OLG Karlsruhe Urteil vom 21.05.2004 - 15 U 39/03

Leitsatz (amtlich)

1. Tritt der Käufer einer Immobilie vom Kaufvertrag zurück, entfällt auch die Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns, wenn der Rücktritt dem Käufer unter der Bedingung vertraglich vorbehalten war, "... sofern ihm die Finanzierung des Kaufpreises nicht möglich ist."

2. Der Rücktritt vom Kaufvertrag beseitigt die Wirkungen einer Maklerklausel im notariellen Vertrag in der Regel auch dann, wenn der Maklerlohn "mit heutiger Vertragsunterzeichnung verdient und fällig" sein sollte.

Verfahrensgang

LG Karlsruhe (Urteil vom 25.07.2003; Aktenzeichen 2 O 96/03)

Tenor

I. Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des LG Karlsruhe vom 25.7.2003 - 2 O 96/03 - im Kostenpunkt aufgehoben und im Übrigen wie folgt abgeändert:

Die Klage wird abgewiesen.

II. Die Klägerin trägt die Kosten beider Rechtszüge.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

IV. Die Klägerin kann eine Vollstreckung des Beklagten wegen der Kosten abwenden durch Sicherheitsleistung i.H.v. 7.000 Euro, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

V. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Es wird auf die Feststellungen im Tatbestand des Urteils des LG Karlsruhe bezug genommen. Die tatsächlichen Feststellungen des LG sind dahingehend zu ergänzen, dass die Klägerin auch behauptet hat, im Notartermin am 20.6.2002 sei ausdrücklich besprochen worden, dass der Beklagte die Maklerprovision im Falle einer Ausübung des vertraglich vorbehaltenen Rücktrittsrechts in voller Höhe zu zahlen habe.

Das LG hat Beweis erhoben durch Einholung einer schriftlichen Auskunft des Notars Dr. H. (I 75) zu der Frage, was die Beteiligten im Notartermin hinsichtlich der Regelungen in § 13 (Maklerklausel) und § 14 (Rücktrittsklausel) des notariellen Vertrages besprochen haben. Mit Urteil vom 25.7.2003 (berichtigt durch den Beschl. v. 18.8.2003) - hat das LG den Beklagten antragsgemäß zur Zahlung i.H.v. 29.348 Euro nebst Zinsen hieraus i.H.v. 5 % über dem Basiszinssatz seit dem 21.7.2002 verurteilt. Das LG hat die Auffassung vertreten, die Zahlungspflicht des Beklagten ergebe sich aus der Maklerklausel im notariellen Vertrag. Der Rücktritt vom Kaufvertrag habe den Anspruch der E. & Partner Immobilienmaklergesellschaft S. mbH (im Folgenden abgekürzt: Zedentin) nicht berührt.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Beklagten. Die Parteien halten an ihren unterschiedlichen Rechtsstandpunkten fest. Der Beklagte ist der Auffassung, eine Verpflichtung zur Zahlung einer Maklerprovision sei nicht entstanden oder zumindest mit dem Rücktritt vom Kaufvertrag wieder entfallen.

Der Beklagte beantragt, das Urteil des LG Karlsruhe vom 25.7.2003 im Kostenpunkt aufzuheben und dahingehend abzuändern, dass die Klage abgewiesen wird.

Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Die Klägerin verteidigt das Urteil des LG. Sie ist insb. der Auffassung, der Rücktritt des Beklagten vom Kaufvertrag habe keine rechtlichen Wirkungen auf die Verpflichtungen des Beklagten aus der Maklerklausel entfalten können.

Wegen des Weiteren Vorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze verwiesen.

II. Die Berufung des Beklagten hat Erfolg. Die Klage ist nicht begründet. Der Klägerin steht ein Anspruch auf Maklerhonorar i.H.v. 29.348 Euro nebst Zinsen - aus abgetretenem Recht - nicht zu.

1. Die Klägerin ist aktiv legitimiert. Bedenken gegen die Wirksamkeit der Abtretungsvereinbarung (Anlagen LG K 4) sind nicht ersichtlich.

2. Zwischen der Zedentin und dem Beklagten ist ein Maklervertrag zustande gekommen, der den Nachweis einer Kaufgelegenheit zum Gegenstand hatte.

Das Schreiben der Zedentin vom 13.5.2002 (Anlagen LG K 5) enthält ein Angebot zum Abschluss eines solchen Vertrages. Dies ergibt sich aus dem im letzten Absatz des Schreibens eindeutig formulierten Provisionsverlangen der Zedentin. Das Provisionsverlangen in diesem Schreiben war - entgegen der Auffassung des Beklagten - auch keineswegs überraschend (vgl. § 305c Abs. 1 BGB). Es ist weithin üblich - und für einen Interessenten zu erwarten -, dass ein Makler bei der erstmaligen Übersendung von Angebotsunterlagen an einen Kaufinteressenten ein solches Provisionsverlangen stellt. Die Provisionsforderung der Klägerin in diesem Schreiben war für den Beklagten nach der äußeren Gestaltung des Schriftstücks auch nicht zu übersehen.

In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass in derartigen Fällen ein Maklervertrag konkludent zustande kommt, wenn der Kaufinteressent nach dem Provisionsverlangen des Maklers weitere Leistungen des Maklers in Anspruch nimmt. Aus der Sicht des Maklers ist ein solches Verhalten dahingehend zu deuten, dass der Interessent mit dem Zustandekommen eines Maklervertrages zu den vom Makler formulierten Bedingungen einverstanden ist (BGH v. 2.7.1986 - IVa ZR 246/84, MDR 1987, 33 = NJW-RR 1986, 1496 [1497]; OLG Karlsruhe NZM 2002, 493 [494]). Diese Voraussetzungen sind vorliegend gegeben: Die Zedentin hat mit dem Beklagten unstreitig einen Besichtigungstermin durchgeführt und im Schreiben...