Rechte und Pflichten des WEG-Verwalters (ZertVerwV)

Zusammenfassung

Überblick

Die Rechte und Pflichten des WEG-Verwalters nennt Anlage 1 zu § 1 Satz 1 ZertVerwV in Ziff. 2.1.8. Der DIHK-Rahmenplan (Stand März 2022) taxiert diesen Prüfungsgegenstand mit S+M/3.

1 Überblick

Sämtliche im WEG geregelten Pflichten sind solche der GdWE, auch dann, wenn der Verwalter im Gesetz als Verpflichteter ausdrücklich benannt ist. Insbesondere obliegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gemäß § 18 Abs. 1 WEG der GdWE. Der Verwalter fungiert nach § 9b Abs. 1 WEG als deren Vertretungs- und Ausführungsorgan. Erfüllt der Verwalter einzelne Pflichten nicht, kann nicht er von den Wohnungseigentümern auf Erfüllung in Anspruch genommen werden. Ansprüche sind stets gegen die GdWE zu richten.

Zentrale Norm bezüglich der Rechte und Pflichten des Verwalters im Innenverhältnis zur GdWE stellt § 27 WEG dar.

§ 27 WEG – Aufgaben und Befugnisse des Verwalters

(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die

1. untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder
2. zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.

(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.

Weitere Organpflichten regeln

• § 9a Abs. 3 WEG zur Verwaltung des Gemeinschaftsvermögens (siehe unten Kap. B.I.9.3.10);
• § 9b Abs. 1 WEG zur Vertretung der GdWE (siehe Kap. B.I.3.6);
• § 18 Abs. 4 WEG (zwar ungeschrieben, aber) zur Gewährung der Einsicht in die Verwaltungsunterlagen (siehe unten Kap. B.I.9.3.6);
• § 24 Abs. 1 WEG zur Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung mindestens einmal jährlich (siehe Kap. B.I.7.1.1.1);
• § 24 Abs. 2 WEG zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung, wenn dies mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer verlangt (siehe Kap. B.I.7.1.1.3);
• § 24 Abs. 5 WEG bezüglich des Vorsitzes in der Eigentümerversammlung, so die Eigentümerversammlung nicht eine andere Person zum Versammlungsleiter bestimmt (siehe Kap. B.I.7.2.2);
• § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG (zwar nicht ausdrücklich), dass der Verwalter die Versammlungsniederschrift zu erstellen hat. Beschließt die Wohnungseigentümerversammlung hierüber nichts Abweichendes und obliegt dem Verwalter auch der Versammlungsvorsitz, hat er auch die Versammlungsniederschrift zu erstellen (siehe Kap. B.I.7.3.1.5);
• § 24 Abs. 8 WEG zur Führung der in § 24 Abs. 7 WEG geregelten Beschluss-Sammlung (siehe Kap. B.I.7.3.4.2);
• § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG zur Erstellung des Wirtschaftsplans (siehe Kap. C.II.2.2);
• § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG zur Erstellung der Jahresabrechnung (siehe Kap. C.II.2.4);
• § 28 Abs. 4 WEG zur Erstellung des Vermögensberichts (siehe Kap. C.II.2.5);
• § 44 Abs. 2 Satz 2 WEG zur unverzüglichen Bekanntmachung der Erhebung einer Beschlussklage (siehe Kap. B.I.7.3.5.6.3).

Gegenüber den Wohnungseigentümern hat der Verwalter weder Rechte noch Pflichten. Der Verwaltervertrag entfaltet auch keine Schutzwirkung mehr für die Wohnungseigentümer.

2 Maßnahmen des § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG

2.1 Grundsätze

Da § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG den Verwalter ermächtigt, eigenständig Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, kann es sich dabei nur um erforderliche Maßnahmen handeln. Unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ist er ohne entsprechenden Ermächtigungsbeschluss berechtigt, eigenständig Maßnahmen zu treffen, die vielleicht durchaus sinnvoll, aber nicht erforderlich sind.

Praxis-Beispiel

Einfriedung des Grundstücks

Um potenziellen Risiken einer Haftung der Gemeinschaft wegen Verletzung der ihr obliegenden Verkehrssicherungspflichten vorzubeugen, gibt der Verwalter die Einfriedung des gemeinschaftlichen Grundstücks in Auftrag, sodass der Gefahr, dass Unbefugte dieses als Schleichweg bzw. Trampelpfad zur Abkürzung begehen können, vorgebeugt wird.

Ungeachtet dessen, dass in solchen Fällen ohnehin nur eingeschränkte Verkehrssicherungspflichten bestehen (siehe vertiefend Kap. D.IV.4.3.14), stellt die Einfriedung eine bauliche Veränderung dar, die nicht im Sinne der Wohnungseigentümer liegen muss, auch wenn sie angesichts der Größe und dem Finanzvolumen der Gemeinschaft nicht zu einer erheblichen Verpflichtung führen würde. Eigenständig kann der Verwalter niemals Maßnahmen der baulichen Veränderung treffen, da diese gem. § 20 Abs. 1 WEG zwingend einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümer bedürfen.

Die Fragen, was im Einzelnen (noch) von untergeordneter Bedeutung ist und wann eine unerhebliche Verpflichtung vorliegt, lassen sich nicht isoliert voneinander beantworten. Überdies hängt es von der Größe der zu verwaltenden Gemeinschaft ab.

Praxis-Beispiel

Fensteraustausch

Das Treppenhausfenster eines Altbaus ist aufwändig als mosaikartiges Farbstrukturelement gestaltet. Infolge Überalterung muss es erneuert werden. Der Verwalter erwägt einen kostengünstigen Austausch gegen ein einheitliches Milchglaselement.

Auch wenn der Austausch gegen ein einheitliches Glaselement ggf. angesichts des Finanzvolumens der Gemeinschaft nur mit einer unerheblichen Verpflich...