OLG Karlsruhe Beschluss vom 19.02.2008 - 4 U 123/06

Leitsatz (amtlich)

1. Beim "steckengebliebenen" Bauträgervertrag (keine Vollendung des Bauwerks wegen Vermögensverfall des Bauträgers) kommt im Rahmen einer Endabrechnung ein restlicher Vergütungsanspruch des Bauträgers in Betracht, wenn die fällig gewordenen (und vollständig bezahlten) Kaufpreisraten nicht dem anteiligen Wert der Bauleistungen entsprechen.

2. Einen solchen restlichen Vergütungsanspruch des Bauträgers kann unter Umständen auch die den Bauträger finanzierende Bank dem Käufer entgegenhalten, wenn dieser Löschung der zugunsten der Bank eingetragenen Grundschuld verlangt. Allerdings ist eine Freistellungserklärung der Bank gem. § 3 MaBV im Zweifel dahingehend auszulegen, dass die Bank Grund und Höhe des Zahlungsanspruchs des Bauträgers im Einzelnen darzulegen und zu beweisen hat.

Verfahrensgang

LG Waldshut-Tiengen (Aktenzeichen 1 O 11/06)

Tenor

Der Senat erwägt eine Zurückweisung der Berufung der Beklagten gem. § 522 Abs. 2 ZPO. Vor einer Entscheidung erhalten die Parteien Gelegenheit zur Stellungnahme binnen 3 Wochen.

Gründe

I. Mit notariellem Vertrag vom 19.10.2001 erwarb der Kläger von den Verkäufern R. und W. (im Folgenden abgekürzt: Bauträger) ein Grundstück in Bad Säckingen. Die Bauträger verpflichteten sich gleichzeitig zur Errichtung einer Doppelhaushälfte mit Garage auf diesem Grundstück. Als Kaufpreis wurde ein Betrag von 670.000 DM vereinbart. Die Bauträger sicherten dem Kläger Bezugsfertigkeit bis zum 30.6.2002 und vollständige Fertigstellung bis zum 31.8.2002 zu. Der Kaufpreis sollte in insgesamt sieben Raten bezahlt werden, die vom Baufortschritt abhängig gemacht wurden. Die Einzelheiten waren in § 4 des Kaufvertrages geregelt (vgl. Anlage LG K 1).

Das vom Kläger erworbene Grundstück ist mit einer Grundschuld zugunsten der Beklagten i.H.v. 750.000 DM belastet. Die Beklagte hatte die Finanzierung des Bauträgers übernommen. Im Kaufvertrag ist geregelt, dass die Kaufpreisraten vom Kläger ausschließlich auf ein Bausonderkonto des Bauträgers bei der Beklagten entrichtet werden sollten. Fälligkeitsvoraussetzung für die Kaufpreisraten war u.a. eine Freigabeerklärung nach § 3 MaBV. Am 15.11.2001 gab die Beklagte eine entsprechende Freistellungserklärung ab, die vom Kläger gegengezeichnet wurde. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlage LG K 2 verwiesen.

Der Kläger bezahlte die ersten fünf Kaufpreisraten vereinbarungsgemäß. Die sechste Rate bezahlte der Kläger teilweise; die siebte Rate bezahlte er nicht. Von dem vertraglich vereinbarten Kaufpreis ist bis heute ein Restbetrag von insgesamt 30.437,73 EUR offen.

Die Auflassung war nach § 8 des Kaufvertrages vom Verkäufer erst dann zu erklären, wenn der Kaufpreis vollständig erbracht war. Im Jahr 2003 wurde die Auflassung von den Bauträgern trotz des noch offenen Restkaufpreises erklärt. Der Kläger hatte die Bauträger hierzu aufgefordert, da diese zur Fertigstellung des Kaufobjekts offensichtlich nicht mehr in der Lage seien. Der Verkäufer W. ist inzwischen verstorben; der Verkäufer R. befindet sich in Vermögensverfall. Die Verkäufer (Bauträger) haben die offene Kaufpreisforderung von 30.437,73 EUR ggü. dem Kläger zu keinem Zeitpunkt geltend gemacht. Im Januar 2004 zog der Kläger in das Haus ein.

Der Kläger hat von der Beklagten verlangt, die Löschung der zu ihren Gunsten auf seinem Grundstück eingetragenen Grundschuld zu bewilligen.

Das LG hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt Die Beklagte sei zu einer Löschungsbewilligung aufgrund der von ihr abgegebenen Freistellungserklärung verpflichtet. Der Kläger habe die geschuldeten Kaufpreisraten auf das Bausonderkonto bei der Beklagten bezahlt. Zu weiteren Zahlungen sei der Kläger nicht verpflichtet, da das Bauvorhaben aufgrund wirtschaftlicher Schwierigkeiten der Bauträger unstreitig steckengeblieben sei. Die siebte Kaufpreisrate sei wegen ausstehender Arbeiten der Bauträger nicht geschuldet. Ob und in welcher Höhe der Kläger noch Zahlungen auf die sechste Rate zu erbringen habe, könne dahinstehen, da der Kläger gegenüber einer eventuellen Restforderung der Bauträger wirksam mit Gegenforderungen aufgerechnet habe. Der Kläger habe durch Vorlage verschiedener Rechnungen nachgewiesen, dass er erhebliche Aufwendungen zur Fertigstellung des Bauvorhabens erbracht habe. Diese Aufwendungen seien von den Bauträgern zu erstatten.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Beklagten. Sie ist der Auffassung, der Kläger müsse mindestens einen Teil der noch offenen Kaufpreisforderung auf das Bausonderkonto bezahlen, wenn er eine Löschung der Grundschuld erreichen wolle. Entgegen der Auffassung des LG sei das Bauvorhaben nicht "steckengeblieben". Das Bauwerk sei vollendet worden, was sich u.a. daraus ergebe, dass der Kläger in das Haus eingezogen sei. Die Bauträger hätten das Haus jedenfalls bis zur Bezugsfertigkeit erstellt. Bei seiner abweichenden Sachverhaltswürdigung habe das LG einen Beweisantrag der Beklagten (Zeuge ...) übergangen. Das LG habe auch nicht berücksichtigt, dass der Kläger den Bauträgern -...