Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft (WEMoG) / 3.4 Grundbuchfähigkeit

Immobilienerwerb

Längst ist anerkannt, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähiger Verband Grundeigentum erwerben kann. Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer daher mehrheitlich beschließen, dass die Gemeinschaft eine Wohnung oder ein Grundstück erwirbt.^[1] Insoweit kann dann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch als Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen werden.

Praxis-Beispiel

Zulässiger Erwerb

Beschäftigt die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Hausmeister, besteht grundsätzlich Beschlusskompetenz, gerichtet auf den Erwerb einer Wohnung in der Wohnungseigentumsanlage, um diese dann seitens der Gemeinschaft als Hausmeisterwohnung an den Hausmeister zu vermieten.

Stehen etwa im Bereich des Gemeinschaftseigentums nicht genügend Stellplätze zur Verfügung, kann der Erwerb eines Nachbargrundstücks ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, um dieses zum Abstellen von Kraftfahrzeugen zu nutzen.

Die Prüfung der Frage, ob der Erwerb von Immobiliareigentum durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung anzusehen ist, obliegt dabei nicht den Grundbuchämtern im Rahmen der Eintragung der Eigentümergemeinschaft als Eigentümerin, sondern vielmehr nur den Wohnungseigentumsgerichten im Rahmen des Beschlussanfechtungsverfahrens nach § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG.^[2] In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass der Erwerb einer Vielzahl von Sondereigentumseinheiten in der eigenen Anlage durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch dann nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn die Maßnahme zur Lösung von Problemen der Gemeinschaft beitragen soll, die durch eine Vielzahl zahlungsunfähiger oder zahlungsunwilliger Miteigentümer verursacht werden. Ein darauf gerichteter Eigentümerbeschluss ist auch dann für ungültig zu erklären, wenn er zunächst lediglich ein auf den Erwerb von Sondereigentumseinheiten gerichtetes, jedoch Beratungskosten auslösendes Verhandlungsmandat umfasst.^[3]

Inhaberin einer Zwangshypothek/Buchgrundschuld

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann Inhaberin aller in Abteilung III des Grundbuchs eingetragenen Rechte sein, insbesondere kann zu ihren Gunsten eine Zwangshypothek eingetragen werden, wenn die Vollstreckung wegen eines Zahlungstitels gegen einen Wohnungseigentümer betrieben wird. Der Verwalter ist allerdings ohne ermächtigende Vereinbarung oder ermächtigenden Beschluss nicht befugt, zur Löschung einer zugunsten der Gemeinschaft im Grundbuch eingetragenen Zwangshypothek eine Löschungsbewilligung abzugeben.^[4] Auch kann zur Sicherung der Beitragsansprüche zugunsten des Verbands eine Buchgrundschuld bestellt werden.

[1] BGH, Urteil v. 18.3.2016, V ZR 75/15, NZM 2016, 387; OLG Hamm, Beschluss v. 20.10.2009, I-15 Wx 81/09, ZMR 2010, 216.

[2] OLG Hamm, Beschluss v. 20.10.2009, I-15 Wx 81/09, ZMR 2010, 216; OLG Celle, Beschluss v. 26.2.2008, 4 W 213/07, ZMR 2008, 310.

[3] OLG Hamm, Beschluss v. 12.8.2010, I-15 Wx 63/10, WuM 2010, 715.

[4] OLG München, Beschluss v. 16.2.2011, 34 Wx 156/10, NZM 2011, 282.