OLG München Beschluss vom 14.02.2019 - 34 Wx 431/18 Kost

Entscheidungsstichwort (Thema)

Geschäftswert für die Eintragung einer sogenannten Mieterdienstbarkeit im Grundbuch

Leitsatz (amtlich)

Der Geschäftswert für die Eintragung einer sogenannten Mieterdienstbarkeit im Grundbuch ist auch dann nach der für ein Recht von unbestimmter Dauer maßgeblichen Bewertungsvorschrift zu berechnen, wenn die Dienstbarkeit zwar auflösend bedingt auf den Bestand des Mietvertrags bestellt ist, die Dauer des Mietvertrags sich aber nach den hierzu getroffenen Vereinbarungen über die Festlaufzeit hinaus auf unbestimmte Dauer verlängert unabhängig davon, ob der Mieter die ihm eingeräumte Verlängerungsoption ausübt, sofern er dieser Verlängerungswirkung nicht form- und fristgerecht widerspricht (Fortführung von OLG München, Beschluss vom 25.2.2016, 34 Wx 385/15 Kost).

Normenkette

BGB § 1090; GNotKG §§ 52, 79, 81 Abs. 3 S. 3, Abs. 4 S. 3, § 83 Abs. 1 S. 5; UStG §§ 14, 14a; ZVG § 57a

Tenor

Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 gegen den Beschluss des Amtsgerichts Augsburg - Grundbuchamt - vom 7. November 2018 wird zurückgewiesen.

Gründe

I. Zugunsten der Beteiligten zu 1 wurde gemäß Urkunde vom 5.12.2017 eine auflösend bedingte persönliche beschränkte Dienstbarkeit am gegenständlichen Grundbesitz des Inhalts bewilligt, dass die Beteiligte zu 1 das alleinige Nutzungsrecht an bestimmten Gebäudeteilen und ein Mitbenutzungsrecht an anderen Gebäudeteilen, Parkplätzen sowie Zu- und Abfahrten jeweils gemäß in Bezug genommener Planskizze haben soll. In der Bestellungsurkunde ist ausgeführt, die Dienstbarkeit diene dazu, das der Beteiligten zu 1 mietvertraglich eingeräumte Nutzungsrecht gegen eine vorzeitige Beendigung aus von ihr nicht zu vertretenden Gründen zu sichern. Die Berechtigte dürfe die Dienstbarkeit daher erst dann ausüben, wenn das Nutzungsrecht aus dem Mietvertrag durch Kündigung des Eigentümers oder eines Dritten endet, sofern die Kündigung auf von der Mieterin nicht zu vertretenden Gründen beruht. Die Dienstbarkeit erlischt allerdings, wenn das Mietverhältnis von der Beteiligten zu 1 selbst oder von der Vermieterin aus von der Beteiligten zu 1 zu vertretenden Gründen gekündigt wird, ferner u. a. durch Zeitablauf.

Dem Kostenansatz für den Grundbuchvollzug vom 19.1.2018 lag ein Wert von 9.382.812 EUR, dem 20-fachen Betrag des Jahresnettomietzinses, zugrunde. Dies beanstandete die Beteiligte zu 1 als Kostenschuldnerin. Sie verwies auf die im Mietvertrag fest vereinbarte Mindestlaufzeit des Vertrags von drei Jahren. Daraus leitete sie ab, dass als Geschäftswert nur der dreifache Jahreswert der Miete, allerdings der Bruttomiete, anzusetzen sei, mithin ein Betrag von 1.674.831,94 EUR.

Der hierzu angehörte Bezirksrevisor, Beteiligter zu 2, beantragte daraufhin die Festsetzung des Geschäftswerts, und zwar auf den 10-fachen Betrag der Jahresbruttomiete. Eine Beschränkung des Rechts auf drei Jahre sei nach den weiteren mietvertraglichen Vereinbarungen nicht anzunehmen. Der vom Beteiligten zu 2 in Bezug genommene Passus des Mietvertrags lautet wie folgt:

"Der Mieter hat drei Optionen auf Verlängerung des Mietverhältnisses um jeweils zwei Jahre ... Endet das Mietverhältnis zum Ablauf der Festlaufzeit, weil der Mieter seine Option ... nicht wahrgenommen hat oder weil dem Mieter ... keine (weitere) Option zusteht, so verlängert sich das Mietverhältnis dennoch automatisch über den Ablauf der Festlaufzeit ... hinaus auf unbestimmte Zeit, es sei denn, der Mieter widerspricht der automatischen Verlängerung. ... Das auf unbestimmte Zeit fortgesetzte Mietverhältnis kann von beiden Vertragspartnern jederzeit ordentlich gekündigt werden. ... Auf diese Weise werde zugleich verhindert, dass die Dienstbarkeit infolge Bedingungseintritts mit Ablauf der Mindestmietdauer erlösche. Da allerdings der Vermieter die Dienstbarkeit durch Kündigung zum Erlöschen bringen könne, sei das Recht nicht von unbeschränkter Dauer, wohl aber von unbestimmter Dauer."

Gemäß diesem Antrag setzte das Grundbuchamt den Geschäftswert mit Beschluss vom 7.11.2018 auf 5.582.773 EUR fest.

Gegen diesen Beschluss wendet sich die Beteiligte zu 1 mit der Beschwerde vom 23.11.2018. Sie hält an ihrer Meinung fest, dass nur der dreifache Betrag der Jahresmiete maßgeblich sei, und beantragt eine entsprechende Reduzierung des Werts.

Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen.

II. Die Beschwerde gegen die Geschäftswertfestsetzung gemäß § 79 Abs. 1 GNotKG ist in zulässiger Weise eingelegt (§ 83 Abs. 1 Sätze 1 und 3 Halbsatz 2, Sätze 4 und 5, § 81 Abs. 5 GNotKG). Über sie entscheidet die Einzelrichterin des Senats, § 83 Abs. 1 Satz 5 i. V. m. § 81 Abs. 6 Satz 1 GNotKG.

In der Sache hat das Rechtsmittel keinen Erfolg.

1. Der mit dem angefochtenen Beschluss festgesetzte Geschäftswert für die Eintragung der Dienstbarkeit erweist sich als zutreffend.

a) Der Wert einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit (§ 1090 BGB) bestimmt sich nach dem objektiven Wert, den die Dienstbarkeit für den Berechtigten hat, § 52 Abs. 1 GNotKG.

Ausgangspunkt der Wertbestimmung ist daher der We...