Rechte und Pflichten des WEG-Verwalters (ZertVerwV)

Zusammenfassung

Überblick

Die Rechte und Pflichten des WEG-Verwalters nennt Anlage 1 zu § 1 Satz 1 ZertVerwV in Ziff. 2.1.8. Der DIHK-Rahmenplan (Stand März 2022) taxiert diesen Prüfungsgegenstand mit S+M/3.

1 Überblick

Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt nach § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Verwalter fungiert nach § 9b Abs. 1 WEG als ihr Vertretungs- und Ausführungsorgan. Sämtliche im WEG geregelten Pflichten sind solche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, auch wenn der Verwalter vereinzelt als insoweit Verpflichteter ausdrücklich benannt ist. Sämtliche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegenden Pflichten stellen letztlich aber ohnehin solche des Verwalters als ihrem Ausführungsorgan dar. Erfüllt der Verwalter einzelne Pflichten nicht, kann nicht er von den Wohnungseigentümern auf Erfüllung in Anspruch genommen werden, stets sind entsprechende Ansprüche gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten.

Zentrale Norm bezüglich der Rechte und Pflichten des Verwalters im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer stellt § 27 WEG dar.

§ 27 WEG – Aufgaben und Befugnisse des Verwalters

(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die

1. untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder
2. zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.

(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.

Weitere Organpflichten regeln

• § 9a Abs. 3 WEG zur Verwaltung des Gemeinschaftsvermögens (siehe unten Kap. 3.10);
• § 9b Abs. 1 WEG zur Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (siehe Rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (ZertVerwV), Kap. 1.6);
• § 18 Abs. 4 WEG (zwar ungeschrieben, aber) zur Gewährung der Einsicht in die Verwaltungsunterlagen (siehe unten Kap. 3.6);
• § 24 Abs. 1 WEG zur Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung mindestens einmal jährlich (siehe Wohnungseigentümerversammlung (ZertVerwV), Kap. 1.1.1);
• § 24 Abs. 2 WEG zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung, wenn dies mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer verlangt (siehe Wohnungseigentümerversammlung (ZertVerwV), Kap. 1.1.3);
• § 24 Abs. 5 WEG bezüglich des Vorsitzes in der Eigentümerversammlung, so die Eigentümerversammlung nicht eine andere Person zum Versammlungsleiter bestimmt (siehe Wohnungseigentümerversammlung (ZertVerwV), Kap. 2.2);
• § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG (zwar nicht ausdrücklich), dass der Verwalter die Versammlungsniederschrift zu erstellen hat. Beschließt die Wohnungseigentümerversammlung hierüber nichts Abweichendes und obliegt dem Verwalter auch der Versammlungsvorsitz, hat er auch die Versammlungsniederschrift zu erstellen (siehe Wohnungseigentümerversammlung (ZertVerwV), Kap. 3.1.5);
• § 24 Abs. 8 WEG zur Führung der in § 24 Abs. 7 WEG geregelten Beschluss-Sammlung (siehe Wohnungseigentümerversammlung (ZertVerwV), Kap. 3.4.2);
• § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG zur Erstellung des Wirtschaftsplans (siehe Erstellung der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans (ZertVerwV), Kap. 2);
• § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG zur Erstellung der Jahresabrechnung (siehe Erstellung der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans (ZertVerwV), Kap. 4);
• § 28 Abs. 4 WEG zur Erstellung des Vermögensberichts (siehe Erstellung der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans (ZertVerwV), Kap. 5);
• § 44 Abs. 2 Satz 2 WEG zur unverzüglichen Bekanntmachung der Erhebung einer Beschlussklage (siehe Wohnungseigentümerversammlung (ZertVerwV), Kap. 3.5.6.3).

Gegenüber den Wohnungseigentümern hat der Verwalter weder Rechte noch Pflichten. Diskutiert wird allein, ob der Verwaltervertrag Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer entfaltet, diese als Geschädigte in ihrem Sondereigentum also Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter geltend machen können (siehe Bestellung und Abberufung des WEG-Verwalters (ZertVerwV), Kap. 3.3.2).

2 Maßnahmen des § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG

2.1 Grundsätze

Da § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG den Verwalter ermächtigt, eigenständig Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, kann es sich dabei nur um erforderliche Maßnahmen handeln. Unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt wäre er ohne entsprechenden Ermächtigungsbeschluss berechtigt, eigenständig Maßnahmen zu treffen, die vielleicht durchaus sinnvoll, aber nicht erforderlich sind.

Praxis-Beispiel

Einfriedung des Grundstücks

Um potenziellen Risiken einer Haftung der Gemeinschaft wegen Verletzung der ihr obliegenden Verkehrssicherungspflichten vorzubeugen, gibt der Verwalter die Einfriedung des gemeinschaftlichen Grundstücks in Auftrag, sodass der Gefahr, dass Unbefugte dieses als Schleichweg bzw. Trampelpfad zur Abkürzung begehen können, vorgebeugt wird.

Ungeachtet dessen, dass in derartigen Fällen ohnehin nur eingeschränkte Verkehrssicherungspflichten bestehen (siehe vertiefend Verkehrssicherungspflichten (ZertVerwV), Kap. 3.14), stellt die Einfriedung eine bauliche Veränderung dar, die nicht ...