Besenreiner Zustand
Die Räume müssen im ursprünglichen Zustand und ordnungsgemäß, d. h. besenrein zurückgegeben werden. Zu mehr als zur Beseitigung von grobem Schmutz und Umzugsresten ist der Mieter mangels anderer Vereinbarungen nicht verpflichtet. Die Rückgabe im ursprünglichen Zustand bedeutet, dass der Mieter
- die eingebrachten Sachen entfernen,
- Einrichtungen beseitigen,
- Schäden beheben und
- Umbauten rückgängig machen muss.
Schlechter Zustand der Mieträume und Annahmeverzug
Der nicht vertragsgemäße, insbesondere auch verwahrloste oder schadhafte Zustand der Mieträume berechtigt den Vermieter nicht, die Rücknahme der Mietsache abzulehnen.[1] Er gerät vielmehr in Annahmeverzug. Der Mieter kann nach Androhung den Besitz aufgeben (§ 303 BGB).
Vorbehalt im Übergabeprotokoll aufnehmen
Nimmt der Vermieter die Räume in nicht vertragsgemäßem Zustand zurück, verliert er seine Ansprüche nicht; ein entsprechender Vorbehalt (z. B. im Übergabeprotokoll) empfiehlt sich aber, um die Beweislastumkehr (§ 363 BGB) zu vermeiden.
Weigert sich der Vermieter die Räume zurückzunehmen, weil sie nicht in vertragsgemäßem Zustand sind, so liegt keine Vorenthaltung des Mieters vor.[2] Der Mieter schuldet also in diesem Fall keine Nutzungsentschädigung.
Ob der Mieter zu mehr, insbesondere zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, richtet sich danach, ob eine wirksame vertragliche Vereinbarung besteht.
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