Leitsatz (amtlich)
1. Zum zulässigen Inhalt von Benutzungsdienstbarkeiten.
2. Grunddienstbarkeiten des Inhalts, bestimmte Zimmer bzw. einen bestimmten Gebäudeteil auf dem jeweiligen Nachbargrundstück unter Ausschluss des Eigentümers allein zu benutzen, sind nicht eintragungsfähig.
Normenkette
BGB §§ 1018, 1093
Verfahrensgang
AG Rosenheim - Grundbuchamt (Beschluss vom 27.11.2009; Aktenzeichen Grundbuch von Steppach Bl. 558) |
Tenor
Auf die weitere Beschwerde der Beteiligten wird die Zwischenverfügung des AG Rosenheim - Grundbuchamt - vom 27.11.2009 aufgehoben.
Gründe
I. Zu notarieller Urkunde vom 18.9.2009 veräußerte der Beteiligte zu 1 an die Beteiligten zu 2 und 3, seine Schwester und deren Ehemann, je zur Hälfte das als Gebäude- und Freifläche beschriebene Grundstück FlSt. 566/1. Ihm selbst gehört das Nachbargrundstück FlSt. 566. Zur selben Urkunde (Ziff. XV. 5 und 6) räumten die Beteiligten zugunsten des jeweiligen Eigentümers des anderen Grundstücks Grund-dienstbarkeiten folgenden Inhalts ein:
5)... an FlSt. 566 dem jeweiligen Eigentümer von FlSt. 566/1 ...:
Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks ist berechtigt, im Obergeschoss das Südzimmer und im Dachgeschoss das darüber liegende Südzimmer sowie das anschließende Nordzimmer mit dazwischen liegendem Flur, je im Anschluss an das herrschende Grundstück gelegen und nur vom herrschenden Grundstück aus betretbar, auf dem dienenden Grundstück FlSt. 566 unter Ausschluss des Eigentümers alleine zu benützen.
Die Kosten der Instandhaltung dieser Räume trägt der Eigentümer des berechtigten Grundstücks allein.
6)... am Vertragsobjekt (= FlSt. 566/1) zugunsten des jeweiligen Eigentümers von FlSt. 566 ...:
Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks ist berechtigt, den im anliegenden Lageplan rot dargestellten Gebäudeteil auf dem dienenden Grundstück unter Ausschluss des Eigentümers alleine zu benützen.
Die Kosten der Instandhaltung dieses Gebäudeteiles trägt der Eigentümer des berechtigten Grundstücks allein.
Zugleich wurde die Eintragung der Grunddienstbarkeiten an nächst offener Rangstelle bewilligt und beantragt.
Auf den Vollzugsantrag vom 23.11.2009 hat das Grundbuchamt mit Zwischenverfügung vom 27.11./14.12.2009 - soweit noch erheblich - beanstandet, dass die Eintragung der bestellten Nutzungsrechte als Wohnrechte in dieser Form nicht zulässig sei. Die Art der Benutzungsrechte sei nicht ausreichend bezeichnet; notwendig sei die Bezeichnung einer bestimmten Benutzungsart. Der Inhalt der Grunddienstbarkeiten sei in einem Nachtrag gem. § 29 GBO zu ergänzen. Sofern die Benutzungsart "Woh-nen" gewollt sei, sei die Bestellung der Grunddienstbarkeiten nicht möglich. Solle Wohnen unter Ausschluss des Eigentümers gestattet werden, käme ein Wohnungsrecht nach § 1093 BGB in Frage. Eine Kombination zwischen § 1018 und § 1093 BGB sei wegen des sachenrechtlichen Typenzwangs nicht möglich.
Die Beschwerde der beurkundenden Notarin wird im Wesentlichen darauf gestützt, dass das Benutzungsrecht bezüglich eines bestimmten Gebäudeteils in Form des Wohnens wie auch in jeglicher anderen Form zur Benutzung zu beliebigen Zwecken, also auch als Büro, Gewerbefläche, Abstell- oder Hobbyraum, den zulässigen Inhalt einer Grunddienstbarkeit bilden könne. Der sachenrechtliche Typenzwang verbiete es nicht, Wohnungsrechte auch im Weg einer Grunddienstbarkeit zu bestellen und im Grundbuch einzutragen. Eine Kombination aus Grunddienstbarkeit und Wohnungsrecht sei weder vereinbart noch gewollt, vielmehr eine vom Umfang her umfassendere Dienstbarkeit, die nämlich weder mit dem Tod einer bestimmten Person erlösche noch sich auf bloßes Wohnen beschränke.
Das Grundbuchamt hat mit Beschluss vom 22.12.2009 nicht abgeholfen und das Rechtsmittel dem Senat zur Entscheidung vorgelegt. Im Beschwerdeverfahren hat die
Notarin vorsorglich unter Bezugnahme auf eine Vollmacht gem. Ziff. IX. der Vertragsurkunde erklärt festzustellen, dass die vorgenannten Rechte den Inhalt hätten, die betroffenen Gebäudeteile zu benutzen zu Zwecken des Wohnens, der Ausübung eines Gewerbes, eines freien Berufes sowie der Nutzung als Abstellraum oder Hobbyraum.
II. Auf die nach § 71 Abs. 1, § 73 i.V.m. § 15 Abs. 2 GBO zulässige Beschwerde ist die angegriffene Zwischenverfügung des Grundbuchamts ersatzlos aufzuheben. Auf der Grundlage der abgegebenen Bewilligungen (§ 19 GBO) besteht nämlich ein nicht behebbares Eintragungshindernis. Das jeweils bestellte Recht wäre so nicht eintragungsfähig; die Zwischenverfügung gibt auf, die Bewilligungen inhaltlich zu ändern. Weil die zur Eintragung erforderlichen Erklärungen nicht vorliegen, scheidet eine Zwischenverfügung aus (Hügel/Zeiser GBO § 18 Rz. 17); der Antrag muss sofort zurückgewiesen werden (OLG München vom 5.2.2010, 34 Wx 116/09; BayObLGZ 1991, 97/102; Demharter, GBO, 27. Aufl., § 18 Rz. 6; § 77 Rz. 14).
1. Nach § 1018 BGB gestattet eine Grunddienstbarkeit die Benutzung des belasteten Grundstücks nur "in einzelnen Beziehungen". Eine solche Nutzung steht dabei als eine bestimmte, näher definierte...