilten Teils wird dann durch die Vorlage des Urteils beim Notar fingiert). Gegenüber dem Grundbuchamt müsse aber dennoch Nachweis erbracht werden, dass die zur Abgabe der Erklärung rechtskräftig verurteilte GbR mit der im Grundbuch eingetragenen GbR identisch ist. Ein solcher Nachweis ist nur dann geführt, wenn das Urteil die Gesellschafter so ausweist, wie sie im Grundbuch eingetragen sind. Dies war jedoch nicht der Fall. Verurteilt worden war nur die GbR und die Ehefrau. Da aber der Ehemann als Gesellschafter der GbR auch im Grundbuch eingetragen worden war, hätte das Urteil auch den Ehemann erfassen müssen. Wegen der fehlenden Glaubhaftmachung hat sich dieser Fehler im Ergebnis aber nicht ausgewirkt.

Praxishinweis:

Die Entscheidung des Kammergerichts bringt keine neuen Erkenntnisse in Bezug auf das geltende Recht. Wenn eine GbR zur Eigentumsumschreibung verurteilt wird, reicht es im Prinzip aus, nur die GbR im Urteilstenor zu benennen. Zur Vorlage beim Grundbuchamt reicht dies hingegen nicht, denn hier müssen die Parteien des Rechtsstreits und die Parteien der Eigentumsumschreibung zwingend übereinstimmen. Dieser Nachweis erfordert auch, dass die GbR mit ihren Gesellschaftern im Urteil richtig und vollständig bezeichnet werden. Hierauf ist also bei einem entsprechenden Klageantrag zu achten. Sollte zwischenzeitlich ein weiterer GbR-Gesellschafter hinzugetreten oder Anteile übertragen worden sein, verhilft die Vermutungsregel des § 899a BGB.

Die klarstellende Wirkung des Urteils ist deshalb so interessant, weil das Recht der GbR mit dem Personengesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetz (MoPeG) grundlegend reformiert wurde.

Danach kann eine GbR ab dem 1. Januar 2024 im Gesellschaftsregister eingetragen werden („eGbR“). Diese Eintragung ist zwar grundsätzlich kein Zwang. Jedoch wurde auch das Grundbuchrecht geändert. Nach der neuen Fassung von § 47 Abs. 2 GBO soll ein Recht für eine GbR nur dann eingetragen werden, wenn sie im Gesellschaftsregister eingetragen ist. Parallel dazu wird § 899a BGB gestrichen. Das bedeutet, dass eine GbR ab dem 1. Januar 2024 im Gesellschaftsregister eingetragen sein muss, wenn sie auch im Grundbuch eingetragen werden soll (z.B., weil sie ein Grundstück erwerben oder veräußern möchte). Konsequenterweise müssen dann die Gesellschafter nicht extra im Grundbuch aufgeführt werden, wenn diese ergeben sich dann aus dem Gesellschaftsregister.

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