Rauchwarnmelder (Miete) / 11 Betriebskostenumlage

11.1 Anschaffungskosten

Die Kosten der Anschaffung der Rauchwarnmelder können nicht in der Betriebskostenabrechnung angesetzt werden, weil es am Merkmal der "laufenden Entstehung" fehlt.^[1]

Wichtig

Umlage nur durch Modernisierungsmieterhöhung

Die Anschaffungskosten können nur im Wege der Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB auf den Mieter umgelegt werden.

[1] Kinne, Kosten der Rauchwarnmelder, GE 2011, 1281.

11.2 Wartungskosten

Nach der DIN 14676 Nr. 6 (DIN EN 14604) müssen Rauchwarnmelder jährlich auf Beschädigungen und Funktion hin überprüft und gewartet werden. Hierzu ist insbesondere

• die Lufteintrittsöffnung von Staub zu reinigen,
• die Fotooptik etwa von Zigarettenrauch zu reinigen,
• das Gerät erforderlichenfalls mit neuen Batterien zu versehen,
• ein Probealarm durchzuführen.

Dadurch entstehen insbesondere Wartungskosten.^[1] Auf den Mieter sind sie als "sonstige Betriebskosten"^[2] grundsätzlich umlegbar.^[3]

Sind sie schon im Mietvertrag unter den "sonstigen Betriebskosten" ausdrücklich aufgezählt, ergibt sich das Umlagerecht aus dieser Vereinbarung.

Praxis-Tipp

Als "sonstige Betriebskosten" vereinbaren

Als "sonstige Betriebskosten" müssen die Wartungskosten namentlich im Mietvertrag bezeichnet und als umlagefähig vereinbart sein. Dies bietet sich besonders bei Neuabschlüssen an oder bei bestehenden Verträgen und beabsichtigtem oder erfolgtem Einbau der Rauchwarnmelder, per nachträglicher Vereinbarung mit dem Mieter.

Der BGH hat zwar entschieden, dass in der Wohnraummiete zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die formularvertragliche Vereinbarung "Die Betriebskosten trägt der Mieter" genügt. Der Begriff der Betriebskosten und was im Einzelnen hierunter fällt, sei seit Langem den Mietern bekannt, sodass dieser Begriff im Mietvertrag nicht zusätzlich erklärt oder aufgeschlüsselt werden müsse.^[4] Dies gilt aber nicht für die "sonstigen Betriebskosten" nach § 2 Nr. 17 BetrKV. Jene Kosten müssen, sollen sie wirksam auf den Mieter übertragen werden, namentlich im Mietvertrag aufgeführt sein.^[5]

Praxis-Beispiel

Übertragung der "sonstigen Betriebskosten"

"Die Kosten für die regelmäßige Wartung der Rauchwarnmelder in der Wohnung trägt der Mieter."

Werden in der Betriebskostenabrechnung als Position die "Kosten Rauchwarnmelder" ausgewiesen, ist dies in Ordnung. Die Abrechnung ist deswegen nicht etwa formell unwirksam.^[6]

Enthält der Mietvertrag wie oft, aber nicht immer, eine Mehrbelastungsvereinbarung (sog. Öffnungsklausel), folgt hieraus die Rechtsgrundlage für die Umlage der Wartungskosten, wobei empfohlen wird, die Wartungskosten beispielhaft zu nennen.^[7]

Praxis-Beispiel

Formulierung der Öffnungsklausel

"Der Vermieter ist unter Beachtung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit berechtigt, für zukünftige Abrechnungszeiträume zusätzlich zu den oben genannten Kosten auch solche Betriebskosten gemäß § 2 der Betriebskostenverordnung oder einer entsprechenden Nachfolgeregelung nach billigem Ermessen auf die Mieter umzulegen und mit diesen abzurechnen, die derzeit nicht anfallen, aber später entstehen oder zukünftig vom Gesetzgeber neu eingeführt werden. Auch für diese Kosten können Vorauszahlungen festgesetzt werden."^[8]

oder:

"Entstehen nach Vertragsschluss neue Betriebskosten, die unter Beachtung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit erforderlich sind, ist der Vermieter berechtigt, diese Kosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen. In der Erklärung muss der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert werden."

oder ähnlich:

"Entstehen nach Vertragsabschluss neue Betriebskosten, ist der Vermieter berechtigt, diese Kosten durch Erklärung in Textform auf den Mieter umzulegen.".^[9]

Nachdem der BGH die Kosten für die Überprüfung und Wartung von Einrichtungen als Folge durchgeführter Modernisierungsarbeiten im Urteil vom 27.6.2007^[10] auch bei fehlender vertraglicher Vereinbarung im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung für zulässig erklärt hat, muss die Wartungskosten für Rauchwarnmelder auch derjenige Mieter tragen, dessen Vertrag nichts Diesbezügliches erwähnt.^[11]

Es wird aber vertreten, dass bei Neuabschluss des Mietvertrags mit schon eingebauten Warnmeldern die ergänzende Vertragsauslegung nicht zulässig sei, wenn eine Vereinbarung oder Öffnungsklausel fehlt.^[12]

Nach anderer Ansicht setzt die Umlage der Wartungskosten deren Bezeichnung im Mietvertrag voraus.^[13] Diese Entscheidung erwähnt jedoch das Urteil des BGH vom 27.6.2007 nicht und hat es deshalb möglicherweise nicht beachtet.

Hinweis

Batterieaustausch als Wartung strittig

Ob die Kosten für den Ersatz der Batterien zu den Wartungskosten zu zählen sind, ist umstritten. Nach einer Rechtsansicht sind die Kosten für Batterien nur dann umlagefähig, wenn deren Lebensdauer kürzer ist als die des Rauchwarnmelders. Beim Austausch von Langzeitbatterien, wenn diese die 10-jährige Lebensdauer erreicht haben, handelt es sich danach nicht um Betriebskosten, sondern um nicht umlagefähige Kosten der Instandhaltung.^[14]

Nach anderer Meinung sind die Batteriekosten umlagefähig, da sie den Begriff de...