OLG Hamm Urteil vom 11.02.2016 - 18 U 42/15

Verfahrensgang

LG Dortmund (Urteil vom 20.01.2015; Aktenzeichen 24 O 172/12)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 20.1.2015 verkündete Urteil der 24. Zivilkammer des LG Dortmund wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Feststellungsanträge (Berufungsanträge zu 3. und 4.) als unzulässig abgewiesen werden.

Die Kosten der Berufung trägt die Klägerin.

Dieses und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Streitwert für die Berufung: 9.016,90 EUR

Gründe

A. Die Parteien waren über ein mit Ablauf des 31.1.2014 beendetes Gewerberaummietverhältnis miteinander verbunden.

Mit Beschluss vom 01.01.2012 hat das AG Dortmund die Klägerin zur Insolvenzverwalterin über das Vermögen der C GmbH (Schuldnerin) bestellt.

Die Beklagte ist Eigentümerin eines gewerblichen Objekts in Q, B-Straße. Mit Vertrag vom 16.12.2004 vermietete die Voreigentümerin an die Schuldnerin Räumlichkeiten zum Betrieb eines Back-Shops. In den Mietvertrag, in den die Beklagte durch Eigentumserwerb eintrat, hieß es u.a. wie folgt:

§ 5 Wertsicherungsklausel

Ändert sich der vom statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland auf der Basis des Jahres 2000 = 100 um mehr als fünf Punkte gegenüber dem Indexpunktstand zum Zeitpunkt der Übergabe oder der letzten Anpassung der Miete auf Grund einer Preisindexveränderung, ändert sich die Miete in gleichem Maße zum Ersten des Monats, in dem die diese Mietanpassung auslösende Preisindexveränderung eingetreten ist.

Der Vermieter wird die Änderung/Erhöhung dem Mieter mitteilen und dabei eine entsprechende Berechnung vorlegen.

Die Grundmiete betrug zunächst 1.850,00 EUR netto zzgl. Betriebskosten und Umsatzsteuer. Die Mieterin, die im Laufe des Jahres 2011 in wirtschaftliche Schwierigkeiten geriet und über deren Vermögen am 1.1.2012 das Insolvenzverfahren unter Bestellung der Klägerin zur Insolvenzverwalterin eröffnet wurde, hatte die Miete für den Monat November 2011 in Höhe von 2.415,70 EUR brutto incl. Nebenkosten nicht gezahlt.

Mit Schreiben vom 8.2.2012 machte die von der Beklagten eingesetzte K GmbH & Co. KG für den Zeitraum ab April 2008 eine Mieterhöhung gem. § 5 des Mietvertrags entsprechend der Entwicklung des Verbraucherpreisindizes um 97,13 EUR (netto) oder 115,58 EUR (brutto) auf nunmehr 2.531,28 EUR geltend. Die Berechnung dieses monatlichen Erhöhungsbetrages steht zwischen den Parteien nicht im Streit. Ebenfalls unter dem 8.2.2012 stellte der Beklagte der Schuldnerin eine "Nachzahlung 01.04.2008 bis 30.11.2011" in einer Gesamthöhe von 5.085,73 EUR brutto (44 Monate zu jeweils 97,13 nebst Umsatzsteuer) in Rechnung.

Am 09.02.2012 kehrte die L, die eine Mietbürgschaft für die Schuldnerin übernommen hatte, diese an die Beklagte in Höhe von 3.700,00 EUR aus. Die Beklagte verrechnete diesen Betrag auf die geltend gemachten Mieterhöhungen ab April 2008, und zwar zunächst auf die ältesten. Die Beklagte forderte die Schuldnerin unter dem 16.02.2012 auf, eine Barmietkaution von 3.700,00 EUR zu hinterlegen. Die L meldete u.a. die gezahlten 3.700,00 EUR zur Insolvenztabelle an. Die erhöhte Miete zahlte die Klägerin seit dem 01.02.2012; für Januar 2012 ist, wie in der Verhandlung vor dem Senat übereinstimmend mitgeteilt worden ist, die erhöhte Miete von 2.531,28 EUR gezahlt worden, nach Darstellung der Klägerin jedoch hinsichtlich des darin enthaltenen Erhöhungsbetrages unter Vorbehalt.

Aufgrund der Kündigung seitens der Klägerin zum 31.01.2014 gab sie das Objekt am 01.02.2014 an die Beklagte zurück.

Die Klägerin hat gemeint, die Mieterhöhung für die Monate April 2008 bis Dezember 2008 sei verjährt. Die weiter geltend gemachte Erhöhung sei verwirkt, da sie über vier Jahre lang nicht geltend gemacht worden sei. Es habe daher kein Mietrückstand bestanden, so dass die Beklagte zur Wiederauffüllung der unberechtigt in Anspruch genommenen Kaution verpflichtet sei.

Die Klägerin hat beantragt,

I. die Beklagte zu verurteilen, die zu Beginn des Mietverhältnisses von der Insolvenzschuldnerin in Form einer selbstschuldnerischen Bürgschaft der L in Höhe von 3.700,00 EUR geleistete Mietkaution aufzufüllen und den Betrag von 3.700,00 EUR an die L zur Anlage als Bürgschaftskaution zurückzuzahlen;

II. festzustellen, dass ein Mietrückstand der Klägerin gegenüber der Beklagten in Höhe von 5.085,73 EUR für den Zeitraum 01.04.2008 bis 30.11.2011 aus dem Mietverhältnis über den Back-Shop im Hause Q, B-Straße, nicht besteht,

III. festzustellen, dass die Klägerin ab dem 01.02.2012 zuzüglich zu der Grundmiete von 1.850,00 EUR eine monatliche Mieterhöhung von 97,13 EUR in dem Mietverhältnis über den Back-Shop im Hause Q, B-Straße, gegenüber der Beklagten schuldet.

Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie hat gemeint, die Klageanträge zu II. und III. seien unzulässig. Ein Feststellungsinteresse hinsichtlich des Antrages zu II. bestehe nicht, da die Beklagte im Hinblick auf § 112 Nr. 1 InsO keine Kündigung des...