Leitsatz (amtlich)
Zu den Voraussetzungen für die Löschung einer Rückauflassungsvormerkung aufgrund Unrichtigkeitsnachweises.
Normenkette
GBO § 18 Abs. 1, §§ 22, 29
Verfahrensgang
AG München - Grundbuchamt (Aktenzeichen Blatt 4073) |
Tenor
Auf die Beschwerde des Beteiligten wird die Zwischenverfügung des Amtgerichts München - Grundbuchamt - vom 22.8.2011 aufgehoben.
Gründe
I. Mit notariellem Vertrag vom 5.11.1958 verkauften Dr. J. S., J. T. und F. S. ihnen nach Bruchteilen gehörenden Grundbesitz an die Eheleute Dr. H. und I. P. je zur Hälfte. Gleichzeitig ließen sie das Grundstück an die Erwerber auf. Die Parteien bewilligten und beantragten die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch.
Die Verkäufer behielten sich vor, von dem Vertrag zurückzutreten, wenn einer der fälligen Kaufpreisteil- oder Kaufpreisrestbeträge nicht innerhalb von vier Wochen nach Fälligkeit bezahlt ist. Die Fälligkeit richtete sich nach dem Fortschritt des Wohnhausrohbaus auf dem Grundstück, zu dem sich die Verkäufer verpflichtet hatten. Zur Sicherung des Anspruchs auf Rückübertragung des Eigentums im Falle der Ausübung des Rücktrittsrechts wurde die Eintragung einer Vormerkung gem. § 883 BGB an dem Vertragsgrundstück bewilligt und beantragt. Die Vormerkung wurde im Grundbuch folgendermaßen eingetragen:
"Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Rückübertragung des Eigentums für ... nach der näheren Bezeichnung in der Eintr. Bew. vom 5.11.1958. ..."
Der Käufer Dr. H. P. ist vorverstorben und wurde von seiner Ehefrau beerbt. Im Grundbuch als Alleineigentümerin eingetragen ist derzeit noch die am 8.3.2011 verstorbene Frau P. Mit notariellem Vertrag vom 9.8.2011 verkaufte der zum Testamentsvollstrecker über ihren Nachlass bestellte Beteiligte zu 1 den Grundbesitz an den Käufer. Ausdrücklich nicht übernommen werden sollte die gegenständliche Rückauflassungsvormerkung.
Unter dem 10.8.2011 hat der Notar nach § 15 GBO u.a. die Löschung der Vormerkung beantragt. Das Recht zur Rückübertragung sei erloschen, da der damalige Kaufvertrag vollzogen worden sei und die Vormerkung dabei hätte gelöscht werden müssen. Das Rücktrittsrecht könne nicht mehr bestehen.
Am 22.8.2011 erließ das Grundbuchamt eine Zwischenverfügung, mit der es, soweit noch erheblich, Frist zur Behebung folgenden Eintragungshindernisses setzte:
Zur Löschung der Vormerkung sei die Vorlage einer formgerechten Löschungsbewilligung unter gleichzeitiger Vorlage eines formgerechten Erbnachweises erforderlich. Eine Löschung von Amts wegen komme nicht in Betracht.
Hiergegen richtet sich die Beschwerde. Es liege eine offensichtliche Unrichtigkeit vor. Der Vormerkung liege ein Rückübertragungsanspruch zugrunde für den Fall, dass der Verkäufer wegen der Grunderwerbssteuer in Anspruch genommen werde. Dies sei offensichtlich nicht geschehen, da der Kaufvertrag 1958 vollzogen worden sei. Aus den Grundakten ergebe sich auch, dass die Grunderwerbssteuer bezahlt worden sei, da die Eigentumsumschreibung erfolgt sei. Der Rückgewährsanspruch wäre im Übrigen verjährt. Zudem sei die Löschungsbewilligung durch die Erben kaum zu erreichen.
Das Grundbuchamt hat der Beschwerde unter Bezugnahme auf die angefochtene Entscheidung nicht abgeholfen. Es hat dabei noch auf die Möglichkeit des "Aufladens" der Vormerkung mit anderen Ansprüchen hingewiesen.
II. Das Rechtsmittel hat, allerdings nur aus formellen Gründen, Erfolg.
1. Die gem. § 71 Abs. 1, § 73 i.V.m. § 15 Abs. 2 GBO nach Sachlage für den zur Lastenfreistellung verpflichteten Testamentsvollstrecker (den Beteiligten zu 1) erhobene zulässige Beschwerde gegen die Zwischenverfügung (§ 18 Abs. 1 GBO) ist begründet, da das Grundbuchamt nicht durch Zwischenverfügung hätte entscheiden dürfen. Folgt man nämlich der Rechtsansicht des Grundbuchamts und hält die Bewilligung der Erben der ursprünglich Berechtigten für erforderlich, handelt es sich, da eine derartige Bewilligung bisher nicht vorliegt, um ein nicht behebbares Hindernis, so dass der auf § 22 Abs. 1 GBO gestützte Eintragungsantrag sofort zurückzuweisen gewesen wäre (vgl. Demharter, GBO, 27. Aufl., § 18 Rz. 12). Denn zur Vorlage einer bisher nicht erteilten Bewilligung ist die Zwischenverfügung mit ihrer rangwahrenden Wirkung nicht vorgesehen.
2. Für das weitere Verfahren weist der Senat darauf hin, dass er der Ansicht des Grundbuchamts zuneigt, wonach das Erlöschen des ursprünglich durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs nicht dargetan ist. Das hat zur Folge, dass es auf die Frage, ob eine eventuelle "Aufladung" (s. BGHZ 143, 175) zu berücksichtigen wäre, nicht ankommen dürfte. Es ist dann aber auch nicht erheblich, ob eine solche rechtsgeschäftliche "Aufladung" so fernliegt, dass dies einer Löschung letztlich nicht im Wege steht (dazu OLG Hamm DNotZ 2011, 691).
a) Die Berichtigung nach § 22 GBO setzt voraus, dass entweder die Bewilligung des Buchberechtigten vorliegt - was hier nicht der Fall ist - oder die Unrichtigkeit nachgewiesen ist. An die Führung des Nachweises sind strenge Anforderungen zu stellen. Ein ...