Räumung von Mieträumen gerichtlich durchsetzen / 5.2.2.3 Fälligkeit der Geldforderung nach Rechtshängigkeit

Eine Sicherungsanordnung kann erst ergehen, wenn die Klage rechtshängig ist. Wird eine Klage bei Gericht eingereicht, ist sie jedoch noch nicht rechtshängig, sie ist lediglich anhängig. Rechtshängig wird sie erst dann, wenn sie dem Beklagten, also dem Mieter, auch zugestellt ist. Die Notwendigkeit der Rechtshängigkeit bezieht sich dabei nicht nur auf die Zahlungsklage, sondern auch auf die Räumungsklage. Eine Sicherungsanordnung darf nur für Ansprüche ergehen, die nach diesem Zeitpunkt "fällig geworden sind".^[1]

Zunächst ist von erheblicher Bedeutung, dass eine Sicherungsanordnung von vornherein nicht für solche Zahlungsrückstände ergehen kann, die der Vermieter in seiner Klage in bezifferter Höhe gegen den Mieter geltend macht.

Praxis-Beispiel

Keine Sicherungsanordnung wegen "nur" rückständiger Mieten

Der Vermieter kündigt dem Mieter wegen Zahlungsrückstands von 3 Mieten in Höhe von je 1.000 EUR. Er erhebt Räumungsklage und macht gleichzeitig die rückständige Miete in Höhe von 3.000 EUR gegen den Mieter geltend.

Wegen der rückständigen Mieten kann eine Sicherungsanordnung nie ergehen. Voraussetzung ist nämlich, dass der Zahlungsrückstand des Mieters nach Rechtshängigkeit entsteht. Nur für solche Rückstände kann eine Sicherungsanordnung ergehen.

Praxis-Beispiel

Mieter zahlt keine Kaution

Beispiel wie oben "Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution".

Eine Sicherungsanordnung kann in diesem Fall nicht ergehen. Die erste Voraussetzung, dass eine Zahlungs- mit einer Räumungsklage verbunden ist, ist zwar erfüllt, es liegt auch ein einheitliches Rechtsverhältnis vor. Jedoch scheitert die Sicherungsanordnung daran, dass nach Rechtshängigkeit keine Forderung des Vermieters entstanden ist. Fällig war die Kautionsrate nämlich Anfang Oktober 2017, zu einem Zeitpunkt also, als die Klage dem Mieter noch nicht zugestellt war.

Praxis-Beispiel

Vermieter klagt nur auf Räumung

Der Vermieter hat seinen Mieter wegen Zahlungsverzugs außerordentlich fristlos gekündigt. In seiner Räumungsklage vom 20. September 2017 macht er die rückständigen Mieten geltend und begehrt eine Sicherungsanordnung bezüglich der Nutzungsentschädigung für den Monat Oktober 2017. Die Klage wird dem Mieter am 10. Oktober 2017 zugestellt.

Die Sicherungsanordnung kann nicht ergehen, da der Vermieter eine Sicherungsanordnung nur für die nach Rechtshängigkeit der Klage fälligen Zahlungsansprüche begehren kann. Zwar ist die Klage bereits im September 2017 bei Gericht anhängig geworden. Rechtshängig wurde sie jedoch erst mit Zustellung der Klage an den Mieter.

Die Anforderung "fällig geworden" schränkt das Instrument der Sicherungsanordnung noch weiter ein. Sie kann nämlich nicht für sämtliche bis zur Räumung fällig werdenden Nutzungsentschädigungen ergehen, sondern jeweils nur für die bereits fällige Nutzungsentschädigung.^[2] Der Vermieter muss daher jeweils nach Fälligkeit der Nutzungsentschädigung im laufenden Verfahren kontinuierlich weitere Anträge auf Sicherungsanordnung stellen.

Praxis-Beispiel

Kontinuierliche Anträge erforderlich

Am 5. August 2017 wird die Nutzungsentschädigung für den Monat August fällig. Das Gerichtsverfahren ist noch nicht beendet. Der Vermieter kann für die den Monat August 2017 betreffende Nutzungsentschädigung eine Sicherungsanordnung beantragen. Das Verfahren läuft auch im September noch. Der Vermieter kann dann im September 2017 eine Sicherungsanordnung für die den Monat September 2017 betreffende Nutzungsentschädigung beantragen.

[1] AG Dortmund, Beschluss v. 13.2.2014, 425 C 533/14, juris.

[2] AG Langenfeld, Beschluss v. 3.6.2013, 25 C 113/13, DWW 2013 S. 341.