Nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG sind die Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, die gesetzlichen Regelungen, Beschlüsse und Vereinbarungen der Wohnungseigentümer einzuhalten. Als Vollzugs- bzw. Ausführungsorgan der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat der Verwalter für die Einhaltung der einschlägigen Regelwerke zu sorgen. Soweit also der Verwalter verpflichtet ist, für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen, hat er die erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen, damit die Wohnungseigentümer die Regeln der Hausordnung einhalten. Welche Maßnahmen dabei zu ergreifen sind, richtet sich nach der Hausordnung und Wohnanlage im konkreten Einzelfall. Des Weiteren hängt die Beantwortung dieser Frage auch davon ab, welche Maßnahmen die Hausordnung selbst vorsieht.
Voraussetzung ist inhaltliche Bestimmtheit
Die Bestimmung in einer Hausordnung, wonach der Verwalter verpflichtet ist, grobe Verstöße gegen die Hausordnung zu ahnden, ist wegen inhaltlicher Unbestimmtheit ungültig.[1] Eine entsprechende Bestimmung dürfte undurchführbar und somit nichtig sein, weil es an einer Definition des "groben Verstoßes" fehlt.[2] Des Weiteren ist die Bestimmung in einer Hausordnung ungültig, die eine verschuldensunabhängige Haftung begründet.[3]
Im Einzelnen muss der Verwalter durch Hinweise und Aushänge am "schwarzen Brett" oder im Treppenhaus der Wohnanlage auf die Einhaltung der Hausordnung hinwirken, wenn erste Verstöße bekannt werden. Der Verwalter hat außerdem durch entsprechende Pläne die Organisation einer ggf. durchzuführenden Treppenhausreinigung oder des Winterdienstes sicherzustellen. Dies gilt freilich nur, wenn die Wohnungseigentümer Entsprechendes vereinbart haben. Nur aufgrund einer mehrheitlich beschlossenen Hausordnung können den Wohnungseigentümern keine Leistungspflichten auferlegt werden.[4] Aus Gründen der Beweisbarkeit sollten störende Wohnungseigentümer stets schriftlich auf Verstöße aufmerksam gemacht werden. Renitente Störer hat der Verwalter gemäß § 17 Abs. 2 WEG abzumahnen.
Verstöße von Mietern
In den Fällen, in denen die Störungen oder Verstöße gegen die Hausordnung nicht von einem Wohnungseigentümer, sondern von dessen Mieter ausgehen, hat der Verwalter den betreffenden Wohnungseigentümer anzuhalten, auf den Mieter einzuwirken, dass sich dieser an die Bestimmungen der Hausordnung zu halten habe. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass auch die Mieter von Wohnungseigentümern an beschlossene Gebrauchsregelungen bezüglich des Gemeinschaftseigentums gebunden sind; an Gebrauchsregelungen das Sondereigentum betreffend, sind sie dann gebunden, wenn diese vereinbart und im Grundbuch eingetragen sind.[5]
Gegen renitente Störer kann der Verwalter nur dann gerichtlich vorgehen, wenn er seitens der Eigentümergemeinschaft hierzu ermächtigt ist. Allein die gesetzliche Ermächtigung in § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung von untergeordneter Bedeutung durchzuführen, ermächtigt den Verwalter jedenfalls nicht pauschal, rechtliche Schritte gegen einen Störer einzuleiten. Wie auch im Übrigen, dürfte auf die Größe der Eigentümergemeinschaft abzustellen sein. In Zweifelsfällen sollte der Verwalter stets einen Beschluss der Wohnungseigentümer herbeiführen.
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