OLG Zweibrücken Beschluss vom 27.10.2021 - 3 W 52/21

Leitsatz (amtlich)

Das Grundbuchamt darf die Eintragung eines durch Teilungserklärung begründeten, bisher aber nicht gebuchten schuldrechtlichen Sondernutzungsrechtes (hier: Kfz-Außenstellplatz) nur bei Bewilligung aller in Betracht kommender Rechtsinhaber vornehmen, wenn eine zwischenzeitlich außerhalb des Grundbuchs erfolgte Übertragung an einen anderen Wohnungseigentümer nicht als gänzlich unwahrscheinlich zu erachten ist.

Normenkette

GBO § 19; WoEigG § 5 Abs. 4 S. 2

Verfahrensgang

AG Trier (Beschluss vom 16.03.2021; Aktenzeichen KU 7507-5)

Tenor

1. Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

2. Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 5.000,00 EUR festgesetzt.

3. Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Gründe

I. Der Beschwerdeführer begehrt unter Bezugnahme auf die Urkunde Nr. ... des Notars ..., Bauträgervertrag vom xx. September 2011, die Eintragung eines Sondernutzungsrechtes an dem im Aufteilungsplan "Übersichtsplan" mit "Stellplatz SNR ..." bezeichneten Kfz-Außenstellplatz. Mit vorgenannter Urkunde wurde dieser Stellplatz der Wohneinheit Nr. ... zugewiesen, deren Sondereigentümer gemäß Eintragung vom xx. März 2021 der Beschwerdeführer als Rechtsnachfolger der Beteiligten zu 2. und 3. ist, die ihrerseits Rechtsnachfolger der ursprünglichen Erwerber waren.

Mit am 15. Dezember 2020 eingegangenem Antrag des beurkundenden Notars vom 11. Dezember 2020 wurde die Eintragung des zugewiesenen Sondernutzungsrechtes beantragt. Zugleich wies der Notar darauf hin, die Eintragung der Zuordnung sei bei Vollzug der o.g. Urkunde versäumt bzw. nicht beantragt worden. Nach Erteilung eines Hinweises, zu dem der Notar mit Schriftsatz vom 10. März 2021 Stellung genommen hat, hat das Grundbuchamt den Antrag zurückgewiesen. In der Kaufvertragsurkunde vom xx. September 2011 seien eine Bewilligung und ein Antrag der Beteiligten auf Eintragung der Zuordnung enthalten. Der Notar habe jedoch diesen Antrag nicht gestellt, sondern lediglich mit Schreiben vom xx. November 2011 die Eintragung der Eigentumsübertragungsvormerkung und mit Schreiben vom xx. Mai 2013 die Löschung der Vormerkung und Eigentumsumschreibung. Zwischenzeitlich seien die Erben der damaligen Käufer im Grundbuch eingetragen worden. Zur Eintragung des Sondernutzungsrechtes seien nunmehr (zehn Jahre nach der erfolgten Zuordnung) die Bewilligungen sämtlicher Wohnungseigentümer und Grundpfandrechtsgläubiger vorzulegen (§ 19 GBO). Es könne nicht ausgeschlossen werden, dass das nicht verdinglichte Sondernutzungsrecht zwischenzeitlich an einen anderen Miteigentümer im Wege der Abtretung (§§ 398, 413 BGB) isoliert außerhalb des Grundbuchs übertragen worden sei. Eine dies ausschließende Bestimmung sei in der Teilungsanordnung nicht getroffen worden. Fehle im Eintragungsverfahren die notwendige Bewilligung von Beteiligten, liege ein unbehebbares Verfahrenshindernis vor. Der Antrag sei daher zurückzuweisen gewesen.

Hiergegen wendet sich die Beschwerde des Beschwerdeführers. Anders als im Sachverhalt der vom Grundbuchamt für die Zurückweisung in Bezug genommenen Entscheidung (OLG München, Beschluss vom 22. Dezember 2017, Az.: 34 Wx 139/17, hier zit. n. Juris) bestehe im streitgegenständlichen Fall gerade kein Anhaltspunkt für eine anderweitige Abtretung an ein anderes Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Unabhängig davon sei auch die Umsetzung der geforderten Vorgaben des Grundbuchamtes praktisch nicht machbar. Bei der Wohnanlage handele es sich um einhundertzehn selbständige Einheiten, bei denen in aller Regel dinglich Berechtigte im Grundbuch eingetragen seien. Im Übrigen habe das Grundbuchamt bei der ersten Umschreibung des Wohnungseigentums aus dem Bauträgervertrag selbst die Zuordnung des Stellplatzes übersehen.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen.

II. Die gemäß § 71 Abs. 1 GBO statthafte Beschwerde gegen den Zurückweisungsbeschluss, über die der Senat gemäß §§ 72 GBO, 13a, 119 Abs. 1 Nr. 1 b) GVG, 4 Abs. 3 Nr. 2 a) GerOrgG Rheinland-Pfalz zu entscheiden hat, ist zulässig. In der Sache ist dem Rechtsmittel der Erfolg zu versagen.

1. Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Grundbuchamt unter Bezugnahme auf die Entscheidungen des Oberlandesgerichts München, Beschluss vom 22. Dezember 2017, Az.: 34 Wx 139/17, und Beschluss vom 11. Juni 2014, NotBZ 2015, 317, sowie des Senats vom 1. Juli 2013, ZWE 2013, 413, hier jeweils zit. n. Juris, eine Bewilligung der übrigen Miteigentümer und sonstigen dinglichen Berechtigten (vgl. Demharter, Grundbuchordnung, 32. Aufl. 2021, Anh. zu § 3 GBO, Rdnr. 79, und § 19 GBO, Rdnr. 53) zur Eintragung des Sondernutzungsrechtes an dem Stellplatz "..." für erforderlich gehalten, §§ 19 GBO, 5 Abs. 4 S. 2 WEG. Es hat zutreffend erkannt, dass eine zwischenzeitliche Übertragung des Sondernutzungsrechtes - isoliert außerhalb des Grundbuchs - auf einen anderen Miteigentümer nicht ausgeschlossen werden kann.

Nach § 19 GBO erfolgt eine Eintragung im Grundbuch, wenn derjenige sie bewilligt, der von ihr betroffen ist. Ein solches Bewillig...