Rechte und Pflichten des WEG-Verwalters (ZertVerwV) / 5 Delegation von Verwalteraufgaben

Das Verwalteramt ist bereits wegen der damit verbundenen Vermögensbetreuungsbefugnis bzw. -verpflichtung ein Vertrauensamt und daher höchstpersönlicher Natur. Der bestellte Verwalter hat das Amt gemäß § 664 Abs. 1 BGB in persona auszuüben. Selbstverständlich kann er innerhalb seines Unternehmens bzw. innerhalb seiner Firma Verwalteraufgaben und Tätigkeiten auf seine Mitarbeiter delegieren.

Bestimmungen im Verwaltervertrag, die den Verwalter berechtigen, die Verwaltung auf eine dritte Person zu übertragen, sind unwirksam.^[1] Die Übertragung der Verwaltung auf einen Dritten ist auch dann unwirksam, wenn die Wohnungseigentümer dies unwidersprochen hinnehmen.^[2]

Der Verwalter kann seine Aufgaben auch nicht derart auf eine dritte (juristische) Person übertragen, dass diese die gesamte Verwaltertätigkeit erbringt, die rechtliche Verantwortung jedoch beim Verwalter verbleibt.^[3]

Ebenso wenig möglich ist es, dass eine Verwalter-GmbH mit einer anderen GmbH die "gemeinsame Verwaltung" der Wohnanlage vereinbart, ihr einen wesentlichen Teil der Verwalteraufgaben überträgt und 2/3 der Verwaltervergütung überlässt.^[4]

Wichtiger Grund

Die unberechtigte Übertragung der Verwaltertätigkeit auf eine dritte (juristische) Person stellt einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung des Verwaltervertrags dar.^[5] Die Abberufung kann ohnehin grundlos erfolgen.

Mischverwaltung

Mit dem Verbot der Übertragung von Verwaltungsaufgaben korrespondiert das Verbot der "Mischverwaltung". So ist ein Vertrag nichtig, durch den die Miteigentümer zweier selbstständiger Wohnungseigentümergemeinschaften ein gemeinsames Verwaltungs- und Wirtschaftswesen unter Verdrängung der gesetzlichen Verwaltungsbefugnisse der einzelnen Gemeinschaft vereinbaren.^[6]

Mitarbeiter des Verwaltungsunternehmens

Anders verhält es sich aber bei der Übertragung von Verwalteraufgaben auf Mitarbeiter des Unternehmens. Innerhalb seines Unternehmens ist der Verwalter selbstverständlich befugt, einzelne Aufgaben an seine Mitarbeiter zu übertragen. Letztlich verantwortlich bleibt aber der bestellte Verwalter bzw. das vertretungsberechtigte Organ. Insoweit trifft den bestellten Verwalter bzw. das Verwalterunternehmen auch eine Haftung für seine Angestellten als seine Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB oder auch Verrichtungsgehilfen nach § 831 BGB (siehe Kap. B.V.2.4.2 f.).

Delegation auf Dritte

Im Rahmen möglicher und zulässiger Delegation von Verwalteraufgaben kann die Erstellung von Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen auch auf außenstehende Dritte, die gesetzlich zur Verschwiegenheit verpflichtet sind (z. B. Rechtsanwälte oder Steuerberater), übertragen werden. Es widerspricht jedoch den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, den Verwalter während eines laufenden Verwaltervertrags zu ermächtigen, zu seinem eigenen Pflichtenkreis zählende Aufgaben auf einen Dritten zu übertragen und insoweit die GdWE entsprechend zu verpflichten.^[7] Beauftragt der Verwalter zur Erfüllung seiner Pflichten Dritte, so hat er die dadurch entstehenden Kosten selbst zu tragen. Sollte er den Dritten als Organ für die GdWE beauftragen, hätte diese einen entsprechenden Regressanspruch gegen den Verwalter.

Eigentümerversammlung

Im Rahmen der Durchführung der Wohnungseigentümerversammlung kann sich der Verwalter der Mithilfe seiner Mitarbeiter bedienen. Dies gilt hinsichtlich Einlasskontrollen, Kontrolle der Anwesenheit der Versammlungsteilnehmer, Protokollierung der Abstimmungsergebnisse bzw. als Protokollführer.^[8] Auch ist es zulässig, dass insbesondere der Objektbetreuer in großen Verwaltungsunternehmen die Versammlung leitet. Er ist der Sachnächste und kann die Belange der Gemeinschaft und der Wohnungseigentümer am ehesten beurteilen. Insoweit spricht auch nichts dagegen, dass der Objektbetreuer nicht nur zu Eigentümerversammlungen lädt, sondern diese auch durchführt.^[9]

Die Teilnahme von Mitarbeitern des Verwalters an einer Wohnungseigentümerversammlung stellt keinen Verstoß gegen das Gebot der Nichtöffentlichkeit der Wohnungseigentümerversammlung dar. Da Mitarbeiter des Verwalters aufgrund ihrer vertraglichen Beziehung zu diesem zur Verschwiegenheit Dritten gegenüber verpflichtet sind und eine vertrauliche Behandlung der internen Angelegenheiten somit gesichert ist, werden Vertraulichkeitsinteressen der Eigentümer nicht tangiert. Insoweit bezieht sich z. B. auch eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, dass "Besucher" keinen Zutritt zu den Eigentümerversammlungen haben, nicht auf Mitarbeiter des Verwalters, die an den Eigentümerversammlungen zum Zweck der Unterstützung des Verwalters teilnehmen.^[10]

[1] KG Berlin, Beschluss v. 11.3.2002, 24 W 310/01, NZM 2002, 389; OLG Saarbrücken, Beschluss v. 10.10.1997, 5 W 60/97, ZMR 1998, 50.

[2] OLG Schleswig, Beschluss v. 4.12.1996, 2 W 85/96, MDR 1997, 821.

[3] BayObLG, Beschluss v. 20.6.1990, BReg. 2 Z 60/90, WuM 1990, 406.

[4] BayObLG, Beschluss v. 19.6.1997, 2Z BR 35/97, NJW-RR 1997, 1443.

[5] BayObLG, Beschluss v. 19.6.1997, 2Z BR 35/97, NJW-RR 1997, 1443.

[6] OLG ...