Entscheidungsstichwort (Thema)
Verjährung bei Beteiligung an geschlossenen Immobilienfonds
Leitsatz (amtlich)
1. Die Verjährungsfrist von 6 Monaten ab Kenntnis des Prospektfehlers beziehungsweise von längstens 3 Jahren nach Beitritt zur Gesellschaft gemäß § 20 Abs. 5 KAGG und § 12 Abs. 5 AuslInvestmG ist auf geschlossene Immobilienfonds entsprechend anzuwenden.
2. Zur Frage, ob Besonderheiten des Falles eine Abweichung von diesen Grundsätzen rechtfertigen können (hier: Konzernverknüpfungen; lange Laufzeit; Aufnahme von Fremdmitteln von 50 % des Gesamtfinanzbedarfs).
Normenkette
AuslInvestmG § 12 Abs. 5; KAGG § 20 Abs. 5
Verfahrensgang
LG München I (Aktenzeichen 28 O 23393/00) |
Tenor
I. Die Berufung des Klägers gegen das Endurteil des LG München I, 28. Zivilkammer, vom 20.3.2001 wird zurückgewiesen.
II. Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 21.000 DM abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Der Kläger kann die Sicherheit auch durch eine Prozessbürgschaft der Deutschen Apotheker- und Ärztebank oder einer öffentlichen Sparkasse erbringen.
IV. Der Wert der Beschwer des Klägers im Berufungsverfahren übersteigt 60.000 DM.
Tatbestand
Der Kläger macht ggü. der Beklagten Schadensersatzansprüche wegen seiner Beteiligung am geschlossenen Immobilienfonds ARCAP Beteiligungsverwaltungs GmbH & Co. C. Immobilien Fonds VI „Berlin N.G.-Straße” KG geltend.
Der Fond war von der Beklagten initiiert und konzipiert worden. Auch der Verkaufsprospekt wurde von ihr herausgegeben. Mit Vereinbarung vom 2.12.1994 trat der Kläger der ARCAP Beteiligungsverwaltungs GmbH & Co. C. Immobilien Fonds VI „Berlin N.G.-Straße” KG als Kommanditist mit einer Einlage von 500.000 DM zzgl. 5 % Agio bei. Die Vereinbarung kam unter Vermittlung des Finanzdienstleisters O.K. zustande. Dieser hatte ein Schreiben der Beklagten vom 14.11.1991 erhalten, in dem für den Beitritt zu diesem Fond geworben wurde. Am 15.11.1994 übermittelte die Beklagte dem Vermittler O.K. per Fax eine mit der Kopfzeile „WB-Treuhand O.K.” versehene „persönliche Ergebnisprognose für J.V.”, der ein zu versteuerndes Jahreseinkommen von 500.000 DM und eine Beteiligungssumme von 300.000 DM zugrunde gelegt war. Der Vermittler O.K. informierte den Kläger mit Schreiben vom 27.11.1994 vom Fond und wies u.a. darauf hin, dass „Muttergesellschaft der C.” die A. sei und ein Kollege aus Berlin sich vor Ort kundig gemacht habe und den Fond als gute Möglichkeit betrachte.
Der Kläger hat behauptet, der von der Beklagten herausgegebene Verkaufsprospekt sei unvollständig und unrichtig gewesen. Die prospektierte Miete werde in Zukunft nicht mehr erzielt werden können. Auf einer Gesellschafterversammlung vom 8.6.2000 sei den Kommanditisten eröffnet worden, dass die ARCAP Beteiligungsverwaltungs GmbH & Co. C. Immobilien Fonds VI „Berlin N.G.-Straße” KG mit den Darlehensgebern des Immobilienfonds, der Rheinischen Hypothekenbank und der A. Lebensversicherungs AG am 22.5.2000 – unter Verstoß gegen den Gesellschaftsvertrag – Darlehensverträge i.H.v. 46.500.000 DM abgeschlossen hatte, deren Konditionen dem Prospektinhalt widersprachen. Die prospektierten Ausschüttungen würden mindestens für 5 Jahre entfallen, das Risiko des Misserfolges sei auf die einzelnen Kommanditisten verlagert worden und die Fondüberschüsse der nächsten 5 Jahre seien an die Darlehensgeber verpfändet worden und stünden dem Kläger nicht für Zins- und Tilgungszahlungen auf den zur Finanzierung seines Kommanditanteils aufgenommenen Kredit zur Verfügung. Es sei damit zu rechnen, dass die Finanzverwaltung, die mit der Beteiligung am Fond gewährten Steuervorteile wieder aberkennen werde.
Der Kläger hat beantragt:
1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 525.000 DM nebst Zinsen i.H.v. 5 % über dem Basiszinssatz ab Zustellung der Klage Zug um Zug gegen Rückübertragung der Kommanditanteile des Klägers an der ARCAP Beteiligungsverwaltungs GmbH & Co. C. Immobilien Fonds VI „Berlin N.G.-Straße” KG zu zahlen.
2. Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger sämtlichen Schaden – einschließlich des Steuerschadens und entgangenen Gewinns – zu ersetzen, welcher dem Kläger infolge der Zeichnung der Kommanditanteile an der ARCAP Beteiligungsverwaltungs GmbH & Co. C. Immobilien Fonds VI „Berlin N.G.-Straße” KG entstanden ist.
Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie hat die Einrede der Verjährung erhoben und bestritten, dass der Prospekt unvollständig und unrichtig erstellt worden sei. Die Behauptung, die Finanzverwaltung könne zugebilligte Steuervorteile wieder aberkennen, sei nicht nachvollziehbar.
Das LG hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, es könne dahingestellt bleiben, ob der Prospekt fehlerhaft gewesen sei, da Prospekthaftungsansprüche jedenfalls verjährt seien. Zum Zeitpunkt der Klageerhebung seien mehr als drei Jahre seit Vertragsabschluss v...