Leitsatz (amtlich)
Die Verjährung von Schadensersatzansprüchen gegen den Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage kann auch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen verkürzt werden. Eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, in der solche Ansprüche auch bei vorsätzlichem Handeln des Verwalters unabhängig von der Kenntnis der Geschädigten nach drei Jahren verjähren, benachteiligt den Vertragspartner des Verwalters jedoch unangemessen und ist deshalb unwirksam.
Verfahrensgang
LG Nürnberg-Fürth (Entscheidung vom 15.02.2006; Aktenzeichen 14 T 7713/05) |
AG Fürth (Bayern) (Entscheidung vom 10.06.2005; Aktenzeichen 7 UR II 1/05) |
Gründe
I.
Die Antragsteller sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die vom Antragsgegner zu 1 im Zeitraum vom 1.4.1992 bis 31.3.1997 und von der Antragsgegnerin zu 2 im Zeitraum vom 1.4.1997 bis 24.10.1999 verwaltet wurde.
Die Antragsteller machen Ansprüche auf Schadensersatz wegen Nicht- bzw. Schlechterfüllung der Verwalterverträge geltend, weil die Antragsgegner die jeweils unter Tagesordnungspunkt (TOP) 5 der Eigentümerversammlungen vom 7.10.1993 und 30.7.1997 gefassten Beschlüsse nicht ordnungsgemäß ausgeführt hätten. Danach hätten die Antragsgegner für die Feuchtigkeitsabdichtung in einer bestimmten Wohnung sorgen müssen. Die Schadensersatzansprüche wurden mit einer beim Amtsgericht am 30.12.2004 eingegangenen und am 12./13.1.2005 zugestellten Antragsschrift geltend gemacht.
Die Antragsgegner berufen sich auf Verjährung.
§ 4 Abs. 2 des für beide Vertragsverhältnisse gleichlautenden Verwaltervertrages (VV) enthält folgende Regelung:
Gegenseitige Ansprüche aus diesem Vertrag verjähren nach drei Jahren von dem Zeitpunkt an, in dem sie entstanden sind, spätestens jedoch drei Jahre nach Beendigung des Vertrages.
Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 10.6.2005 die Anträge wegen Verjährung abgewiesen. Die dagegen eingelegte sofortige Beschwerde hat das Landgericht mit Beschluss vom 15.2.2006 zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller. In deren Rahmen wurde erklärt, Rechtsbeschwerdeführerin sei die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft.
II.
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller ist zulässig und in der Sache auch begründet. Sie führt zur Zurückverweisung an das Amtsgericht.
1.
Ob die vorgenommene Umstellung des Antrags den Regeln über den Parteiwechsel folgt oder als Rubrumsberichtigung in jeder Lage des Verfahrens möglich ist (Nachweise jüngst bei Neumann WuM 2006, 489/493), kann dahinstehen. Ein gewillkürter Parteiwechsel ist in der Rechtsbeschwerdeinstanz nicht zulässig (Hüßtege in Thomas/Putzo ZPO 27. Aufl. Vorbem. § 50 Rn. 24). Die hier geltend gemachten Ansprüche dürften wohl der Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähigem Verband (vgl. BGH NJW 2005, 2061/2068) zustehen. Gleichwohl sind Ansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer im Hinblick darauf, dass die Rechtsbeziehung des Verwalters nunmehr als Vertrag (mit der Eigentümergemeinschaft) zugunsten Dritter (nämlich der einzelnen Wohnungseigentümer) gemäß § 328 BGB einzuordnen sein dürfte (vgl. KK-WEG/ Abramenko § 26 Rn. 34 b; Senat vom 14.9.2006, 34 Wx 49/06), nicht von vornherein ausgeschlossen (vgl. Palandt/Grüneberg BGB 65. Aufl. § 328 Rn. 13 u. 19). Das Amtsgericht wird klären müssen, ob die erklärte Änderung eine bloße Klarstellung im Hinblick auf die neue Rechtsprechung oder einen echten Parteiwechsel beinhaltet. Da die Verjährungsvereinbarung unwirksam ist (s.u.), sind sowohl mögliche Ansprüche der einzelnen Eigentümer als auch solche der Eigentümergemeinschaft nicht verjährt.
2.
Das Landgericht hat ausgeführt:
Denkbare vertragliche Ansprüche seien verjährt. Die Verjährungsfrist laut Verwaltervertrag betrage drei Jahre und habe spätestens mit der jeweiligen Beendigung des Verwaltervertrages zu laufen begonnen. Damit seien die Verjährungsfristen am 31.3.2000 bzw. am 24.10.2002 abgelaufen. Der erst am 30.12.2004 eingegangene Antrag habe die Verjährungsfrist nicht mehr unterbrechen können.
Die Schadensersatzansprüche würden von der Regelung des § 4 Abs. 2 VV erfasst. Zwar sei dort nur von gegenseitigen Ansprüchen die Rede, während es sich bei dem geltend gemachten Schadensersatzanspruch um einen einseitigen Anspruch handele. Allerdings sei § 4 Abs. 2 VV so auszulegen, dass eine umfassende Regelung der Verjährung für vertragliche Ansprüche gewollt gewesen sei.
Die vertragliche Vereinbarung verstoße nicht gegen § 9 AGBG, da sie die Antragsteller nicht unangemessen benachteilige. Zum Vergleich seien hier die Regelungen für Steuerberater und Rechtsanwälte heranzuziehen, die auch eine dreijährige Verjährung vorsähen. Die Verjährungsregelung des Verwaltervertrages sei auch insoweit nicht zu beanstanden, als diese den Verjährungsbeginn an die Anspruchsentstehung bzw. die Beendigung des Vertrages und nicht an die Erlangung der Kenntnis des Geschädigten vom Schaden bzw. von der Person des Schädigers anknüpfe. Grundsätzlich habe das BGB in der bis zum 31.12.2001 geltenden ...