Leitsatz (amtlich)
1. Wird bei einem geschlossenen Immobilienfonds neben dem Treuhandvertrag (sei es auch stillschweigend) auch ein Vertrag mit den übrigen Gesellschaftern der KG geschlossen, haben auch diese Gesellschafter vertragliche Aufklärungs- und Informationspflichten ggü. den Anlegern.
2. Ein Anleger darf erwarten, dass ihn der Prospekt über alle Umstände, die für seine Entscheidung von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können, sachlich richtig und vollständig unterrichtet, insb. über Tatsachen, die den Vertragszweck vereiteln können (hier zu Mietzins- und Projektentwicklungsrisiko; Mietausfallgarantie; Bezeichnung als GmbH i.Gr.; personelle Verflechtungen; Haftung verneint).
Normenkette
BGB § 276
Verfahrensgang
LG München I (Aktenzeichen 3 O 15390/98) |
Tenor
I. Die Berufung der Kläger gegen das Endurteil des LG München I, 3. Zivilkammer, vom 20.9.2001 wird zurückgewiesen.
II. Von den Kosten des Berufungsverfahrens tragen
III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Berufungskläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung abwenden, und zwar
- der Berufungskläger zu 1) i.H.v. 2.000 Euro,
- der Berufungskläger zu 2) i.H.v. 3.700 Euro,
- der Berufungskläger zu 3) i.H.v. 2.000 Euro,
- der Berufungskläger zu 4) i.H.v. 8.500 Euro und
- der Berufungskläger zu 5) i.H.v. 2.000 Euro,
wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in jeweils gleicher Höhe leisten.
IV. Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Die Kläger verlangen von den Beklagten Schadensersatz im Zusammenhang mit ihrer Beteiligung an dem geschlossenen Immobilienfonds …-Immobilien-Fonds Nr. 11 KG.
Die Beklagten zu 2) und 3) waren persönlich haftende Gesellschafter dieses 1993 gegründeten Fonds, die Beklagte zu 1) war Kommanditistin.
Das Gesellschaftskapital sollte durch die Aufnahme weiterer Kommanditisten erhöht werden, die sich entweder direkt oder über die Treuhandkommanditistin … Immobilien-Beteiligungs-Treuhand GmbH an dem Fonds beteiligen konnten.
Die Beklagte zu 1) gab im Dezember 1993 einen Prospekt heraus (Anlage K 1). Davor hatte die Beklagte zu 1) mit einem Kurzexposé (Anlage K 2) Kommanditisten geworben.
Die Kläger traten der Gesellschaft 1993 – zum Teil vor Herausgabe des Prospekts – bei.
Nachdem 1995 deutlich wurde, dass die den wirtschaftlichen Berechnungen zugrunde gelegten Mietzinsen nicht realisierbar waren, wurde zur Vermeidung des Konkurses der Generalmieterin über deren finanzielle Entlastung diskutiert.
Die Kläger haben behauptet, die Beklagte hätte in dem Prospekt und dem Kurzexposé den Eindruck erweckt, die Beteiligung an dem Fonds stelle eine Kapitalanlage mit außergewöhnlicher Sicherheit dar. Tatsächlich habe es sich um ein hoch riskantes Geschäft gehandelt, dessen besondere Risiken, insb. im Hinblick auf die Vermietungssituation und die Bonität der Mietgarantien, nicht dargestellt worden seien.
Die Kläger haben beantragt:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt,
a) an den Kläger S.I. 34.650 DM,
b) an den Kläger K.J. 92.400 DM,
c) an den Kläger Dr. St.K. 34.650 DM
d) an den Kläger E.M. 577.500 DM und
e) an den Kläger R.T. 231.000 DM
zzgl. jeweils 4 % Zinsen seit Klageerhebung zu zahlen, Zug um Zug gegen Übertragung der jeweiligen Beteiligung an der …-Immobilien-Fonds Nr. 11 KG.
Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie haben die Unrichtigkeit bzw. Unvollständigkeit des Prospekts und des Kurzexposés bestritten. Zum Teil seien Kläger auch ohne Kenntnis des Prospekts der Gesellschaft beigetreten. Ein Verschulden der Beklagten sei nicht gegeben. Sollten Ansprüche bestehen, müssten sich die Kläger ein Mitverschulden und zumindest die ersparte Steuer anrechnen lassen. Vorsorglich haben die Beklagten auch die Verjährungseinrede erhoben.
Das LG hat die Klage abgewiesen. Der Prospekt sei weder unrichtig noch unvollständig oder irreführend gewesen. Die Vermietungssituation sei ebenso zutreffend dargestellt worden wie Art und Umfang der Mietgarantie. Auch Hinweise auf die Risiken der Beteiligung seien in ausreichendem Maße im Prospekt enthalten. Das Kurzexposé könne nur im Zusammenhang mit dem Prospekt beurteilt werden, da ausdrücklich auf diesen verwiesen wurde.
In dem Urteil des LG sind auch die Klagen weiterer Anleger abgewiesen worden.
Die Berufungskläger machen mit ihrem Rechtsmittel weiterhin ihre Schadensersatzansprüche geltend. Sie sind der Auffassung, das Erstgericht habe die maßgeblichen Grundsätze zur Prospekthaftung im weiteren Sinn übersehen und sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass der Prospekt die erforderlichen Angaben enthalten habe und nicht irreführend oder unvollständig gewesen sei.
Die Berufungskläger beantragen:
I. Das Urteil des LG München vom 20.9.2001 – 3 O 15390/98 – wird hinsichtlich der Berufungskläger aufgehoben.
II. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt,
1. an den Berufungskläger zu 1) 34...