Verfahrensgang
LG Neubrandenburg (Urteil vom 03.09.1999; Aktenzeichen 5 O 148/99) |
Tenor
1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Neubrandenburg vom 03.09.1999, Az.: 5 O 148/99 geändert.
2. Die Klage wird abgewiesen.
3. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
4. Des Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 7.000,00 DM abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
5. Wert der Berufung: 11.407,20 DM
Tatbestand
Die Parteien streiten um den Fortbestand eines Mietvertrages über Gewerberäume.
Mit Vertrag vom 29.08.1997 vermietete die Klägerin der Beklagten Gewerberäume in dem in N., J., gelegenen Geschäftshaus. Die schriftlichen Fixierung der wechselseitigen Rechte und Pflichten erfolgte auf einem Formular „Einheitsmietvertrag”. § 2 dieses Vordrucks enthält Regelungen zur Laufzeit des Vertrages, und zwar unter Abs. 1 für Verträge von unbestimmter Dauer und unter Abs. 2 für Verträge von bestimmter Dauer. Die Parteien nahmen sowohl unter Abs. 1 als auch unter Abs. 2 maschinenschriftliche Ergänzungen vor, so dass die Vereinbarungen unter § 2 des Mietvertrages wie folgt lauten (die Ergänzungen der Parteien sind im folgenden unterstrichen):
„1. Nur für Verträge von unbestimmter Dauer
Das Mietverhältnis beginnt am … Es kann von jedem Teil innerhalb den gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfristen ordentlich gekündigt werden.
…
Für vermieteten Gewerberaum wird eine Kündigungsfrist von 6 Monaten vereinbart. Wird im Vertrag nichts vereinbart, so gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen.
2. Nur für Verträge von bestimmter Dauer
a) Verträge ohne Verlängerungsklausel
Das Mietverhältnis
beginnt am … und endet am … ohne daß es einer Erklärung seitens einer Partei bedarf.
b) Verträge mit Verlängerungsklausel
Das Mietverhältnis
beginnt am 01.09.1997 und endet am 31.08.2007
Wird das Mietverhältnis nicht auf den als Endtermin vorgesehenen Tag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt, so verlängert es sich jedes Mal um 5 Jahre/Monate (das Wort „Monate” ist mit XXXXX überschrieben).
…
6. Abweichend von § 568 BGB gilt das Mietverhältnis nicht als auf unbestimmte Zeit verlängert, wenn der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fortsetzt.”
Der monatliche Mietzins betrug 950,60 DM zzgl. einer Betriebskostenpauschale von 120,00 DM (§ 3 des Vertrages).
Im April 1998 forderte die Beklagte von der Klägerin eine Reduzierung des Mietzinses um 30 % wegen unerwarteter Umsatzentwicklung, wofür die Klägerin ihre Zustimmung versagte.
Mit Schreiben vom 14.12.1998 kündigte die Beklagte das Mietverhältnis zum 30.06.1999, ohne eine Begründung hierfür anzugeben. Die Klägerin widersprach dieser Kündigung. Im Januar 1999 stellte die Beklagte ihren Geschäftsbetrieb ein und sperrte die Räumlichkeiten zu. Im Februar 1999 erklärte sie, an der Kündigung festzuhalten und nach dem 30.06.1999 keinen Mietzins mehr zu zahlen.
Die Klägerin vertritt die Auffassung, der Mietvertrag sei wegen § 2 Ziffer 2 für den Zeitraum vom 01.09.1997 bis zum 31.08.2007 fest geschlossen. Die Parteien hätten sich ausdrücklich für einen zeitlich begrenzten Mietvertrag entschieden, so dass eine Beendigung vor Ablauf der vertraglich vereinbarten Frist nicht möglich sei, jedenfalls solange kein wichtiger Grund eine außerordentliche Kündigung vor Ablauf der Vertragszeit rechtfertige. Sie meint, ein Feststellungsinteresse sei gegeben, weil ihr ein Abwarten bis zum 30.06.1999 nicht zuzumuten sei.
Die Klägerin beantragte erstinstanzlich,
festzustellten, dass der Gewerberaummietvertrag der Parteien vom 29.08.1997 über die Gewerberäume in der J. mit einer Gesamtgröße von 47,53 m², gelegen im Erdgeschoss rechts, durch die Kündigung der Beklagten vom 14.12.1998, der Klägerin zugegangen am 15.12.1998, nicht mit Ablauf des 30.06.1999 beendet ist, sondern über diesen Zeitpunkt hinaus fortbesteht.
Die Beklagte beantragte,
die Klage abzuweisen.
Sie meint, sie habe den Mietvertrag zum 30.06.1999 wirksam kündigen können. Sie habe nie die Absicht gehabt, einen Mietvertrag über zehn Jahre abzuschließen, weil nicht absehbar gewesen sei ob die in den Mieträumlichkeiten betriebene Filiale wirtschaftlich vertretbar betrieben werden könne. Durch die Vereinbarung unter § 2 Ziffer 2 des Mietvertrages habe der Mietzins entsprechend festgeschrieben, nicht jedoch die Kündigung für zehn Jahre ausgeschlossen werden sollen.
Mit Urteil vom 03.09.1999 gab das Landgericht Neubrandenburg der Klage statt. Begründend führte es aus, die Auslegung des Mietvertrages ergebe, dass dieser befristet bis zum 30.08.2007 geschlossen sei. Ein außerordentliches Kündigungsrecht der Beklagten bestehe nicht.
Die Beklagte legte gegen das Urteil Berufung ein. Das Landgericht, so trägt sie vor, sei unzutreffend davon ausgegangen, dass ein befristeter Mietvertrag geschlossen worden sei. Es habe über sehen, dass der in § 566 BGB geforderten Schriftform im vorliegenden Fall nicht genügt werd...
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