Rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (ZertVerwV) / 6.1 Verwalter

6.1.1 Allgemeines

Die GdWE wird nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG gerichtlich und außergerichtlich als Organ durch einen wirksam bestellten Verwalter vertreten. Einer zusätzlichen besonderen Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer bedarf es nicht.

Grundstückskauf- oder Darlehensverträge

Anders ist es bei Grundstückskauf- oder Darlehensverträgen. Bei diesen kann der Verwalter die GdWE ausnahmsweise nur aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer vertreten.

Ermächtigung

Notwendig ist neben dem Beschluss der Wohnungseigentümer, dass die GdWE einen Grundstückskauf- oder Darlehensvertrag schließen soll, eine ausdrückliche Ermächtigung. Die Vertretungsberechtigung des Verwalters aufgrund eines Ermächtigungsbeschlusses muss dem Grundbuchamt in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden. Dieser Nachweis ist entsprechend § 26 Abs. 4 WEG zu erbringen.

§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG regelt allerdings nur das "Können". Ob die Verwaltung die GdWE vertreten darf (das "Dürfen"), bestimmen die Wohnungseigentümer oder folgt aus § 27 WEG. Eine Verwaltung ist immer gut beraten, sich diesen Unterschied klarzumachen und im Zweifel die Wohnungseigentümer vor einem Vertragsschluss oder einer Erklärung namens der GdWE in die Entscheidung einzubeziehen. Eine Abstimmung mit den Verwaltungsbeiräten reicht nicht, wenn die Wohnungseigentümer dies nicht anders beschlossen haben.

6.1.2 Grundstückskaufvertrag

§ 9b Abs. 1 WEG meint den Grundstückskaufvertrag. Darunter sind alle Verträge zu verstehen, die einem Erwerb oder der Veräußerung von Grundstückseigentum gleichkommen, wie Erwerb oder Veräußerung von Wohn- und Teileigentum oder eines Erbbaurechts. Die Einschränkung gilt auch nur für den Vertragsabschluss, nicht für Erklärungen im Rahmen der Vertragsabwicklung; auch sonstige dingliche Rechtsgeschäfte sind von der Beschränkung nicht betroffen.^[1]

[1] OLG München, Beschluss v. 11.7.2024, 34 Wx 155/24 e; BT-Drs. 19/22634, S. 43.

6.1.3 Darlehensvertrag

Der Begriff "Darlehensvertrag" ist nach zurzeit h. M. "formal" zu verstehen.^[1] Ein Darlehen nach § 504 Abs. 1 BGB ist daher auch das Recht, das laufende Konto der GdWE in bestimmter Höhe zu überziehen. Die Einschränkung gilt nur für den Abschluss des Vertrags, nicht aber für Erklärungen im Rahmen der Vertragsabwicklung.

[1] PWW/Elzer/Riecke, § 9b Rn. 5.

6.1.4 Insichgeschäft

Der Verwalter kann nach § 181 BGB im Namen der GdWE mit sich im eigenen Namen oder als Vertreter der GdWE ein Rechtsgeschäft grundsätzlich nicht vornehmen, es sei denn, dass das Rechtsgeschäft ausschließlich in der Erfüllung einer Verbindlichkeit besteht. Die Wohnungseigentümer können etwas anderes bestimmen, auch durch Beschluss. Der in § 181 BGB enthaltene Rechtsgrundsatz gilt auch für die gerichtliche Vertretung der GdWE. Ist der Verwalter beispielsweise einer der Wohnungseigentümer und erhebt er eine Anfechtungsklage, ist er von der Vertretung der GdWE im Prozess ausgeschlossen.

6.1.5 Rechtsmissbrauch

Eine Vertretung der GdWE durch den Verwalter ist nur dann unwirksam, wenn der Verwalter gegenüber Dritten seine Vertretungsmacht ausnahmsweise missbraucht.

Nachteiliger Vertrag

Schließt der Verwalter im Einvernehmen mit einem Vertragspartner der GdWE einen Vertrag zu deren Nachteil, verstößt dieser Vertrag gegen die guten Sitten und ist nichtig.

Erhebt der Verwalter hingegen im Namen der GdWE eine Klage gegen einzelne Wohnungseigentümer, sind Beschränkungen seiner Vertretungsmacht im Innenverhältnis, die die Befugnis zur Klageerhebung betreffen, im Grundsatz nicht zu überprüfen.^[1] Ob evident bestehende Beschränkungen im Innenverhältnis der Vertretungsmacht im Prozess entgegenstehen können oder sogar ein Missbrauch der Vertretungsmacht anzunehmen sein kann, hat der BGH allerdings noch offengelassen.^[2]

Klarheit

Klarheit, dass keine Prüfung veranlasst ist, besteht im Kern wohl nur für 3 Fälle: Hausgeldklagen, Klagen auf Unterlassung/Beseitigung einer Störung und die Fälle, in denen die Wohnungseigentümer die Klageerhebung beschlossen haben.

Fehlt es an der wirksamen Willensbildung, soll dies allerdings Regressansprüche begründen können.^[3]

[1] BGH, Urteil v. 8.3.2024, V ZR 119/23, NJW 2024, 1817 Rn. 6.

[2] BGH, Urteil v. 8.3.2024, V ZR 119/23, NJW 2024, 1817 Rn. 6; BGH, Urteil v. 16.9.2022, V ZR 180/21, ZfIR 2023, 98 Rn. 15.

[3] BGH, Urteil v. 28.1.2022, V ZR 106/21, ZWE 2022, 209 Rn. 3.