unanfechtbar
Entscheidungsstichwort (Thema)
Miet- & Raumrecht. Nichtige Bestellung eines Sondernutzungsrechts durch unangefochtenen Mehrheitsbeschluss
Leitsatz (amtlich)
Ein Wohnungseigentümer ist nicht deshalb daran gehindert, die Nichtigkeit eines durch unangefochtenen Mehrheitsbeschluß begründeten Sondernutzungsrechts geltend zu machen, weil für diesen Beschluß ausschließlich „vernünftige” Gründe sprechen, während sein Verlangen deutlich weniger gewichtig erscheint.
Normenkette
WEG §§ 13, 15, 23
Verfahrensgang
AG Bergheim (Aktenzeichen 15 b WEG 114/99) |
LG Köln (Aktenzeichen 29 T 57/00) |
Tenor
Auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers werden die Beschlüsse des Amtsgerichts Bergheim vom 08.03.2000 – 15 b WEG 114/99 – und des Landgerichts Köln vom 18.10.2000 – 29 T 57/00 – abgeändert:
Es wird festgestellt, dass der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft aus der Eigentümerversammlung vom 17.05.1999 zu „TOP 11 Kelleraufteilung”, dahingehend, zwei neue Keller in dem nicht genutzten ehemaligen Öltankraum 1 einzurichten, die der Größe der anderen Keller entsprechen, sowie die Ist-Lösung bei den Kellern 17 – 20 wieder rückgängig zu machen und in den ehemaligen Zustand zurückzuversetzen, nichtig ist.
Die Gerichtskosten aller Instanzen haben die Beteiligten zu 1. und 2. je zur Hälfte zu tragen.
Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.
Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 5.000,00 DM festgesetzt.
Gründe
I.
Die Beteiligten zu 1. und 2. sind die Mitglieder der im Rubrum bezeichneten Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Teilungserklärung vom 22./24.09.1995 und dem hierin in Bezug genommenen Aufteilungsplan ist jedem der 34 Wohnungseinheiten ein Kellerraum zugewiesen. Die tatsächliche Bauausführung weicht indes hiervon ab. Dort, wo nach dem Aufteilungsplan die Kellerräume für die Wohnungen Nr. 33 und 34 sein sollten, befand sich tatsächlich die Waschküche mit Anschlüssen für Waschmaschinen und der gemeinschaftliche Trockner. Da zu diesem Raum zudem eine Kelleraußentreppe führte, fasste die Eigentümergemeinschaft in der Versammlung vom 30.03.1998 den unangefochtenen Beschluss, den Raum auch als Fahrradkeller zu nutzen. Die deswegen fehlenden zwei Kellerräume wurden dadurch gewonnen, dass die frühere Verwalterin in dem für die Kellerräume der Wohnungen Nr. 17 – 20 vorgesehenen Bereich statt der im Aufteilungsplan vorgesehenen vier Keller, insgesamt fünf Räume bilden und von dem Kellerraum Nr. 8 einen weiteren kleinen Keller abtrennen ließ.
In der Eigentümerversammlung vom 17.05.1999 fasste die Gemeinschaft unter TOP 11 mehrheitlich den fristgerecht angefochtenen gewordenen Beschluss, in einem Teil des nach der Umstellung der Heizung auf Gas überflüssig gewordenen früheren Öltankraums zwei neue Kellerräume für die Eigentümer der Wohnungen Nr. 33 und 34 abzutrennen und die Kellerräume Nr. 8 und 17 – 20 wieder in einen dem Aufteilungsplan entsprechenden Zustand zu versetzen.
Der Antragsteller, der den früheren Öltankraum als Party- und Hobbykeller genutzt wissen möchte, begehrt die Feststellung der Nichtigkeit des Beschlusses zu TOP 11 der Versammlung vom 17.05.1999, hatte hiermit allerdings vor dem Amts- und Landgericht keinen Erfolg.
II.
Die form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere Beschwerde ist zulässig (§§ 27 Abs. 1, 29 FGG, 45 Abs. 1 WEG) und begründet.
Die Entscheidungen des Amts- und des Landgerichts halten rechtlicher Überprüfung (§§ 27 FGG, 550 ZPO) nicht stand.
Der Beschluss zu TOP 11 der Eigentümerversammlung vom 17.05.1999, den der Senat in eigener Kompetenz auslegen kann (vgl. BGHZ 139, 288 [292]), ist nichtig, weil der Regelungsgegenstand einer Beschlussfassung nicht zugänglich war.
Die Entschließung der Mehrheit der Eigentümer der Anlage, zur Lösung der Probleme im Kellerbereich von dem ohnehin nicht genutzten früheren Öltankraum zwei Kellerräume abzutrennen, ist – dies sei mit aller Deutlichkeit gesagt – in jeder Hinsicht sachgerecht, zumal ein Teil des Raums weiter für gemeinschaftliche Zwecke nutzbar ist und der Antragsteller keine sinnvolle anderweitige Nutzung aufzeigt, insbesondere der in dem Hinweis- und Auflagenbeschluss des Landgerichts vom 25.07.2000 vertretenen Meinung nicht entgegen getreten ist, dass die Nutzung des Raums als „Partykeller” bauordnungsrechtlich nicht zulässig sein dürfte. Gleichwohl war der eingeschlagene Weg nicht möglich. Vielmehr kann eine Regelung nur im Wege einer – von der Verwalterin zu Recht parallel zu dem vorliegenden Verfahren angestrebten und vorbereiteten – einvernehmlichen Abänderung der Teilungserklärung bzw. notfalls durch eine gerichtliche Entscheidung im Rahmen eines evtl. aus dem Gemeinschaftsverhältnis i. V. m. § 242 BGB folgenden Anspruchs auf Abänderung der Teilungserklärung erfolgen.
Dadurch, dass den Eigentümern der Wohnungen Nr. 33 und 34 Teile des früheren Öltankraums als „Kellerräume” zugewiesen wurden, handelt es sich – entgegen der Meinung des Landgerichts – nicht lediglich um eine bloße Ge...