OLG Koblenz Beschluss vom 27.12.2001 - 5 U 839/11

Entscheidungsstichwort (Thema)

Keine Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung durch Erklärungen gegenüber Dritten; Beweislast

Leitsatz (amtlich)

1. Es ist Sache des Mieters, durch ein eindeutiges Zustimmungsverlangen den Vermieter zur Gestattung der Untervermietung zu veranlassen. Etwaigen Vermietererklärungen gegenüber einem vom Mieter beauftragten Makler kommt keine Bedeutung zu, wenn nicht gesichert ist, dass dieser Übermittlungs- und Empfangsbote oder gar Vertreter einer Vertragspartei war.

2. Dass die Zustimmung zur Untervermietung verweigert wurde, muss der Mieter beweisen.

Normenkette

BGB §§ 120, 133, 157, 164, 540 Abs. 1 S. 2, § 652

Verfahrensgang

LG Mainz (Aktenzeichen 2 O 29/10)

Tenor

1 ...

2. beabsichtigt ist, die dann verbleibende Berufung der Beklagten durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen (§ 522 Abs. 2 ZPO).

Gründe

1 ...

2. Der Senat ist im Übrigen einstimmig davon überzeugt, dass

a. die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat,

b. die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat,

c. die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts durch Urteil nicht erfordert und

d. eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist.

Das LG hat der Klage nämlich zu Recht weitgehend stattgegeben. Was die Berufung - gestützt auf § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB - dagegen vorbringt, ist nicht stichhaltig:

Die Beklagte mietete 2001 Geschäftsräume in B., die später in das Eigentum der Klägerin übergingen. Die monatlich im Voraus zu zahlende Miete betrug zuletzt 9.530,26 EUR brutto. Durch Anwaltsschreiben vom 28.4.2009 kündigte die Beklagte den Vertrag zum 30.9.2009. Die Kündigung ist auf die Behauptung gestützt, die Klägerin habe vertrags- und gesetzwidrig die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB). Wegen der vermeintlichen Beendigung des Mietverhältnisses zahlte die Beklagte - beginnend ab Oktober 2009 - nur noch 70 % der vereinbarten Miete als Nutzungsentschädigung.

Gestützt auf die Behauptung, die Erlaubnis zur Untervermietung nicht verweigert zu haben, hat die Klägerin die offene Miete für die Monate Oktober bis einschließlich Dezember 2009 eingeklagt und daneben die Feststellung begehrt, dass die Beklagte bis einschließlich August 2011 die Vertragsmiete von 9.530,26 EUR schuldet.

Dem hat das LG nach Befragung von Zeugen entsprochen. Mangels Kündigungsgrund bestehe der Mietvertrag bis zum regulären Vertragsende am 31.8.2011 fort. Ob die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert worden sei, erscheine schon deshalb zweifelhaft, weil die Beklagte darum bei der Klägerin nicht nachgesucht habe. Dass die Klägerin gegenüber dem von der Beklagten mit der Suche eines Ersatz- oder Untermieters beauftragten Makler erklärt haben solle, er möge seine Bemühungen einstellen, ergebe bei sachgemäßer Deutung des Verlautbarten keine Weigerung i.S.v. § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Demgegenüber meint die Berufung, angesichts der Urkundenlage sei der grundsätzlich dem Mieter obliegende Beweis der Tatsache, dass die Erlaubnis zur Untermiete verweigert wurde, hier von der Klägerin zu entkräften. Das sei der Anspruchstellerin nicht gelungen. Das LG habe das Beweisergebnis unzutreffend gewürdigt.

Dem kann nicht gefolgt werden.

Da die Beklagte das Eigentum der Klägerin bis zum regulären Vertragsende weiter genutzt hat, erscheint bereits zweifelhaft, ob die Berufung mit dem Antrag auf umfassende Abweisung der Klage insgesamt zulässig ist. Hätte die Kündigung der Beklagten den Vertrag vorzeitig beendet, wäre dadurch nicht in Frage gestellt, dass die Beklagte für die gesamte Zeitspanne des vertraglosen Weitergebrauchs eine Nutzungsentschädigung schuldet. Soweit die Nutzungsentschädigung sich ihrem Umfang nach mit der Vertragsmiete deckt, kann bezweifelt werden, ob die Beklagte ein Rechtsschutzinteresse an der gerichtlichen Entscheidung hat, den auf jeden Fall zu zahlenden Betrag nicht als Miete, sondern lediglich als Nutzungsentschädigung zu schulden.

Diese Zulässigkeitsfrage kann jedoch offen bleiben, weil die Berufung jedenfalls unbegründet ist. Das Kündigungsrecht nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB setzt voraus, dass der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung an einen Dritten verweigert. Der Erlaubnis zur Untervermietung ist in einem ersten Schritt zwingend die an den Vermieter adressierte Absichtserklärung des Mieters vorgelagert, den bestehenden Vertrag derart zu ändern bzw. zu ergänzen.

Schon an einer derartigen, an die Klägerin adressierten Absichtserklärung der Beklagten fehlt es. Der Ehemann der Beklagten hatte im Februar 2008 den Makler L. beauftragt, einen Ersatz- oder Nachmieter zu suchen. Dass diesem Maklerauftrag die an die Beklagte gerichtete Bitte vorausgegangen war, der Untervermietung zuzustimmen, ist nicht behauptet und auch deshalb fernliegend, weil offenkundig war, dass die Vermieterin sich dafür interessieren würde, wer Unter- oder Nachmieter werden sollte. Dass die Beklagte dem Zeugen L. neben dem Maklerauftrag eine Vollmacht zur Abg...