OLG Köln Beschluss vom 05.04.2001 - 16 Wx 101/00

Verfahrensgang

AG Köln (Aktenzeichen 204 II 317/98)

LG Köln (Aktenzeichen 29 T 171/99)

Tenor

Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin wird der Beschluss der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 27.04.2000 – 29 T 171/99 – teilweise abgeändert und wie folgt ergänzt:

Die Antragsgegnerin wird über die bereits vom Landgericht tenorierten Verpflichtungen hinaus verpflichtet,

1. in den Jahresabrechnungen 1993, 1994 und 1995 jeweils die Anfangs- und Endbestände der Gemeinschaftskonten darzustellen,
2. die nach Maßgabe der vorstehenden Ziffer 1. und der Entscheidung des Landgerichts korrigierten Abrechnungen einschließlich der Einzelabrechnungen aller Wohnungseigentümer oder einer listenmäßigen Aufteilung des Ergebnisses der Gesamtabrechnungen auf die einzelnen Miteigentümer (Saldenlisten) binnen eines Monats nach Zustellung der Entscheidung des Senats den Wohnungseigentümern der Eigentümergemeinschaft A. Straße … in Köln vorzulegen und zur Beschlussfassung vorzuschlagen.

Hierbei bleibt es der Antragsgegnerin überlassen, ob sie jedem Wohnungseigentümer die Einzelabrechnungen der übrigen Miteigentümer bzw. die Saldenlisten zuleitet oder ob sie diese vor und während der Eigentümerversammlung, in der die Jahresabrechnungen beschlossen werden sollen, so bereit hält, dass für jeden Wohnungseigentümer eine ausreichende und nicht durch zeitliche oder ähnliche Erschwernisse eingeengte Möglichkeit der Einsichtnahme besteht.

Für den Fall, dass die Antragsgegnerin die letzte Möglichkeit wählt, gilt wegen der Vorlage der Einzelabrechnungen bzw. Saldenlisten die vorgenannte Monatsfrist nicht.

Die weitergehende Rechtsbeschwerde wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Erst- und des Rechtsbeschwerdeverfahrens haben die Antragstellerin zu ¼ und die Antragsgegnerin zu ¾ zu tragen. Wegen der Gerichtskosten erster Instanz verbleibt es bei der Entscheidung des Amtsgerichts.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.

Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 15.000,00 DM festgesetzt.

Gründe

Die form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere Beschwerde ist zulässig (§§ 27, 29 FGG, 45 Abs. 1 WEG); insbesondere beträgt die Beschwer der Antragstellerin dadurch, dass das Landgericht der Erstbeschwerde teilweise stattgegeben hat, mehr als 1.500,00 DM. Im Hinblick darauf, dass es um die Korrektur bzw. Ergänzung von insgesamt 3 Jahresabrechnungen ist der gesetzliche Beschwerdewert deutlich überschritten.

In der Sache hat das Rechtsmittel nur teilweise Erfolg.

1.

Entgegen der Meinung der Antragstellerin war das Landgericht befugt, auf die Erstbeschwerde der Antragsgegnerin die Entscheidung des Amtsgerichts abzuändern. Denn die Erstbeschwerde war zulässig; insbesondere betrug die Beschwer der Antragsgegnerin mehr als 1.500,00 DM.

Insoweit nimmt der Senat Bezug auf die Gründe der Entscheidung des Landgerichts, in denen zur Bemessung des Beschwerdewertes von einem zutreffenden rechtlichen Ansatzpunkt ausgegangen wird, nämlich von dem voraussichtlichen Zeitaufwand für die Antragsgegnerin bei der Erstellung neuer Abrechnungen entsprechend den Anforderungen des Amtsgerichts, und die auch keinen Fehler bei der Ausübung des in § 45 Abs. 1 WEG eingeräumten Schätzungsermessens enthalten.

2.

Die Antragstellerin greift die Entscheidung des Landgerichts nur noch an, soweit es gemeint hat,

1. die Übersendung einer Saldenliste sei nicht Voraussetzung für eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung,
2. es bedürfe nicht notwendigerweise der Angabe eines Anfangs- und Endbestandes des für die Gemeinschaft geführten Girokontos,
3. eine Entnahme aus dem Instandhaltungsrücklagenkonto dürfe in der Jahresabrechnung erscheinen.

Dieses Begehren erweist sich zu (1) und (1) weitgehend als gerechtfertigt, zu (3) indes nicht.

Zu (1)

Zur ordnungsgemäßen Abrechnung einer Wohnungseigentumsanlage zählen nicht nur eine geordnete Zusammenstellung aller Einnahmen und Ausgaben, sondern auch die Aufteilung des Ergebnisses der Gesamtabrechnung auf die einzelnen Eigentümer. Nach ständiger Rechtsprechung des Senats muss daher jeder stimmberechtigte Eigentümer die Chance haben zu kontrollieren, ob in den Einzelabrechnungen (Saldenlisten) der anderen zu hohe Guthaben oder zu niedrige Nachzahlungen zu Lasten der Gemeinschaft und damit mittelbar zum eigenen Nachteil eingesetzt sind. Da derartige Fehler nach Eintritt der Bestandskraft des Beschlusses über die Jahresabrechnung nicht mehr zu beheben sind, ist den Eigentümern zeitlich vor der Beschlussfassung in zumutbarer Weise die Möglichkeit zu geben, den Beschlussgegenstand zu prüfen. Hierfür ist ein effektiver Weg sicherzustellen, bei dem einem Verwalter ein Gestaltungsspielraum zusteht. So kann er den einzelnen Eigentümern zusammen mit der Gesamtabrechnung alle Einzelabrechnungen vorab zukommen lassen. Mindestvoraussetzung ist jedoch, dass vor (und auch während) der Eigentümerversammlung den Eigentümern uneingeschränkt und in zumutbarer Weise Gelegenheit gegeben wird, die Einzelabrechnungen sämtlicher Mit...