Leitsatz (amtlich)
Bei Feuchtigkeitsschäden in einer Wohnung, deren Ursache im gemeinschaftlichen Eigentum liegen kann, hat der Verwalter, auch wenn er kein "Profi" ist, unverzüglich das Erforderliche zu unternehmen, um die Schadensursache festzustellen. Verletzt er diese Pflicht schuldhaft, so haftet er für den Schaden des betroffenen Wohnungseigentümers auch dann, wenn die Schadensursache ungeklärt bleibt oder sich nachträglich herausstellen sollte, dass sie ausschließlich im Sondereigentum liegt (BayObLG NZM 1998, 583).
Normenkette
BGB §§ 254, 276, 426, 662; WEG § 27 Abs. 1 Nr. 2
Verfahrensgang
LG München I (Beschluss vom 18.10.2005; Aktenzeichen 1 T 7711/05) |
AG München (Aktenzeichen 483 UR II 718/04) |
Tenor
I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners zu 2) gegen den Beschluss des LG München I vom 18.10.2005 wird zurückgewiesen.
II. Der Antragsgegner zu 2) trägt 5/6 und der Antragsteller zu 1) 1/6 der gerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens. Der Antragsgegner zu 2) hat ¾ der dem Antragsteller im Rechtsbeschwerdeverfahren erwachsenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten. Im Übrigen findet eine Erstattung außergerichtlicher Kosten im Rechtsbeschwerdezug nicht statt.
III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 3.221 EUR festgesetzt.
Gründe
I. Der Antragsteller und die Antragsgegner zu 1) sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, deren gegen eine geringe Aufwandsentschädigung tätiger Verwalter der Antragsgegner zu 2) bis 31.12.2002 war. Der Antragsteller hat seine im 3. Obergeschoss gelegene Wohnung vermietet.
Der Antragsteller begehrt von den Antragsgegnern als Gesamtschuldnern Schadensersatz wegen Mietausfalls. Sein Mieter informierte ihn im Juni 2001 darüber, dass durch vom Balkon her eindringendes Wasser Schimmelflecken in der Küche aufgetreten seien. Davon setzte der Antragsteller unter Beifügung eines Architektengutachtens den Antragsgegner zu 2) in Kenntnis. Dieser lehnte mit Schreiben vom 23.7., 15.10. und 27.10.2001 jegliche Verantwortung der Gemeinschaft ab und vertrat die Auffassung, der Schaden sei auf eine vom Voreigentümer eigenmächtig angebrachte Balkonüberdachung zurückzuführen, die nicht zum Gemeinschaftseigentum gehört. In der Eigentümerversammlungen vom 21.11.2001, 27.7.2002 und 4.10.2002 wurde die Angelegenheit besprochen, eine Beschlussfassung jedoch nicht herbeigeführt. Im Januar 2003 leitete der Antragsteller gegen die Eigentümergemeinschaft ein selbständiges Beweisverfahren ein.
Der Mieter des Antragstellers nahm in der Zeit vom 1.7.2001-31.12.2003 eine Mietminderung vor. Der Antragsteller hat seinen dadurch entstandenen Ausfall mit 3.221,10 EUR berechnet.
Am 3.4.2003 beschlossen die Wohnungseigentümer, den Schaden am Balkon/an der Wohnung des Antragstellers zu beseitigen, die Kosten der Mietminderung dem Antragsteller nicht zu erstatten, jedoch die Anwalts- und Gerichtskosten nach Abrechnung zu ersetzen. Das Beweissicherungsverfahren wurde daraufhin nicht weiter betrieben. In der Versammlung vom 16.9.2003 beschlossen die Wohnungseigentümer, die Mängelbeseitigung sofort durchzuführen und angefallene Gerichtskosten zu erstatten, aber den Mietausfall nicht zu ersetzen. Die Beschlüsse blieben unangefochten. Ende 2003/Anfang 2004 wurde der Schaden schließlich behoben.
Dem Antrag auf Ersatz des Mietausfallschadens von 3.221,10 EUR hat das AG mit Beschluss vom 7.3.2005 hinsichtlich der Antragsgegner als Gesamtschuldner i.H.v. 1.825,29 EUR und hinsichtlich des Antragsgegners zu 2) darüber hinaus i.H.v. 966,33 EUR unter Abweisung im Übrigen stattgegeben. Auf Rechtsmittel hat das LG mit Beschluss vom 18.10.2005 den Antragsgegner zu 2) verpflichtet, an den Antragsteller 2.735,50 EUR nebst 5 % Zinsen hieraus seit 21.7.2004 zu bezahlen und die Anträge im Übrigen, insb. hinsichtlich der Antragsgegner zu 1, abgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners zu 2. Soweit der Antragsteller unselbständige Anschlussrechtsbeschwerde mit dem Ziel eingelegt hat, auch die Antragsgegner zu 1) gesamtschuldnerisch zur Zahlung von Schadensersatz und den Antragsgegner zu 2) zu höheren als vom AG zuerkannten und vom LG überwiegend bestätigten Schadensersatzleistungen zu verpflichten, ist das Rechtsmittel wieder zurückgenommen worden.
II. Das zulässige Rechtsmittel des Antragsgegners zu 2), über das der Senat noch zu entscheiden hat, bleibt erfolglos.
1. Das LG hat, soweit für das Rechtsbeschwerdeverfahren noch bedeutsam, ausgeführt:
Während ein Anspruch auf Ersatz des Mietausfallschadens gegen die Antragsgegner zu 1) nicht bestehe, ergebe sich dieser gegen den Antragsgegner zu 2), den damaligen Verwalter, gem. § 280 BGB i.H.v. 2.735,50 EUR. Es sei gesetzliche Aufgabe des Verwalters, die für eine ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Der Verwalter sei auch verpflichtet, in dringenden Fällen die erforderlichen Erhaltungsmaßnahmen zu ergreifen. Eine Verletzung di...