Leitsatz (amtlich)
Die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung von Wohnungseigentum bleibt wirksam, auch wenn die Bestellung des Verwalters vor Eingang des Antrags auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt abgelaufen ist.
Normenkette
BGB §§ 137, 873, 878; WEG § 12
Verfahrensgang
Tenor
I. Auf die Beschwerde vom 19.9.2012 wird die Zwischenverfügung des AG Hersbruck - Grundbuchamt - vom 16.7.2012 aufgehoben.
II. Die Sache wird zur anderweitigen Entscheidung an das Grundbuchamt zurückgegeben.
Gründe
I. Mit Urkunde vom 8.10.2007 (URz ...) veräußerte die Beschwerdeführerin zu 1) ihren Miteigentumsanteil an dem Grundstück FlNr ..., eingetragen im Grundbuch des AG Hersbruck für die Gemarkung ... Band ..., an die Beschwerdeführer zu 2) und 3) zum Miteigentum je zur Hälfte (Ziff. II. der Urkunde). Zugleich wurden die Auflassung erklärt, eine Vormerkung bewilligt und die entsprechenden Eintragungsanträge gestellt (Ziff. III.1. und 2. der Urkunde). Nach Ziffer XV. der Urkunde ist entsprechend der Eintragung im Bestandsverzeichnis des Grundbuches die schriftliche Zustimmung des Verwalters erforderlich.
Unter dem Datum des 17.10.2007 hat der Wohnungseigentumsverwalter notariell der Veräußerung des vorgenannten Wohnungseigentums zugestimmt. Diese Zustimmungserklärung war gem. Ziff. IX. letzter Satz der notariellen Urkunde mit ihrem Eingang beim Notar allen Beteiligten gegenüber rechtswirksam geworden, was nach der Feststellung des Notars vom 19.9.2012 der 31.5.2011 war. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat am 3.1.2007 den am 30.11.2006 ausgelaufenen Verwaltervertrag auf die Höchstdauer von fünf Jahren verlängert.
Mit Schreiben vom 12.7.2012 hat der Verfahrensbevollmächtigte gem. § 15 GBO den Vollzug der am 8.10.2007 notariell gestellten Eintragungsanträge beantragt.
Mit Zwischenverfügung vom 16.7.2012, dem Verfahrensbevollmächtigten zugestellt am 17.7.2012, hat das AG Hersbruck - Grundbuchamt - folgendes Eintragungshindernis geltend gemacht: Da die Verwalterbestellung vor Eingang des Antrags beim Grundbuchamt abgelaufen gewesen sei, seien ein Nachweis über die Verwalterbestellung sowie eine erneute Zustimmung des gewählten Verwalters erforderlich. Zur Behebung des Eintragungshindernisses wurde eine Frist bis zum 16.9.2012 gesetzt.
Mit Schreiben vom 19.9.2012 erhob der Verfahrensbevollmächtigte gegen die Zwischenverfügung Beschwerde mit der Begründung, dass maßgeblicher Zeitpunkt nicht die Vorlage der Zustimmungserklärung beim Grundbuchamt, sondern deren Wirksamkeit gegenüber den Beteiligten sei.
Das AG Hersbruck - Grundbuchamt - hat mit Beschluss vom 27.9.2012 der Beschwerde nicht abgeholfen und die Akten dem OLG zur Entscheidung vorgelegt.
II. Die zulässige Beschwerde (§§ 71 Abs. 1, 73 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 GBO) ist begründet. Das vom Grundbuchamt gesehene Eintragungshindernis besteht nicht (§ 18 Abs. 1 GBO).
Es ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten, ob der Wohnungseigentumsverwalter nach erklärter und rechtswirksam gewordener Zustimmung zu einer Veräußerung von Wohnungseigentum gem. § 12 WEG auch zum Zeitpunkt des Antrags gegenüber dem Grundbuchamt auf Eigentumseintragung noch bestellt sein muss. Der Senat folgt der inzwischen im Vordringen befindlichen Meinung, dass eine wirksam erteilte Zustimmung fortwirkt.
1. Das OLG Celle (Beschl. v. 19.1.2005 - 4 W 14/5, RNotZ 2005, 542), das OLG Hamm (Beschl. v. 12.5.2010 - 15 W 139/10, Rpfleger 2011, 28), das OLG Hamburg (Beschl. v. 15.3.2011 - 13 W 15/11, ZMR 2011, 815) und das OLG Frankfurt (Beschl. v. 13.12.2011 - 20 W 321/11, FGPrax 2012, 51) sowie Teile des Schrifttums (Demharter, GBO, 27. Aufl. Anhang zu § 3 Rz. 38, in der Neuaufl. aufgegeben; Palandt, BGB, 71. Aufl., § 12 WEG Rz. 7) - die wohl bisher herrschende Meinung - vertreten die Ansicht, dass derjenige, der die Zustimmung nach § 12 WEG erteilt hat, auch noch zu dem Zeitpunkt zustimmungsbefugt sein muss, in dem beim Grundbuchamt der Eintragungsantrag gestellt wird. Bei Verlust der Rechtsposition, aus der sich die Zustimmungsbefugnis ergebe, werde die vom bisherigen Inhaber der Rechtsposition erteilte Zustimmung wirkungslos. Die Notwendigkeit der Zustimmung nach § 12 WEG (die nach allgemeiner Meinung sowohl das schuldrechtliche als auch das dingliche Rechtsgeschäft erfasst) beschränke den Wohnungseigentümer in seiner Verfügungsbefugnis und stelle eine gesetzlich zugelassene Ausnahme von dem in § 137 BGB aufgestellten Verbot der rechtsgeschäftlichen Verfügungsbeschränkung dar, auf die §§ 878, 873 BGB anwendbar seien. Das zeige auch ein Vergleich mit der entsprechenden Vorschrift des § 5 ErbbauRG. Entscheidend für die Beurteilung der Verfügungsbefugnis sei deshalb grundsätzlich der Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch; eine Vorverlagerung des maßgeblichen Zeitpunkts komme nur in entsprechender Anwendung des § 878 BGB in Betracht.
2. Das OLG Düsseldorf (Beschl. v. 11.5.2011 - 3 Wx 70/11, DNotZ 2011, 625), das OLG München (Beschl. v. 27.6.2011 - 34 Wx 135/11, MittBayNot 2011, 486) und das KG (Beschl. v. 28...