Leitsatz (amtlich)
Feuchtigkeitserscheinungen der Innenwände des Kellers bei Haus, das zu einer Zeit errichtet wurde, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren, als Mangel i.S.d. § 434 Abs. 1 S. 1 BGB?
Kein arglistiges Verschweigen bei Übergabe eines Verkehrswertgutachtens, nach dem "durchschlagende Feuchte an Wand- und Bodenflächen" besteht.
Normenkette
BGB §§ 437, 440, 444, 280-281, 283
Verfahrensgang
LG Köln (Urteil vom 27.10.2015; Aktenzeichen 22 O 578/13) |
Tenor
Die Berufung der Klägerin gegen das am 27.10.2015 verkündete Urteil der 22. Zivilkammer des LG Köln (22 O 578/13) wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass sich die Vollstreckbarkeit nach diesem Beschluss richtet.
Die Kosten des Berufungsverfahrens werden der Klägerin auferlegt.
Das angefochtene Urteil und dieser Beschluss sind vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Gründe
I. Die Parteien streiten um Schadensersatz aus einem Hauserwerb vom 14.07.2010 über das Wohnhaus H-strasse XXX in L.
Käufer waren die Klägerin und der Zeuge C, der seine diesbezüglichen Ansprüche an die Klägerin abgetreten hat, Verkäufer der zwischenzeitlich verstorbene Herr B, der in einem Altenheim lebte und unter Betreuung stand. Der Beklagte zu 3) war zunächst Nachlasspfleger und ist mittlerweile Nachlassverwalter des Nachlasses von Herrn B. Über das Hausgrundstück des Herrn B lief ein Zwangsversteigerungsverfahren (AG Köln, Az. 91 K 150/09), im Rahmen dessen der Sachverständige E.-J. T im Februar 2010 ein Verkehrswertgutachten (Bl. 78 ff. GA) erstattete, nach dem das Haus zu Beginn des 20. Jahrhunderts errichtet worden war. Auf S. 23 des Gutachtens führt der Sachverständige aus: "Es bestehen Instandsetzungsrückstände. Im Kellergeschoss konnte durchschlagende Feuchte an Wand- und Bodenflächen festgestellt werden."
Im Juni 2010 beauftragte Herr B die Beklagten zu 1) und 2) mit der freihändigen Versteigerung des Hausgrundstücks. Im Einlieferungsvertrag gab Herr B unter § 4 Ziff. 1) an, dass ihm unsichtbare Mängel, insbesondere Schwamm, Trockenfäule und Hausbock, nicht bekannt seien. Die Klägerin und der Zeuge C besichtigten das Haus zweimal, das Gutachten des Sachverständigen T wurde ihnen vor der Versteigerung ausgehändigt. Bei einem Besichtigungstermin hatte die Klägerin den Eindruck, dass der rechte straßenseitige Kellerraum, in dem sich Sperrmüll befand, feucht war. Hierauf angesprochen äußerte der Beklagte zu 2) zumindest die Vermutung, dass dies an einer mangelnden Außenisolierung liege aufgrund des Alters des Gebäudes. Die Klägerin und der Zeuge C ersteigerten das Hausgrundstück, das zu einem Anfangspreis von 79.000 EUR angeboten wurde, für 212.000 EUR. Nach dem sich anschließenden Notarvertrag erfolgte der Verkauf des Hauses gem. Ziff. II. 2 im gegenwärtigen, gebrauchten altersbedingten Zustand seiner Errichtung, wobei hierfür das Jahr 1920 angegeben war, weiter hatte nach dem Vertrag der Käufer den Kaufgegenstand eingehend besichtigt und den technischen Zustand untersucht. In V. 1. wurden Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grundstücks und des Gebäudes ausgeschlossen, wobei dies auch für Ansprüche auf Schadensersatz galt, es sei denn, der Verkäufer handelte vorsätzlich oder grob fahrlässig. Nach dem Erwerb suchten die Klägerin und der Zeuge C Herrn B im Altenheim auf, um den Kaufpreis nachträglich zu reduzieren. Der Betreuer unterband weitere Besuche. Mit Schreiben vom 16.11.2010 wiesen die Klägerin und der Zeuge C darauf hin, dass über den ihnen bekannten Feuchtigkeitsschaden an der Kelleraußenwand hinaus das gesamte Objekt Feuchtigkeitsschäden aufweise, und forderten unter Fristsetzung Herrn B zur Übernahme von Sanierungskosten und Sachverständigenkosten auf. Im Oktober 2010 leitete die Klägerin gegen Herrn B ein selbständiges Beweisverfahren vor dem LG Köln ein (Az. 15 OH 6/10), dessen Gegenstand Feuchtigkeitsschäden im Haus aufgrund einer schadhaften Kamineinfassung, einer defekten Regenrinne, eines undichten Dachanbaus und einer schadhaften Abwasserrohrs waren. Der Sachverständige I stellte fest, dass im gesamten Kellerbereich alle Wände stark durchfeuchtet waren. Als Ursache benannte der Sachverständige die Feuchtigkeitsbelastung durch die Baukonstruktion aus vergangenen Jahrzehnten durch die ausgeführte einfache Bausubstanz ohne Abdichtungsvorkehrung. In seiner mündlichen Erläuterung des Gutachtens teilte der Sachverständige einen Sanierungsaufwand zur Sanierung der Kellerwände von 38.000 EUR netto mit, wovon sich 12.000 EUR netto auf die Sanierung der Kellerinnenwände bezögen (Bl. 397 R aus 15 OH 6/10 LG Köln).
Die Klägerin hat in erster Instanz hinsichtlich der noch im Berufungsverfahren verfolgten Ansprüche behauptet, den Feuchtigkeitsschaden an den Kellerinnenwänden erst nach der Übernahme des Gebäudes entdeckt zu haben. Herr B habe eingeräumt,...