OLG Hamm Beschluss vom 19.03.2007 - 15 W 340/06

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wirksamkeit der Beschlüsse des Verwaltungsbeirats

Leitsatz (amtlich)

1. Beschlüsse des Verwaltungsbeirats, die dieser aufgrund der ihm in der Teilungserklärung zugewiesenen Beschlusskompetenz über die Genehmigung der Jahresabrechung und des Wirtschaftsplans trifft, können nicht nach § 23 Abs. 4 WEG angefochten werden.

2. Ein solcher Beschluss ist nichtig, wenn die Verteilung von Kostenpositionen nicht dem in der Anlage geltenden Kostenverteilungsschlüssel entspricht.

3. Diese Nichtigkeit kann der auf den Verwaltungsbeiratsbeschluss gestützten Beitragsforderung unmittelbar entgegengesetzt werden.

Normenkette

WEG § 23 Abs. 4, § 28 Abs. 5, § 29

Verfahrensgang

LG Essen (Beschluss vom 22.08.2006; Aktenzeichen 9 T 21/06)

AG Essen-Borbeck (Aktenzeichen 19 II 109/04 WEG)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Gerichtskosten aller Instanzen der B W- und C mbH, diese vertreten durch den Geschäftsführer B V, B2 C ..., ..1 F, auferlegt werden.

Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

Der Gegenstandswert für das Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf 2.411,62 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Die zu 1) beteiligte Wohnungseigentümergemeinschaft macht, vertreten durch die Verwalterin der Anlage, gegen die Beteiligten zu 2) Wohngeldansprüche aufgrund der Jahresabrechnungen für die Jahre 2002 und 2003 sowie des Wirtschaftsplans für das Jahr 2004 geltend.

Die genannten Jahresabrechnungen und der Wirtschaftsplan sind in der Sitzung des Verwaltungsbeirates vom 2., 10. und 17.11.2004 unter Hinweis auf die Bestimmungen der Teilungserklärung beschlossen worden. Die Verwaltergebühren sind in den beiden Jahresabrechnungen nach Wohneinheiten und im Wirtschaftplan nach Wohnfläche umgelegt worden. Die übrigen Kosten sind in den Abrechnungen nach Quadratmetern umgelegt worden, wobei als Anteil der Beteiligten zu 2) durchgehend 69,62 qm angegeben werden, während als Gesamtfläche teilweise 1690,65 qm und teilweise von 1825,65 qm zugrunde gelegt werden.

In der für die Gemeinschaft maßgeblichen Teilungserklärung vom 13.9.1989 (Urkunde Nr. ... des Notars X X2 als amtlich bestellten Vertreter des Notars D-Q C3 in F) heißt es in § 14 auszugsweise:

• die Wohnungseigentümer sind im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile an den Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums beteiligt und in dem gleichen Verhältnis verpflichtet, die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen.
• Zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums gehören insb.

a) die auf das Grundstück und das Gebäude entfallenden öffentlichen Abgaben, Steuern und Gebühren,

b) Versicherungskosten,

c) Betriebskosten (z.B. die Kosten für die Beleuchtung der gemeinschaftlichen Teile des Gebäudes),

d) Verwaltungskosten

e) Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung

f) die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage,

g) Kosten der Gemeinschaftsantenne und der gemeinschaftlichen Wascheinrichtung ...

4. Der Instandhaltungsrücklage sind jährlich mindestens DM 5 je qm der Nutzfläche zuzuführen. Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, den der Wohnfläche seiner Wohnung entsprechenden Betrag der Instandhaltungsrücklage zu leisten ...

5. Die Heizungskosten werden gesondert nach dem gesamten tatsächlichen Verbrauchs- und Wartungsaufwand abgerechnet und auf der Grundlage der Wohnflächen unter Berücksichtigung vorhandener Verbraucherzähler umgelegt ...

8. Der Verwalter hat jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen und nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung vorzulegen. Über den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung beschließt der Verwaltungsbeirat durch Stimmenmehrheit. Für die Berechnung von Umlagen, die nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen aufgeschlüsselt werden, ist die Ausstellung der Flächengröße, wie sie in der Anlage zu dieser Teilungserklärung festgestellt sind, verbindlich.

Die Antragstellerin fordert von den Antragsgegnern

• aus der Abrechnung 2002 den errechneten anteiligen Betrag von 1.840 EUR,
• aus der Abrechnung 2003 den errechneten anteiligen Betrag von 2.468 EUR abzgl. gezahlter 1.200 EUR = 1263 EUR sowie
• aus dem Wirtschaftsplan 2004 den errechneten anteiligen Betrag von 2.687,09 EUR abzgl. der Verwaltergebühren für die Monate Januar bis März 2004 i.H.v. 895,72 EUR = 1.791,37 EUR.

Die Antragstellerin hat erstinstanzlich beantragt, die Antragsgegner zu verpflichten, an sie zu Händen der B V W- und c GmbH 2.411,62 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 15.12.2004 zu zahlen.

Die Antragsgegner haben beantragt, den Antrag zurückzuweisen. Sie sind der Auffassung, die B V W- und c mbH sei nicht mehr Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage, da sie bestandskräftig am 18.12.2003 abgewählt worden sei, so dass sie nicht verpflichtet seien, zu Händen dieser ehemaligen Verwalterin Wohngelder zu zahlen. Sie hätten daher das Wohngeld an die neue Verwalterin T überwiesen. Im Übrigen seien die von der V W- und C mbH vorgelegten Jahresabrechnunge...