Verfahrensgang
LG Aachen (Aktenzeichen 1 O 180/19) |
Tenor
Der Senat weist die Parteien darauf hin, dass er beabsichtigt, die Berufung der Klägerin gegen das am 02.04.2020 verkündete Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Aachen - 1 O 180/19 - gemäß § 522 Abs. 2 ZPO als unbegründet zurückzuweisen.
Die Klägerin erhält Gelegenheit zur Stellungnahme zu dem Hinweis innerhalb von drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses (§ 522 Abs. 2 Satz 3 ZPO).
Gründe
I. Die Berufung hat offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg, weil das angefochtene Urteil weder auf einer Rechtsverletzung beruht noch nach § 529 ZPO zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen (§§ 522 Abs. 2 Nr. 1, 513 Abs. 1 ZPO).
Nachdem der Beklagte der Erledigungserklärung der Klägerin widersprochen hat, ist das Klagebegehren auf Feststellung der Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache gerichtet. Die Erledigungserklärung der Klägerin hindert ein Vorgehen nach § 522 Abs. 2 ZPO nicht (vgl. Zöller/Heßler, 33. Auflage 2020, § 522 ZPO, Rn. 37).
Die Feststellung der Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache setzt voraus, dass der Klageantrag zu 1) - der Klageantrag zu 2) ist rechtskräftig abgewiesen worden - ursprünglich zulässig und begründet war und durch ein nach Rechtshängigkeit eingetretenes Ereignis gegenstandslos geworden ist.
Die Klage auf Feststellung, dass der Beklagte sein Vorkaufsrecht in Bezug auf die Wohnung Nr. 7 nicht wirksam ausgeübt hat, ist zulässig gewesen. Auf die zutreffenden Ausführungen im angefochtenen Urteil nimmt der Senat vollumfänglich Bezug.
Die Klage ist indes unbegründet gewesen, denn der Beklagte hat mit Schreiben vom 05.02.2019 sein Vorkaufsrecht an der streitgegenständlichen Eigentumswohnung Nr. 7 in der A-straße 41, wirksam ausgeübt.
Die mit Schreiben vom 05.02.2019 erfolgte Erklärung des Beklagten, sein Vorkaufrecht an der Wohnung auszuüben, ist nicht deswegen unwirksam, weil das Schreiben an die Gesellschafter der Käuferin, die Herren B und C adressiert war. Gemäß § 577 Abs. 3 BGB ist das Vorkaufsrecht zwar gegenüber dem Verkäufer - hier die Klägerin - zu erklären. Das Schreiben ist der Klägerin jedoch durch Entgegennahme von Notar D zugegangen, weil dieser zur Entgegennahme der Erklärung bevollmächtigt war, § 164 Abs. 3 BGB. Seine Empfangsvollmacht ergibt sich aus dem notariellen Kaufvertrag vom 26.11.2018 (Notar D, UR-Nr. xxx3/E/2018). Die Regelung in Ziff. VII. 3.) des notariellen Kaufvertrages sah vor, dass alle erforderlichen Genehmigungen und Erklärungen zu der notariellen Urkunde mit Eingang bei Notar D allen Beteiligten gegenüber unmittelbar wirksam werden sollten. Der Notar sollte dem vorkaufsberechtigten Mieter - hier dem Beklagten - den notariellen Kaufvertrag zur Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts mitteilen und dessen Verzichtserklärung entgegennehmen. Die Bevollmächtigung zur Entgegennahme von Erklärungen des Vorkaufsberechtigten war dabei nicht auf die Verzichtserklärung beschränkt. Denn die Reichweite einer Empfangsvollmacht kann nicht vom Inhalt der angeforderten Erklärung abhängen. Der Senat schließt sich der Rechtsprechung des Oberlandesgerichts Düsseldorf im Urteil vom 21.07.2017 (Az.9 U 21/17) an. Der Beklagte durfte die Vollmachtserteilung im Kaufvertrag, der dem Beklagten durch den Notar übersandt worden war, so verstehen, dass dieser nicht nur zu Entgegennahme einer Verzichtserklärung, sondern auch zur Entgegennahme einer Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts befugt war.
Die Willenserklärung des Beklagten entfaltete mit Zugang bei Notar D gegenüber der Klägerin unmittelbare Wirkung. Dies gilt ungeachtet der Tatsache, dass das Schreiben des Beklagten an Herrn B und Herrn C und nicht an die Klägerin als Verkäuferin adressiert war. Indem der Beklagte das Schreiben an den Notar übersandte, hat er zu erkennen gegeben, dass das Schreiben auch gegenüber der Klägerin Wirkung entfalten sollte. Dies entspricht einer interessengerechten Auslegung. Denn der Beklagte wollte erkennbar die an die Ausübung des Vorkaufsrechts geknüpften Rechtsfolgen herbeiführen. Die mit der Berufung aufgeworfene Frage, ob der Notar eine nicht an die Klägerin als Verkäuferin adressierte Erklärung annehmen musste, stellt sich nicht. § 164 Abs. 3 BGB setzt auf Seiten des Empfangsvertreters den tatsächlichen Zugang der Willenserklärung voraus. Auf seinen inneren oder nach außen erkennbar gewordenen Vertreterwillen kommt es nicht an (Erman/Maier-Reimer/Finkenauer, 16. Auflage 2020, § 164 BGB, Rn. 27).
Der Beklagte hat sein Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs übt der Vorkaufsberechtigte sein Vorkaufsrecht dann nicht wirksam aus, wenn er zugleich ablehnt, die mit seiner Erklärung verbundenen Verpflichtungen zu tragen. Einer solchen Willenserklärung sei nach dem Grundsatz von Treu und Glauben die rechtliche Anerkennung zu versagen. Das Gesetz knüpfe an die Ausübung des Vorkaufsrechts unmittelbar die rechtliche Folge, dass der Berechtigte dem Verpf...