Relevante Versicherungsarten im Immobilienbereich (ZertV ... / 2.1 Wohngebäudeversicherung inkl. Elementarschäden und Leitungswasserversicherungen

Die Wohngebäudeversicherung schützt vor den finanziellen Folgen von Schäden, die durch versicherbare Gefahren tatsächlich versichert sind.^[1]

Verbundene Wohngebäudeversicherung

In der Praxis werden "verbundene Gebäudeversicherungspolicen" abgeschlossen, in denen mehrere Versicherungsleistungen in einem Vertrag gebündelt sind. Diese verbinden die Gefahren Feuer, Leitungswasser und Sturm.

Die Versicherungsgesellschaften können sich dabei an den Allgemeinen Wohngebäude Versicherungsbedingungen (VGB 2022) des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft e.V. (GDV) orientieren, haben aber bei der individuellen Ausgestaltung der Versicherungsbedingungen einen weiteren Spielraum. Hier kommt es für die Verwaltung entscheidend darauf an, eine Risikoanalyse für das verwaltete Gebäude zu fertigen, die jeweiligen Versicherungsbedingungen zu prüfen und gegenüber zu stellen. Die folgenden Ausführungen orientieren sich an den VGB 2022.

Auf die Kombination kommt es an

Die in der vorangestellten Grafik mit A 1.1, A 1.2 und A 1.3 VGB dargestellten versicherbaren Gefahren können jeweils einzeln versichert werden. Die Elementargefahren (weitere Naturgefahren) können aber ausschließlich nur in Kombination mit einer "Sturm-Hagel-Versicherung" abgeschlossen werden.

Generelle Ausschlüsse

Generell ausgeschlossen sind Schäden durch Krieg (auch kriegsähnliche Ereignisse), innere Unruhen oder Kernenergie (nukleare Strahlung oder radioaktive Substanzen).^[2]

Gebäude muss "bezugsfertig" sein

Zu beachten ist, dass Schäden an nicht bezugsfertigen Gebäuden und Gebäudeteilen sowie Sachen, die sich darin befinden, nicht versichert sind. Bezugsfertig ist ein Wohngebäude nach dem normalen Sprachgebrauch, wenn es so weit fertiggestellt ist, dass es bestimmungsgemäß von Menschen bezogen und auf Dauer bewohnt werden kann. Mit dem Wort "fertig" ist dabei die bauliche Fertigstellung besonders angesprochen.^[3]

Vor Bezugsfertigkeit des Hauses kommen als Versicherungsschutz eine Bauleistungsversicherung oder eine Rohbauversicherung infrage. Schäden Dritter werden in diesem Stadium durch den Abschluss einer Bauherrenhaftpflichtversicherung geschützt.

[1] Präambel zu VGB 2022 – Wohnflächenmodell.

[2] A 2 VGB 2022 – Wohnflächenmodell.

[3] BGH, Beschluss v. 11.9.2013, IV ZR 259/12, NZM 2014, 321.

2.1.1 Wohngebäudeversicherung

In den in der Praxis angebotenen "verbundenen Wohngebäudeversicherungen" sind Sturm und Hagel sowie Leitungswasser inkludiert.

Versicherte Sachen

Im Versicherungsschutz sind laut den Versicherungsbedingungen Schäden an folgenden Sachen eingeschlossen:

• Schäden am Gebäude

  Versichert sind die im Versicherungsschein bezeichneten Gebäude. Als Gebäude wird das mit dem Erdboden verbundene Bauwerk definiert. Sie müssen gegen äußere Einflüsse schützen können und für die überwiegende Nutzung zu Wohnzwecken bestimmt sein.^[1]

• Schäden an Gebäudebestandteilen

  Gebäudebestandteile sind in ein Gebäude eingefügte Sachen, die durch ihre feste Verbindung mit dem Gebäude ihre Selbstständigkeit verloren haben.^[2] Hierzu gehören z. B.

  • Fenster,
  • Türen,
  • sanitäre Einrichtungen,
  • Einbaumöbel,
  • Einbauküche.

• Schäden am Zubehör des Gebäudes

  Gebäudezubehör sind bewegliche Sachen, die sich im Gebäude befinden oder außen am Gebäude angebracht sind. Sie müssen der Instandhaltung bzw. überwiegenden Zweckbestimmung des versicherten Gebäudes dienen.^[3]

  • Müllboxen,
  • Klingel- und Briefkastenanlagen.

• Schäden an Terrassen

  Terrassen sind befestigte Flächen, die für den Aufenthalt im Freien vorgesehen sind.^[4]

• Schäden an weiteren Grundstücksbestandteilen

  Als Grundstücksbestandteile gelten die mit dem Grund und Boden des Versicherungsgrundstücks fest verbundenen Sachen.^[5]

  Diese Bestandteile sollten im Einzelnen geprüft und mit der Versicherung besprochen werden, u. U. bedarf es einer individuellen Vereinbarung. Infrage kommen z. B.

  • Heizölvorrat,
  • Reservedachziegel,
  • Schrauben,
  • Wandfarbe,
  • Maschinen in Gemeinschaftsanlagen (z. B. Waschmaschinen),
  • Feuermelder,
  • Wasserzähler,
  • Bepflanzungen auf Dachterrassen.

Versicherte Kosten

Im Versicherungsschutz sind folgende versicherte Kosten^[6] aufgeführt:

• Aufräumungs- und Abbruchkosten,
• Bewegungs- und Schutzkosten,
• Kosten für Wasser-, Gas- und Heizölverlust sowie Stromverlust aus Stromspeichern,
• Hotelkosten,
• Rückreisekosten aus dem Urlaub.

Der Ersatz dieser versicherten Kosten wird in den Vertragsvereinbarungen betraglich jeweils begrenzt.

Zahlreiche Maßnahmen sind gesondert versicherbar, so u. a.:

• Reparaturkosten für provisorische Maßnahmen,
• Sachverständigenkosten,
• Aufwendungen für Darlehenszinsen,
• Mehrkosten für behördlich nicht vorgeschriebene energetische Modernisierung,
• Mehrkosten für alters- oder behindertengerechten Wiederaufbau,

Des Weiteren werden vom Versicherer ersetzt:^[7]

• Mietausfall

  Ersatz von Mietausfall dann, wenn Mieter von Wohnräumen wegen eines Versicherungsfalls zu Recht die Zahlung der Miete ganz oder teilweise eingestellt haben oder das Mietverhältnis kündigen. Das schließt die fortlaufenden Betriebskosten im Sinne des Mietrechts ein.

• Ortsüblicher Mietwert von Wohnräumen

  Wohn...