OLG Rostock Urteil vom 11.12.2008 - 3 U 138/08

Leitsatz (amtlich)

Umwelt- und Umfeldmängel führen nur zu einer Minderung, wenn sie den Gebrauch der Mietsache nicht nur mittelbar beeinträchtigen. Ob eine unmittelbare Beeichträchtigung vorliegt, ist am jeweiligen Einzelfall zu prüfen. Das Aufstellen von Wachpersonal durch einen Mitmieter auf einem gemeinsamen Zugangsflur beeinträchtigt den Gebrauch des Mieters dann nur mittelbar, wenn zu dessen Mieträumen weitere Zugänge vorhanden sind.

Verfahrensgang

LG Schwerin (Urteil vom 29.02.2008; Aktenzeichen 3 O 7/07)

Tenor

1. Das Urteil des LG Schwerin vom 29.2.2008 wird auf die Berufung der Klägerin abgeändert und die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 22.229,36 EUR nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf jeweils 580 EUR seit dem 8.12.2004, 10.1.2005, 8.2.2005, 9.3.2005, 8.4.2005, 9.5.2005, 8.6.2005, 8.7.2005, 8.8.2005, 7.9.2005, 10.10.2005, 8.11.2005, 7.12.2005, 6.1.2006, 6.2.2006, 6.3.2006, 7.4.2006, 8.5.2006, 8.6.2006, 7.7.2006, 7.8.2006., 7.9.2006, 6.10.2006, 8.11.2006, 7.12.2006, 6.1.2007, 7.2.2007, 7.3.2007, 7.4.2007, 7.5.2007, 7.6.2007, 6.7.2007, 7.8.2007, 7.9.2007, 6.10.2007, 7.11.2007 sowie auf weitere 519,98 EUR seit dem 16.3.2005 sowie auf je 202,76 EUR seit dem 14.6.2005, 10.8.2005, 1.11.2005 zu zahlen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits der ersten und zweiten Instanz trägt die Beklagte.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Streitwert der Berufung und Beschwerde: 15.378,07 EUR.

Gründe

I. Die Klägerin macht rückständige Mieten für die Monate Dezember 2004 bis November 2007 geltend.

Sie vermietete an die Beklagte in einem Mietvertrag Räumlichkeiten für den Betrieb eines Internetcafés und hiervon getrennte Räumlichkeiten für den Betrieb einer Spielothek. Die Räumlichkeiten befinden sich im Keller eines Einkaufszentrums in ... Ebenfalls in diesem Keller befinden sich Räume, in denen die Nebenintervenientin eine Diskothek betreibt. Beide Mietobjekte können über einen gemeinsamen Flur erreicht werden, wobei sich die Eingangstür der Diskothek am Anfang des Flures, der 2,4 m breit ist, eine weitere Tür zur Diskothek auf der gleichen Seite weiter hinten und die Tür zur Spielothek noch weiter hinten und auf der anderen Flurseite belegen ist. Der Kellereingang zu diesem Flur liegt in der Nähe des angrenzenden Parkplatzes. Nach übereinstimmenden Angaben der Parteien in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat am 13.11.2008 verfügt die Spielothek/das Internetcafé über einen weiteren Zugang von der Straße her. Wegen der Darstellung der Örtlichkeiten im Einzelnen nimmt der Senat ergänzend auf die dem Urteil als Anlage beigefügte Skizze Bezug.

Das Mietobjekt wurde der Beklagten im August 2004 übergeben. Diese zahlte vereinbarungsgemäß zunächst nur einen Teil der Betriebskosten. Die erste Miete, bestehend aus einer Grundmiete von 2.000 EUR, einer Betriebskostenvorauszahlung von 1.050 EUR sowie der auf beide entfallenden Umsatzsteuer, wurde vertragsgemäß für Dezember 2004 fällig. Als Fälligkeitszeitpunkt hatten die Parteien im Vertrag jeweils den fünften Werktag des Monats vereinbart.

Für den streitgegenständlichen Zeitraum von Dezember 2004 bis November 2007 zahlte die Beklagte von der vertraglich vorgesehenen Miete unstreitig insgesamt 20.880 EUR nicht. Sie berief sich für den nicht entrichteten Teil auf eine Minderung. Zur Begründung hat sie ausgeführt, die Nebenintervenientin habe ihr Sicherheitspersonal, wenn die Diskothek Freitag und Samstag geöffnet ist, in dem gemeinsamen Flur postiert. Dort würden diese, dies ist zwischen den Parteien unstreitig, ihre Kontrollen durchführen. Schon der Anblick von zwei bis drei breitschultrigen Ordnern in dunkler Kleidung sei geeignet, potentielle Kunden der Beklagten abzuschrecken. Dadurch, dass die Ordner auf dem Flur, also vor der Eingangstür der Diskothek postiert seien, entstehe zudem der Eindruck für potentielle Kunden der Beklagten, dass auch sie die Einlasskontrolle passieren müssten. Zudem hätten die Ordner der Nebenintervenientin die Kunden der Beklagten zumindest vorübergehend gehindert, die Räume der Beklagten aufzusuchen. Im Einzelnen sei am 13.11.2004 der Zeuge Berger zunächst nicht durchgelassen worden, obwohl er gesagt habe, wo er hin wolle. Er sei erst durchgelassen worden, als eine Mitarbeiterin der Beklagten sich eingemischt habe. Am 1.1.2005 habe sich ein Gast bei der Spielhallenaufsicht ... beschwert, man habe ihn zunächst nicht durchlassen wollen. Im Januar 2005 sei der Zeuge ... gefragt worden, wo er hin wolle; erst auf seine bestimmt ausgesprochene Antwort sei er durchgelassen worden. Er habe die Türsteher als uniformierte Bedrohung empfunden. Im Mai 2005 sei der Zeuge ... zunächst nicht durchgelassen worden. Am 13.8.2005 hätten der Geschäftsführer der Beklagten und der Zeuge ... auf dem Flur im vorderen Bereich einen und im hinteren Bereich zwei Türsteher gesehen, die den Flur besetzt hätten.

Das LG Schwerin hat eine Mietminderung von 400 EUR monatlich bejaht und die Beklagte unter Abweisung der Klage im Übrigen zur Zahlung von ...