OLG Hamburg Urteil vom 30.08.2019 - 6 U 134/17

Verfahrensgang

LG Hamburg (Aktenzeichen 326 O 66/14)

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Hamburg vom 10. Juli 2017, Az. 326 O 66/14, abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger wird verurteilt, an den Beklagten EUR 3.100,75 nebst 5 Prozentpunkten Zinsen über dem Basiszinssatz seit 16.2.2014 an den Beklagten zu zahlen.

Die weitergehende Hilfswiderklage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der durch die Nebenintervention verursachten Kosten.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte bzw. der Nebenintervenient vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Anschlussberufung wird zurückgewiesen.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Der Kläger begehrt Minderung und Schadensersatz aus einem Grundstückskaufvertrag.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 18.10.2011 (Anlage K 1) erwarb der Kläger von dem Beklagten das Hausgrundstück ... in Hamburg ... zum Preis von EUR ... In § 2 des Grundstückskaufvertrages ist ein Gewährleistungsausschluss geregelt, in dem es im 3. Absatz u.a. heißt:

"Der Verkäufer haftet ebenfalls nicht für die in der anliegenden Mietaufstellung gemäß Anlage 1 angegebenen Mietflächen."

In § 4 unter der Überschrift "Übergabe" heißt es in den Absätzen 12 und 13:

"Der Verkäufer hat dem Käufer den Kaufgegenstand betreffende Mietverträge vorgelegt.

Er gewährleistet, dass diese alle getroffenen Mietvereinbarungen enthalten und den Käufer im Übergabezeitpunkt zu den in Anlage 1 ausgewiesenen monatlichen Soll-Nettokaltmieten berechtigen. Der Verkäufer gewährleistet nicht, dass die monatlichen Soll-Nettokaltmieten auch zukünftig gezahlt werden."

Der Beklagte selbst hatte das Haus im Jahr 2000 erworben und 2001 das Dachgeschoss ausgebaut. Das Haus verfügt über 9 Wohnungen. In der Anlage 1 zum Kaufvertrag ist eine Jahresnettokaltmiete von ca. EUR ... aufgeführt. In dem dem Kauf zu Grund liegenden Maklerexposé der ... Immobilien ist eine Wohnfläche des Hauses von ca. 710 m² bei 9 Wohnungen aufgeführt (Anlage K2). Ausweislich der Anlage 1 zum Kaufvertrag sowie der Mietverträge zu dem Haus haben die 8 Wohnungen vom Erdgeschoss bis zum 3. Obergeschoss - je zwei auf einer Etage - eine Wohnfläche von jeweils "ca. 70 m²", die Dachgeschosswohnung hat eine Wohnfläche von "ca.90 m²" (Anlagenkonvolut B 13).

Der Kläger hat Minderflächen der Wohnungen behauptet und die Auffassung vertreten, er sei deshalb zur Kaufpreisminderung und zum Schadensersatz berechtigt. Das Haus sei mangelhaft, weil die Mieter wegen der vom Mietvertrag abweichenden Wohnungsgrößen zur Mietminderung berechtigt seien. Der Beklagte habe die unsichere Ertragslage des Hauses arglistig verschwiegen. Der Kläger hat seine Klage zuletzt auf die Minderflächen der Wohnungen im Erdgeschoss links, im 3. Obergeschoss links und im 1. Obergeschoss rechts gestützt (Anlagen K6, K7 und K15). Nach Vorlage des Sachverständigengutachtens hat der Kläger seine Ansprüche auf die Minderflächen der Wohnung im Erdgeschoss links und im 3. Obergeschoss links beschränkt. Für die hierauf entfallende Minderung sowie Teile der zu viel bezahlten Maklercourtage, Gebühren des Grundbuchamtes, Grunderwerbssteuer und seinen Zinsschaden hat der Kläger zuletzt eine Verurteilung des Beklagten in Höhe von EUR 116.701,79 sowie weiterer EUR 2.034,86 Zug um Zug gegen Abtretung des Anspruchs auf Rückerstattung der Grunderwerbssteuer gegen das Finanzamt für Verkehrssteuern und Grundbesitz in Hamburg in Höhe von EUR 2.034,86, jeweils nebst Zinsen, beantragt. Mit Ausnahme der zugestandenen Fläche der linken Erdgeschosswohnung hat der Beklagte die behaupteten tatsächlichen Flächen mit Nichtwissen bestritten und darauf hingewiesen, dass zu den Wohnungen der Mieter jeweils ein Kellerraum mit einer Fläche von etwa 6 m² gehöre, die als Nutzfläche zur Wohnfläche hinzuzurechnen sei. Außerdem hat der Beklagte die Auffassung vertreten, mit § 2 Abs. 3 des Kaufvertrages wirksam die Gewährleistung ausgeschlossen zu haben. Zu dem mietrechtlichen Streit mit dem Mieter ... hat der Beklagte vorgetragen, dieser habe die Miete wegen eines angeblich desolaten Wohnungszustandes gemindert. Im Prozess habe er sodann spontan als weiteren Mangel behauptet, die Größe der Wohnung weiche um 20 % vom Kaufvertrag ab. Die Mietminderung wegen abweichender Fläche wurde unstreitig nicht zugesprochen, da die Abweichung unter 10 % lag. Der Beklagte hat hilfsweise mit Gegenansprüchen aus seiner Sicherheitsleistung in Höhe von EUR 3.000, - für etwaige Minderungen der Mieter ... (Anlage B 5) aufgerechnet, die im Ergebnis nur in Höhe von EUR 234,00 zu Lasten des Klägers erfolgt ist (Anlage B 7). Weiter hat der Beklagte hilfsweise mit Schadensersatz für durch den Verzug entstandene Anwaltskosten in Höhe von EUR 333,75 aufgerechnet. Für den Fall der Klagabwei...