OLG Karlsruhe Urteil vom 15.05.2014 - 12 U 170/13

Leitsatz (amtlich)

Dem Mieter von Gewerberäumen steht gegen den Eigentümer eines Nachbargrundstücks ein Anspruch auf Nutzung der diesem Grundstück dienenden Versorgungsanschlüsse zum Zwecke der Versorgung der Gewerberäume mit Wasser und Strom nicht zu.

Normenkette

StGB § 240; BGB §§ 826, 535, 566, 578, 1004 Abs. 2, § 858 Abs. 1, § 862; NRG BW § 7e Abs. 1 S. 3

Verfahrensgang

LG Karlsruhe (Urteil vom 02.12.2013; Aktenzeichen 2 O 308/13)

Tatbestand

Die Verfügungsklägerin nimmt den Verfügungsbeklagten im einstweiligen Verfügungsverfahren auf Sicherstellung der Wasser- und Stromversorgung der von der Verfügungsklägerin gemieteten Gewerberäume in Anspruch.

Die Verfügungsklägerin ist Mieterin der Gewerberäumlichkeiten "A. 9" in Karlsruhe aufgrund Mietvertrages vom 13.10.2011. Mietbeginn war der 1.11.2011. Dort befinden sich ihre Produktionsräume für Fleischverarbeitung (Dönerkegel) und ihre Büroräume. Eigentümer dieses Grundstücks sind Z. K. und A. C. als Miteigentümer zu je ½. Der Verfügungsbeklagte ist Eigentümer des Nachbargrundstücks "A. 7a".

Bei den beiden Grundstücken handelt es sich um die beiden Teilflächen des ehemaligen Grundstücks "A. 11" in Karlsruhe (...), das zunächst insgesamt im jeweils hälftigen Miteigentum von Z. K. und A. C. stand. Mit notariellem Kaufvertrag vom 23.4.2012 veräußerten diese eine noch zu vermessende Teilfläche hiervon - das heutige Grundstück "A. 7a" - an den Verfügungsbeklagten. Diese Teilfläche wird hierbei im notariellen Vertrag wie folgt bezeichnet:

"... noch zu vermessende Grundstücksfläche mit Halle im Messgehalt von ca. 4.311 m², im Lageplan grün eingezeichnet und abgegrenzt durch die Verbindung der Punkte EFGHIE."

Die restliche Grundstücksfläche, auf der sich die von der Verfügungsklägerin angemieteten Gewerberäume befinden, wird seither - nach aufgrund dieses notariellen Vertrages erfolgter Grundstücksteilung - als Grundstück "A. 9" geführt.

Das Grundstück "A. 9" verfügt nicht über eine eigenständige Versorgung mit Gas, Wasser und Strom. Die Versorgung wird vielmehr über das Grundstück des Verfügungsbeklagten gewährleistet, über das die Versorgungsleitungen verlaufen. Die Hauptanschlüsse für die Versorgung der Mieträumlichkeiten mit Strom und Wasser befinden sich in dem Gebäude auf dem Grundstück des Verfügungsbeklagten.

In § 10 des notariellen Vertrages vom 23.4.2012 findet sich insoweit folgende Vereinbarung:

"Die Versorgung des nicht mitverkauften Restgrundstücks mit Gas, Wasser und elektrischer Energie erfolgt derzeit über das verkaufte, noch zu bildende Grundstück, verbunden durch die Punkte EFGHE nach Maßgabe des beigesiegelten Lageplans. Der Käufer gestattet dem Verkäufer bis zum 30.6.2013 die Versorgung des Restgrundstücks mit Gas, Wasser und Strom über die verkaufte Fläche. Eine Nutzungsentschädigung hat der Verkäufer hierfür nicht zu entrichten. Der Verkäufer ist verpflichtet, ab dem 1.7.2013 das nicht verkaufte Restgrundstück mit Gas und Wasser über eigene Anschlüsse zu versorgen, die der Verkäufer auf eigene Kosten herzustellen hat. Die Versorgung mit elektrischer Energie darf jedoch auf Dauer über die verkaufte Fläche EFGHE durch Erdkabel erfolgen. Der Käufer bewilligt zu Lasten der vorbezeichneten noch zu vermessenden Fläche und zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Restgrundstücks die Eintragung eines Stromleitungsrechts .... Der Verkäufer ist verpflichtet bis zum 1.7.2013 die Verlegung des Stromkabels auf Flurstücknummer (...) in einem Leerrohr entsprechend den gesetzlichen Vorschriften zu verlegen, damit diese Fläche, in welcher das Stromkabel eingelegt ist, später überbaut werden kann, was der Verkäufer dem Käufer schon heute gestattet."

Der Verfügungsbeklagte beabsichtigte auch den Erwerb der weiteren Teilfläche, auf der sich die von der Verfügungsklägerin gemieteten Gewerberäume befinden. Er schlug daher der Verfügungsklägerin vorab den Abschluss eines neuen Mietvertrages vor, was von dieser am 23.8.2013 abschließend abgelehnt wurde. Ob der Verfügungsbeklagte weiterhin den Erwerb dieses Teilgrundstücks beabsichtigt, ist zwischen den Parteien streitig.

Mit Schreiben vom 23.8.2013 wies der Verfügungsbeklagte die Vermieter der Verfügungsklägerin darauf hin, dass er nach der vertraglichen Vereinbarung nicht über den 30.6.2013 hinaus das Grundstück der Verfügungsklägerin mitzuversorgen habe, und kündigte die Versorgungseinstellung zum 2.9.2013 an. Von diesem Schreiben wurde die Verfügungsklägerin in Kenntnis gesetzt. Am 2.9.2013 kam es zu einer - hinsichtlich ihrer genauen Dauer streitigen - Unterbrechung der Wasserversorgung. Eine Unterbrechung der Stromzufuhr für eine Dauer von 2 Stunden erfolgte am 3.9.2013.

Eine Unterbrechung der Wasserversorgung hat bei der Verfügungsklägerin eine Produktionsunterbrechung zur Folge, da aufgrund der erforderlichen Hygienemaßnahmen ohne Wasser eine Produktion nicht möglich ist. Ein - nicht nur kurzfristiges - Abstellen des Stromes führt zur Unbrauchbarkeit des in den Kühlräumen der Verfügungsklägerin eingelagerten Fleischs.

Die ...