Leitsatz (amtlich)
1. Es besteht kein Anspruch einer Minderheit der Teilnehmer einer Wohnungseigentümerversammlung darauf, dass Bewerber um die Verwaltertätigkeit in der Versammlung angehört werden.
2. Die Bestellung eines Verwalters, dessen Vergütung um rund 40 % über den Konkurrenzangeboten liegt, entspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn es für die Bezahlung des Mehrbetrags sachliche Gründe gibt.
Normenkette
WEG §§ 24, 26
Verfahrensgang
LG Würzburg (Beschluss vom 18.06.2007; Aktenzeichen 3 T 2369/06) |
AG Würzburg (Aktenzeichen 17 UR II 32/05) |
Tenor
I. Auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners zu I wird der Beschluss des LG Würzburg vom 18.6.2007 mit Ausnahme der Geschäftswertfestsetzung aufgehoben.
II. Die Sache wird zur erneuten Behandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das LG Würzburg zurückverwiesen.
III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 122.505,04 EUR festgesetzt.
Gründe
I. In der Eigentümerversammlung vom 1.6.2005 stand die Bestellung des Verwalters an. Der Geschäftsführer der weiteren Beteiligten erklärte, dass die weitere Beteiligte zur Fortführung der Verwaltung bereit sei. Er ließ dann darüber abstimmen, ob die weiteren Bewerber, die vor dem Versammlungslokal warteten, angehört werden sollen. Dies wurde mehrheitlich abgelehnt. Die weitere Beteiligte wurde danach erneut zur Verwalterin gewählt.
Hiergegen richtet sich das Beschlussanfechtungsverfahren der Antragsteller. Das AG hat mit Beschluss vom 15.9.2006 den Beschluss über die Bestellung der weiteren Beteiligten zur Verwalterin für ungültig erklärt. Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde hat das LG am 18.6.2007 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners 1.
II. Das Rechtsmittel ist zulässig und führt zur Aufhebung und Zurückverweisung.
1. Das LG hat im Wesentlichen ausgeführt:
Es entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, dass die weitere Beteiligte erneut zur Verwalterin bestellt wurde, ohne dass die Konkurrenten gehört wurden. Nur durch die Anhörung der anderen Anbieter hätte eine hinreichend fundierte Willensbildung der Wohnungseigentümer erfolgen können.
2. Die Entscheidung des LG hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
a) Der Senat hat nicht darüber zu befinden, ob es zweckmäßig und den Geboten der Höflichkeit entsprechend ist, anwesende Bewerber um das Verwalteramt auch anzuhören. Eine rechtliche Verpflichtung hierzu besteht jedoch nicht. Es kann auch dahinstehen, ob vor der Abstimmung über die Bestellung des Verwalters Konkurrenzangebote zwingend eingeholt werden müssen, da im vorliegenden Fall solche Angebote tatsächlich eingeholt wurden. Ob die Eigentümer hiervon Kenntnis nehmen wollen oder nicht, ist deren Sache. Die Entscheidung des OLG Hamm (NZM 2003, 486) betrifft deshalb einen anders gelagerten Sachverhalt. Dasselbe gilt für die Entscheidung des OLG Düsseldorf (OLG Düsseldorf v. 14.9.2001 - 3 Wx 202/01, OLGReport Düsseldorf 2002, 100 = NJW-RR 2002, 661), auf die sich das LG ebenfalls bezogen hat. Es gibt grundsätzlich kein Recht der Minderheit, die Anhörung von Kandidaten für das Verwalteramt zu verlangen. Dass die überstimmten Wohnungseigentümer daran gehindert worden wären, ihre Meinung zu den verschiedenen Kandidaten in der Versammlung vorzutragen, ist weder behauptet noch sonst ersichtlich.
Die Entscheidung des LG kann deshalb mit der gegebenen Begründung keinen Bestand haben.
b) Der Eigentümerbeschluss ist auch nicht deshalb für ungültig zu erklären, weil der Vorsitzende des Verwaltungsbeirates teilweise als Unterbevollmächtigter der weiteren Beteiligten abgestimmt hat. Selbst wenn man davon ausgehen würde, dass ein Stimmrechtsausschluss bestünde, wäre dies nicht kausal geworden, da auch ohne die Stimmen, die der Vorsitzende des Verwaltungsbeirates als Unterbevollmächtigter abgegeben hat, kein anderes Ergebnis erzielt worden wäre.
c) An einer abschließenden Entscheidung ist der Senat jedoch gehindert, da weitere tatsächliche Feststellungen zu treffen sind, was dem Senat verwehrt ist.
Es sind nämlich von den Vorinstanzen - von ihrem Rechtsstandpunkt aus zu Recht - keine tatsächlichen Feststellungen darüber getroffen worden, ob die Bestellung der weiteren Beteiligten zum Verwalter ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
Die Antragsteller tragen in den Antragsschriften vor, dass die Konkurrenzangebote bei 10 EUR bzw. 10,80 EUR je Wohnung und Monat zzgl. Mehrwertsteuer gelegen hätte, während die weitere Beteiligte 14,31 EUR pro Monat und Wohnung zzgl. Mehrwertsteuer verlangt. Zwar besteht kein Grundsatz, dass die Wohnungseigentümer gehalten sind, stets die billigste Verwaltung zu wählen. Sie können auch andere Gesichtspunkte, insbesondere die Zuverlässigkeit und den Umfang der Aufgabenerfüllung bei der Entscheidungsfindung mit berücksichtigen.
Bei einer die Differenz von immerhin rund 40 % bedarf es jedoch der Prüfung, ob diese erhebliche Preisdifferenz sachlich gerechtfertigt ist. Eine Zahlu...